🏛 재산세 계산기 (주택)

사용법

부동산공시가격알리미에서 확인한 올해 공시가격을 넣고, 1세대 1주택인지 고르면 돼요. 공정시장가액비율은 공시가격과 1주택 여부에 맞춰 자동으로 들어가지만, 정부가 비율을 바꾸면 직접 고쳐서 계산할 수 있어요. 집이 도시계획구역 밖이라 도시지역분이 고지되지 않는다면 '미부과'를 고르세요.

재산세 과세기준일 6월 1일

지방세법 제114조에 따라 매년 6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세 1년치를 전부 내요. 일할 계산이 없어서 6월 1일 당일까지 잔금(또는 등기)을 마치면 매수인이, 6월 2일 이후에 넘기면 매도인이 그해 재산세를 내요. 잔금일을 정할 때 매도인은 5월 31일 이전, 매수인은 6월 2일 이후가 유리한 이유예요.

주택분 재산세는 연세액의 절반씩 7월(16~31일)과 9월(16~30일)에 고지돼요. 재산세 본세가 20만 원 이하면 7월에 한꺼번에 고지될 수 있어요.

계산 방법

1. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 (천 원 미만 버림)
2. 재산세 = 과세표준 × 누진세율 (아래 세율표)
3. 도시지역분 = 과세표준 × 0.14% (도시계획구역 안 주택)
4. 지방교육세 = 재산세 × 20%

공정시장가액비율 (2026년)

행정안전부는 2026년 지방세법 시행령 개정에서 1주택자 비율을 전년과 같은 43~45%로 유지했어요(지방세법 시행령 제109조). 비율은 해마다 시행령으로 정하니, 바뀌면 입력칸을 고쳐 계산하세요.

주택 재산세율표

특례세율은 지방세법 제111조의 표준세율보다 구간마다 0.05%p 낮고, 2026년 과세분까지 한시로 적용돼요.

공시가격별 재산세 미리 계산표 (2026년)

도시지역분 포함, 세부담상한·감면 제외 기준이에요. 1주택은 자동 비율(43~45%)과 특례세율, 다주택은 60%와 표준세율로 계산했어요.

예시 계산 3가지

흔한 실수와 헷갈리는 점

공시가격 경계에서 세금이 어떻게 변하나 (1주택, 도시지역분 포함)

공정시장가액비율은 공시가격 구간 전체에 한꺼번에 적용돼요. 6억 원을 1원이라도 넘으면 44%가 아니라 전체 금액에 45%가 곱해지므로, 경계를 넘는 순간 세금이 계단처럼 올라가요. 계산기와 같은 방식으로 직접 계산한 값이에요.

6억 원과 6억 1,000만 원은 공시가격이 1,000만 원 차이인데 연 세금은 약 4만 원 차이, 9억 원과 9억 100만 원은 100만 원 차이에 약 24만 5,000원 차이예요. 공시가격은 4월 말 공시 뒤 정해진 열람·이의신청 기간에 바로잡는 게 가장 좋으니, 경계 근처라면 공시가격 열람과 이의신청을 놓치지 마세요.

7월·9월에 얼마씩 내나 (직접 검산한 금액)

1주택 5억 원짜리를 풀어 보면 이래요. 공시가격 5억 × 44% = 과세표준 2억 2,000만 원, 재산세는 12만 원 + (2억 2,000만 − 1억 5,000만) × 0.2% = 26만 원이에요. 여기에 도시지역분 2억 2,000만 × 0.14% = 30만 8,000원, 지방교육세 26만 × 20% = 5만 2,000원을 더해 62만 원이 되고, 이 금액이 7월과 9월에 반씩 나뉘어요.

집이 여러 채면 한 채씩 따로 계산돼요

재산세는 종부세와 달리 집마다 따로 매겨요. 그래서 4억 원짜리 두 채를 가진 사람의 세금은 8억 원짜리 한 채가 아니라 4억 원짜리 두 채를 각각 계산한 값이에요. 다주택(60%·표준세율)이면 한 채당 84만 원, 두 채 합쳐 168만 원이에요. 같은 공시가격 합계 8억 원이라도 1세대 1주택이라면 연 126만 원이라 주택 수 하나가 약 42만 원 차이를 만들어요. 종부세는 이 합계가 9억 원(1주택 12억 원)을 넘을 때 12월에 따로 붙으니 종합부동산세 계산기로 이어서 확인하세요.

