🏷 부동산 양도소득세 계산기

사용법

1. 자산 종류를 골라요. 주택·조합원입주권, 분양권, 토지·상가는 단기 보유 세율과 장기보유특별공제가 서로 달라요.
2. 양도가액·취득가액은 실거래가로 넣어요. 필요경비에는 취득세, 살 때·팔 때 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·섀시 같은 자본적 지출을 더해요(도배·장판 등 수선비는 안 돼요).
3. 취득일·양도일은 보통 잔금일(또는 등기접수일 중 빠른 날)이에요. 보유기간과 신고 기한이 이 날짜로 정해져요.
4. 1세대가 집 한 채만 2년 이상 보유했다면(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주도) 1세대1주택 비과세 요건 '해당'을 골라요. 12억 원까지는 비과세, 넘으면 넘는 비율만큼만 과세해요.
5. 부부가 반씩 가졌다면 공동명의를 골라요. 기본공제를 1인당 받고 누진세율을 나눠 적용해 세금이 줄어요.

양도소득세 계산 순서

장기보유특별공제율 (소득세법 제95조 제2항)

표2는 1세대1주택이면서 2년 이상 거주해야 받을 수 있어요(보유 3년 이상, 거주 2~3년은 거주분 8%). 보유 10년·거주 10년이면 80%까지 빠져요. 1주택이어도 거주가 2년 미만이면 표1을 써요. 분양권과 중과 대상 주택은 공제가 없어요.

2026년 양도소득세 세율

• 주택·입주권: 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율
• 분양권: 1년 미만 70%, 1년 이상 60%
• 토지·건물(주택 외): 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율 (비사업용 토지는 +10%p, 이 계산기에선 제외)
• 조정대상지역 다주택 중과: 기본세율 + 20%p(2주택) / +30%p(3주택 이상), 장기보유특별공제 배제. 중과를 한시적으로 빼 주던 조치는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났어요. 그 뒤에 조정대상지역 주택을 파는 2주택 이상 보유자는 중과 대상이에요. 다만 5월 9일까지 매매계약을 마친 경우 강남·서초·송파·용산(2025-10-15 기준 조정대상지역)은 계약일부터 4개월, 2025-10-16 새로 지정된 조정대상지역은 6개월 안에 양도하면 중과하지 않는 경과 조치가 있어요(정책브리핑 — 다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 종료). 조정대상지역 다주택자라면 위 '다주택 중과'를 꼭 골라 계산하세요.

계산 예시: 8억에 사서 15억에 판 1세대1주택(필요경비 3,000만 원, 보유 10년·거주 6년). 차익 6억 7,000만 원 중 12억 초과분 비율 3/15를 곱한 1억 3,400만 원이 과세 대상이에요. 장기보유특별공제 64%(보유 40% + 거주 24%)를 빼면 4,824만 원, 기본공제 후 과세표준 4,574만 원에 15% 세율을 적용하면 양도세 약 560만 원, 지방소득세 포함 약 616만 원이에요. 같은 집이 비과세 요건을 못 갖춘 일반 과세(표1 20%)였다면 지방소득세 포함 2억 원이 넘어요.

신고와 흔한 실수

• 예정신고는 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스에서 해요. 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 붙어요.
• 필요경비는 영수증·계좌이체 내역 같은 증빙이 있어야 인정돼요. 취득세 영수증은 위택스에서 다시 뽑을 수 있어요.
• 일시적 2주택(새 집 산 뒤 3년 안에 옛 집 매도), 상속주택, 오피스텔 주택 수 판단은 결과가 크게 달라지니 세금별 주택 수 계산과 1세대1주택 비과세 요건을 먼저 확인하세요.
• 살 때 세금이 궁금하면 취득세 계산기, 중개보수는 중개수수료 계산기로 필요경비를 미리 구해 둘 수 있어요.

양도가별 1세대1주택 양도세 (12억 경계 전후)

취득가 6억 원, 필요경비 2,000만 원, 2년 이상 보유·거주 요건을 갖춘 1세대1주택으로 보유 10년·거주 10년일 때 이 계산기의 결과예요. 지방소득세 10%를 포함한 총 납부액이에요.

