🔁 전월세 전환 계산기

사용법

계산 방식을 고르세요. 전세 → 월세는 전세보증금 중 일부만 보증금으로 남기고 나머지를 월세로 바꿀 때, 월세 → 전세는 지금 보증금·월세가 전세로 치면 얼마인지 볼 때, 보증금 조정은 재계약하면서 보증금을 올리거나 내릴 때 월세가 얼마나 바뀌는지 볼 때 씁니다. 전환율은 기본값으로 법정 상한(5.0%)이 들어가 있고, 집주인이 제시한 전환율이나 시세 수준으로 바꿔 넣을 수 있어요. 아래 표에는 같은 조건에서 보증금 비율별 월세(반전세)가 정리됩니다.

계산 공식

• 전세 → 월세 월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
• 월세 → 전세 전세 환산 보증금 = 월세보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
• 보증금 조정 바뀐 월세 = 현재 월세 − (바꿀 보증금 − 현재 보증금) × 전환율 ÷ 12
• 전환율 역산 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

예) 전세 3억 원을 보증금 1억 원짜리 월세로 바꾸고 전환율이 5.0%라면 (3억 − 1억) × 0.050 ÷ 12 = 833,333원, 월 약 83만 원이에요. 반대로 보증금 1억 원·월세 80만 원은 1억 + 80만 × 12 ÷ 0.050 = 292,000,000원, 전세 약 2.92억 원과 비슷한 조건이에요.

법정 전환율 상한 (기준금리 + 2%p)

주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 전환율이 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율을 넘지 못하게 정해요. 지금 한국은행 기준금리는 연 3.00%(2026년 10월 22일 금융통화위원회 결정)라서 상한은 연 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀌니, 계산기의 기준금리 칸을 최신 값으로 바꿔 넣으세요.

상한이 적용되는 경우와 아닌 경우

• 적용 계약 기간 중이거나 재계약·계약갱신요구권 행사로 같은 집에 계속 살면서 보증금 일부를 월세로 돌릴 때. 상한을 넘는 월세 부분은 무효라 이미 냈다면 돌려 달라고 할 수 있어요.
• 적용 안 됨 새로운 임차인과 맺는 신규 계약은 시장에서 자유롭게 정해서, 실제 전환율이 상한보다 높은 경우가 많아요.
• 갱신 시 5% 상한 계약갱신요구권으로 갱신할 때는 전환율 상한과 별도로 임대료 증액 5% 상한도 지켜야 해요. 월세를 보증금으로 환산(전환율 적용)해 전체 증액률이 5% 이내인지 따집니다.

월세 → 전세 환산 예시 (보증금별, 전환율 5.0%)

같은 전환율로 거꾸로 환산하면 월세가 보증금 몇 억 원어치인지 볼 수 있어요. 전세 환산 = 월세보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율이고, 만 원 단위로 반올림했습니다.

월세 80만 원에 보증금 1억 원이면 전세로 약 2억 9,200만 원인 셈이에요. 전환율이 높을수록 같은 월세가 가리키는 전세 금액은 작아져요. 신규 계약의 실제 시장 전환율은 법정 상한보다 높은 경우가 많아서, 시장 전환율로 환산하면 위 표보다 작게 나옵니다. 같은 집의 전세 시세가 이 환산액보다 확실히 낮다면 월세 쪽이 상대적으로 비싼 조건일 수 있으니 전세 시세와 나란히 놓고 비교해 보세요.

시장 전환율은 얼마쯤인가요?

한국부동산원은 실제 계약을 바탕으로 지역·주택 유형별 전월세 전환율을 매달 발표합니다(부동산통계정보시스템 R-ONE). 최근 몇 년간 전국 주택 기준으로 대략 연 5~7% 안팎에서 움직였고, 보통 아파트가 낮고 연립·다세대·단독주택이 높으며, 서울·수도권이 지방보다 낮은 편이에요. 신규 계약에서 집주인이 제시한 조건이 적정한지 볼 때는 내 지역·유형의 최근 통계와 비교해 보세요.

상황별 팁

• 월세가 나을까, 전세대출이 나을까 전환율이 전세자금대출 금리보다 높으면, 대출을 받아 보증금을 올리는 편이 이자 부담이 적은 경우가 많아요. 예를 들어 전환율 6%, 대출 금리 4%라면 보증금 1억 원을 올릴 때 월세는 월 50만 원 줄고 이자는 약 33만 원 늘어요.
• 보증금이 클수록 보증 안전 확인 월세를 줄이려고 보증금을 올리면 돌려받지 못할 위험도 커져요. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부, 선순위 채권을 먼저 확인하세요.
• 월세 세액공제 무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하 등 요건을 갖추면 연간 월세의 15~17%를 세액공제 받을 수 있어 실제 부담이 줄어요.
• 관리비는 별도 이 계산은 월세(차임)만 다뤄요. 비교할 때는 관리비 포함 여부를 꼭 맞춰 보세요.

전환율별 월세 비교표

같은 조건이라도 전환율에 따라 월세가 크게 달라져요. (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12를 10원 단위로 반올림했어요(계산기와 같은 방식).