도시지역분이 빠지면 얼마나 줄어드나

도시계획구역 밖의 주택은 도시지역분이 고지되지 않아요. 고지서에 '도시지역분' 줄이 있는지로 확인할 수 있고, 줄이 없다면 계산기의 도시지역분을 '미부과'로 바꾸세요.

세부담상한: 고지서가 계산기보다 적은 이유

공시가격이 크게 오르면 세금이 한꺼번에 늘지 않도록 직전 연도 세액의 일정 비율까지만 올려요. 지방세법 제122조의 세부담상한은 공시가격 3억 원 이하 105%, 3억 초과 6억 원 이하 110%, 6억 원 초과 130%예요. 예를 들어 작년 재산세 본세가 26만 원이고 공시가격 5억 원이 올라 계산값이 더 크게 나와도, 올해 본세는 26만 원의 110%인 28만 6,000원을 넘지 않아요. 이 계산기는 상한을 반영하지 않으므로 작년 고지서와 비교해서 올해 고지서가 상한에 걸렸는지 보세요. 상한 적용 대상 세액의 범위(도시지역분 포함 여부 등)는 고지서의 산출 내역에서 확인하는 게 정확해요.

상황별 판단

• 집을 팔고 사는 해: 6월 1일에 누구 명의냐가 기준이에요. 잔금일이 6월 1일 이전이면 매수인, 6월 2일 이후면 매도인이 1년치를 내요. 법적 납세의무자와 별개로 매도인·매수인이 합의해 보유 기간만큼 일할 정산하는 경우도 있으니, 계약서 특약에 재산세 부담을 적어 두세요.
• 새 아파트 입주: 6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세를 내는 원칙은 같아요. 입주 시기가 6월 1일 앞뒤라면 분양 계약서의 재산세 부담 기준일과 관할 구청의 과세 대상 처리 시점을 같이 확인하세요.
• 상속받은 주택: 상속이 개시되고 아직 등기 전이라도 실제 상속인이 납세의무자예요. 상속주택이 있으면 주택 수에 따라 1주택 특례를 못 받을 수 있으니 관할 구청에 신청 요건을 물어보세요.
• 부부 공동명의: 세대 기준 1주택이면 공동명의여도 1주택 비율·특례세율이 적용되고, 세액은 지분만큼 나눠 고지돼요. 공시가격 합계가 아니라 집 전체 공시가격을 넣고, 결과를 지분 비율로 나눠 보세요.
• 9억 원 근처 1주택: 특례세율은 공시가격 9억 원 이하에만 적용돼요. 위 표처럼 9억 원과 9억 100만 원은 세금이 약 24만 5,000원 차이 나므로, 공시가격 열람 기간에 이의신청이 가능한지 확인할 만해요.

고지서를 받은 뒤 순서

1. 7월 중순 이후 고지서 확인 — 위택스나 지자체 앱, 우편 고지서로 조회해요. 과세 대상 목록의 주소와 공시가격이 맞는지 먼저 보세요.
2. 납부기한 전에 납부 — 7월분은 7월 31일, 9월분은 9월 30일이 기한이에요. 계좌이체·카드·간편결제로 낼 수 있어요.
3. 이상하면 이의신청 — 과세표준이나 주택 수, 감면이 잘못됐다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청을 할 수 있어요.
4. 12월 종부세 확인 — 공시가격 합계가 9억 원(1주택 12억 원)을 넘으면 11월 하순에 종부세 고지서가 따로 와요.

기준일: 2026-11-08. 지방세법·시행령 현행 규정 기준이고, 2026년 8월 정부 지방세제 개편안에 담긴 내용(특례세율 연장 등)은 국회 확정 전이라 반영하지 않았어요.

6월 1일 기준일을 둘러싼 매도·매수 협상은 재산세 6월 1일 기준 글, 공시가격이 세금에 미치는 영향은 공시가격과 세금 글에 정리했어요. 12억 원을 넘는 집이라면 종합부동산세 계산기로 12월 세금도 함께 보세요. 고지서는 위택스에서 조회·납부할 수 있어요.

지역자원시설세(소방분), 세부담상한·과세표준상한제(전년보다 늘어나는 폭을 제한하는 장치), 감면은 반영하지 않았어요. 그래서 공시가격이 많이 오른 해에는 실제 고지서가 이 결과보다 적을 수 있고, 소방분이 더해지면 조금 많을 수 있어요.

이 계산기는 참고용이며 세무 판단을 대신하지 않아요. 실제 세액은 취득·보유 상황, 감면 요건, 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으니 위택스(wetax.go.kr)나 관할 시·군·구청 세무과, 세무사에게 확인하세요.

자주 묻는 질문

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