13억 원에 팔면 12억 원을 넘는 1억 원 부분만 과세 대상이라 양도차익 6억 8,000만 원 중 약 7.7%인 5,231만 원만 과세표준 계산에 들어가고, 80%를 공제받으면 세금이 52만 원대에 그쳐요. 반대로 25억 원에 팔면 같은 80% 공제를 받아도 5,874만 원이 나와요. 12억 원 초과분이 커질수록 세금이 가파르게 늘어요.

거주기간에 따라 달라지는 세금 (보유 10년)

1세대1주택이고 보유는 10년으로 같아도 거주기간이 얼마냐에 따라 장기보유특별공제가 80%에서 20%까지 달라져요. 취득가 6억 원·필요경비 2,000만 원 기준이에요.

15억 원 집을 거주 10년으로 팔면 약 401만 원인데 거주 2년 미만이면 3,626만 원으로 9배 가까이 늘어요. 20억 원이라면 2,456만 원과 1억 6,467만 원으로 6.7배 차이예요. 비과세 요건(2년 보유·조정대상지역 취득이면 2년 거주)을 채웠는지에 앞서 거주기간이 장기보유특별공제를 좌우한다는 점을 기억하세요.

일반 과세(1세대1주택 아님) 보유기간별 세금

양도가 10억 원, 취득가 7억 원, 필요경비 1,000만 원(양도차익 2억 9,000만 원)을 1세대1주택 비과세 대상이 아닌 주택으로 팔았을 때 보유기간별 총 납부액이에요.

가장 큰 절벽은 2년 경계예요. 1년 11개월에 팔면 1억 8,975만 원, 2년이 지나면 9,824만 원으로 9,150만 원(약 48%)이 줄어요. 잔금일을 며칠 미루는 것만으로 이 차이를 만들 수 있다면 일정부터 점검하세요. 3년이 넘으면 연 2%씩 공제가 쌓여 15년이면 6,188만 원까지 내려가요.

계산 풀이(5년 보유): 양도차익 2억 9,000만 원 − 장기보유특별공제 10%(2,900만 원) = 양도소득금액 2억 6,100만 원 − 기본공제 250만 원 = 과세표준 2억 5,850만 원. 38% 세율에서 누진공제 1,994만 원을 빼면 7,829만 원, 지방소득세 10%(782만 9,000원)를 더한 8,611만 9,000원이 총 납부액이에요.

부부 공동명의 vs 단독명의

양도소득을 반씩 나눠 각자 기본공제 250만 원을 받고 누진세율도 나눠 적용돼요. 세 가지 사례(총 납부액, 부부 합계)예요.

과세표준이 클수록 공동명의 효과가 커요. 다만 12억 원 비과세 기준은 집 전체 양도가로 판단하고, 취득 단계에서 증여로 공동명의를 만들었다면 증여세와 이월과세(배우자·직계존비속에게 증여받아 10년 안에 파는 경우)도 함께 따져야 해요.

다주택 중과 vs 일반 과세

양도가 10억 원, 취득가 6억 원, 필요경비 1,000만 원, 보유 5년의 조정대상지역 주택이에요.

중과를 받으면 공제도 사라져서 같은 집이 1억 2,481만 원에서 2억 2,722만 원(+1억 241만 원)으로 늘고, 3주택 이상이면 2억 6,984만 원이에요. 한시적 중과 배제가 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났으니, 다주택자는 지금 파는 시점에서 중과를 가정해 계산하고 비과세 특례(일시적 2주택 등)에 해당하는지를 따로 확인하세요.

토지·상가·분양권·단기 보유 사례

분양권은 보유가 3년이 넘어도 장기보유특별공제를 받을 수 없고 단일세율 60%가 유지돼요. 비사업용 토지는 세율이 10%p 더 붙지만 이 계산기에는 넣지 않았으니 다른 방법으로 확인하세요.

필요경비가 세금을 얼마나 줄이나

15억 원에 판 1세대1주택(취득가 8억 원, 보유·거주 10년)에서 필요경비만 바꿨어요.

비과세 안분 구조에서도 필요경비 1억 원이 세금을 66만 원 줄여요. 일반 과세 사례라면 효과가 더 커요. 취득세 영수증, 중개보수, 법무사비, 확장공사·샷시 같은 자본적 지출, 팔 때 낸 중개보수까지 증빙을 모두 모아 두세요. 도배·장판 같은 수선비와 대출이자는 필요경비가 아니에요.