전세 3억 원을 보증금 1억 원짜리 월세로 돌릴 때 전환율 5%와 7%의 차이는 월 33만 3,340원, 1년이면 약 400만 원이에요. 계약 중이거나 갱신하는 경우라면 법정 상한(5.0%)을 넘는 부분은 무효라, 집주인이 제시한 전환율부터 상한과 비교해 보세요.

월세 → 전세 환산 (전환율별)

두 조건은 5%로 보면 전세 2억 9천만 원대로 비슷하지만, 7%로 보면 1,500만 원 넘게 벌어져요. 전환율이 높을수록 월세 1만 원이 가리키는 보증금이 작아지기 때문이에요. 같은 동네 전세 시세가 2억 6천만 원이라면, 6% 기준으로는 두 조건 모두 전세와 비슷한 값이에요.

보증금 조정 예시 2가지 (전환율 5%)

• 보증금을 올리는 경우 — 보증금 1억 원·월 100만 원에서 보증금을 1억 5천만 원으로 5천만 원 올리면 월세가 5천만 × 5% ÷ 12 = 20만 8,330원 줄어 월 79만 1,670원이 돼요.
• 보증금을 내리는 경우 — 보증금 2억 원·월 50만 원에서 보증금을 1억 원으로 내리면 월세가 41만 6,670원 늘어 월 91만 6,670원이에요. 보증금을 내리고 월세를 올리는 건 전세→월세 전환과 같아서 계약 중·갱신 때는 법정 상한이 적용돼요.

전세로 둘까, 월세로 바꿀까 — 1년 비용 비교

전세 3억 원과 보증금 1억 원·월세 83만 3,330원(전환율 5%) 조건을 놓고, 차이 나는 2억 원을 어떻게 마련하느냐에 따라 1년 비용을 비교했어요. 계산을 단순하게 하려고 대출 이자와 예금 이자는 연 단리, 세금은 빼고 봤어요.

기준은 결국 전환율과 내가 그 돈에 붙이는 금리의 비교예요. 전환율이 대출 금리나 예금 금리보다 높으면 보증금을 키우는 쪽이, 낮으면 월세 쪽이 1년 비용이 적어요. 여기에 월세 세액공제(월세 쪽 유리)와 보증금을 못 돌려받을 위험(전세 쪽 불리)을 더해 판단하세요.

상황별 판단 기준

• 전환율 vs 전세대출 금리 — 보증금을 올릴 돈을 대출로 마련한다면, 전환율이 대출 금리보다 높을 때 보증금을 올리는 쪽이 매달 나가는 돈이 적어요. 전환율 5%에 대출 금리 4%라면 보증금 5천만 원을 올릴 때 월세는 20만 8천 원 줄고 이자는 약 16만 7천 원 늘어요. 대출 금리가 전환율보다 높으면 반대예요. 총비용 비교는 전세 vs 월세 비교 계산기로 해 보세요.
• 보증금을 올리기 전에 안전부터 — 보증금이 커질수록 돌려받지 못할 때 손실도 커져요. 전세 위험도 계산기로 전세가율과 선순위 채권을 보고, 전세보증금 반환보증 글에서 가입 조건을 확인하세요.
• 갱신이라면 5% 상한도 함께 — 계약갱신요구권으로 갱신할 때는 전환 후 월세를 보증금으로 다시 환산해 전체 증액률이 5% 이내인지 따져요. 임대료 인상률 계산기로 확인할 수 있어요.
• 월세 쪽으로 간다면 세액공제 — 요건을 갖춘 무주택 세대주는 연간 월세의 15~17%를 세액공제 받아 실부담이 줄어요. 금액은 월세 세액공제 계산기로 계산해 보세요.

기준금리는 2026년 4월까지 연 2.50%였다가 7월과 8월에 0.25%p씩 올라 연 3.00%가 됐고, 10월 22일 금융통화위원회에서 동결됐어요. 최신 값은 한국은행 기준금리 추이에서, 지역별 시장 전환율은 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 볼 수 있어요. 전환율 개념은 전월세 전환율 글에 더 자세히 정리했어요.

기준일: 2026-11-08. 법정 상한 = min(연 10%, 기준금리 + 2%p).

이 계산기는 전환율 공식으로 계산하는 참고용 도구입니다. 기준금리는 2026년 10월 22일 결정값(연 3.00%)을 기본으로 넣었으니, 이후 바뀌었다면 한국은행 홈페이지에서 확인해 기준금리 칸을 고쳐 주세요. 실제 계약 조건과 분쟁은 계약서, 주택임대차분쟁조정위원회, 법률 전문가의 판단을 따르세요.

자주 묻는 질문

참고한 공식 자료

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) — 전환율 상한(연 10%와 기준금리+가산이율 중 낮은 비율)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 연 1할·기준금리 가산 2%p 수치
• 한국은행 — 기준금리 추이 — 2026년 8월 27일 기준금리 연 3.00%

링크 확인일: 2026-10-26. 제도·요율이 바뀌면 공식 기관 발표가 우선해요.

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