상황별 판단 기준

• 12억 원 경계에서 판다 — 정확히 12억 원이면 비과세(세금 0원)지만, 12억 1,000만 원이 되면 약 12만 원이라도 세금이 생겨요(취득 5억 원, 경비 2,000만 원, 보유·거주 3년 기준). 양도가가 12억 원 이하인지 먼저 확인하세요.
• 이사 때문에 일시적 2주택 — 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 집을 팔면 비과세를 받을 수 있는 특례가 있어요. 기한을 넘기면 일반 과세예요.
• 상속받은 집이 있다 — 상속주택은 일정 조건에서 주택 수에서 빠지는 특례가 있어요. 상속 시점과 보유 기간에 따라 달라지니 세금별 주택 수 계산을 먼저 보세요.
• 결혼·부모 봉양으로 합쳤다 — 혼인합가는 5년, 동거봉양 합가는 10년 안에 먼저 판 집은 비과세 특례를 받을 수 있어요. 기한과 요건을 증빙할 서류를 챙기세요.
• 취득가를 모른다 — 매매계약서가 없으면 환산취득가액으로 신고하는데, 실제 취득가보다 불리할 수 있어요. 오래된 계약서·통장 내역을 먼저 찾아보세요.
• 배우자·자녀에게 받은 집이다 — 증여받은 뒤 10년 안에 팔면 이월과세로 증여자의 취득가를 기준으로 양도세가 계산돼요.
• 2년 직전에 판다 — 위 보유기간별 표처럼 2년 직전과 직후의 세금 차이가 가장 커요. 잔금일과 등기일 중 먼저 오는 날이 기준이라는 점을 계약서에 반영하세요.

신고 순서와 가산세

1. 양도일 확정 — 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 양도일이에요.
2. 자료 모으기 — 매매계약서(취득·양도), 취득세·중개보수 영수증, 확장공사 영수증, 주민등록 거주 기간 증빙을 모아요.
3. 이 계산기로 예상세액 — 거주기간과 명의를 바꿔 가며 가장 유리한 시점을 확인해요.
4. 예정신고·납부 — 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스에서 해요. 비과세여도 신고해 두면 안전해요.
5. 분납 — 납부세액이 1,000만 원을 넘으면 납부 기한 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있어요.
6. 확정신고 — 같은 해에 양도가 두 번 이상이면 다음 해 5월에 합산해 확정신고를 해야 해요.

기한을 넘기면 무신고 가산세(납부세액의 20%)와 납부지연 가산세가 붙어요. 예를 들어 세금이 1억 원이면 신고만 놓쳐도 2,000만 원이 더 붙어요. 양도 전후 비용은 취득세 계산기로 취득세 영수증 금액을 가늠하고 집 살 때 부대비용 계산기로 필요경비 후보를 찾을 수 있어요. 흐름 전체는 양도소득세 계산 흐름과 장기보유특별공제와 거주기간 글을 참고하세요.

기준일: 2026-11-08. 소득세법·같은 법 시행령 현행 규정 기준이며, 세법 개정이나 조정대상지역 지정 변경으로 달라질 수 있어요.

이 결과는 일반적인 경우의 예상치예요. 감면(자경농지·임대주택 등), 비사업용 토지, 이월과세, 상속·증여 취득가 같은 특례는 반영하지 않았으니 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무 전문가에게 확인하세요. 입력값은 브라우저 밖으로 나가지 않아요.

자주 묻는 질문

참고한 공식 자료

• 국가법령정보센터 — 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) — 장기보유특별공제 표1·표2와 12억 초과 고가주택 안분
• 국가법령정보센터 — 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) — 단기보유 70%·60%·50%·40% 세율과 다주택 중과
• 국세청 — 양도소득세 세율 — 기본세율 6~45% 구간표와 중과 한시 배제 기한
• 정책브리핑 — 다주택자 양도세 중과 유예 5월 9일 종료 — 중과 한시 배제 2026-05-09 종료와 4~6개월 경과 조치

링크 확인일: 2026-10-26. 제도·요율이 바뀌면 공식 기관 발표가 우선해요.

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