🛡 깡통전세 위험 계산기

사용법

1. 매매 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래가를 보고 보수적으로(낮게) 넣으세요. 거래가 드문 빌라·신축은 공시가격도 함께 넣으세요.
2. 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액(말소되지 않은 것 합계)과, 다가구라면 나보다 먼저 들어온 다른 임차인 보증금 합계를 넣으세요.
3. 내 보증금을 넣으면 전세가율, 부채비율, 위험 등급이 바로 나와요.
4. 경매로 넘어갔을 때를 가정해 낙찰가율과 경매비용, 지역을 고르면 돌려받을 돈과 손실액을 어림해요.
5. 전세보증(HUG) 칸에서 아파트는 "시세", 시세가 없는 빌라는 "공시가격 × 비율"을 고르면 가입 가능한 보증금 상한을 대략 확인할 수 있어요.
6. 입력값은 이 브라우저(localStorage)에만 저장되고 서버로 전송되지 않아요.

계산 방법

계산 예시

서울 시세 3억원 빌라, 근저당 채권최고액 6천만원, 내 보증금 1억 8천만원인 예시예요.

• 전세가율 = 1.8억 ÷ 3억 = 60% — 이것만 보면 안전해 보여요.
• 부채비율 = (6천만 + 1.8억) ÷ 3억 = 80% — 근저당까지 더하면 "위험" 경계선이에요.
• 낙찰가율 80%로 경매되면 낙찰가 2억 4천만원, 경매비용 1% 240만원을 빼고 배당할 금액은 2억 3,760만원이에요.
• 보증금 1억 8천만원은 서울 소액임차인 기준(1억 6,500만원)을 넘어 최우선변제가 없어요. 근저당 6천만원이 먼저 배당되고 남은 1억 7,760만원을 받아 240만원 손실이에요.
• 보증금을 다 받으려면 낙찰가율이 시세의 약 80.8% 이상이어야 해요.
• 공시가격이 1억 8천만원이라면 HUG 주택가격은 1.8억 × 140% = 2억 5,200만원, 상한은 2억 5,200만 × 90% − 6천만 = 1억 6,680만원이라 보증금 1억 8천만원은 가입이 어려워요.

같은 보증금도 근저당에 따라 달라지는 위험 비율 (시세 5억 원 가정)

전세가율은 같아도 선순위 근저당이 있으면 부채비율이 훨씬 높아져요. 위 계산식(부채비율 = (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세)과 등급 기준을 그대로 적용한 예시예요.

전세가율이 50%로 낮아 보여도 근저당이 2억이면 부채비율은 90%라서 "위험" 구간이에요. 계약 전에 등기부등본의 근저당 채권최고액을 꼭 확인해야 하는 이유예요. 이 표는 경험칙에 따른 단순 비율이고, 실제 경매 때 돌려받을 금액은 낙찰가율·경매비용·소액임차인 여부에 따라 달라져요.

소액임차인 최우선변제 기준 (2023년 2월 21일 시행령)

자세한 내용은 소액임차인 최우선변제 기준 글에 정리해 두었어요.

경매로 넘어가면 얼마나 돌려받나 — 낙찰가율·보증금별 (서울 시세 3억 원, 근저당 6천만 원, 경매비용 1%)

이 계산기와 같은 식(배당할 금액 = 낙찰가 − 경매비용, 최우선변제 후 근저당 순서로 배당)으로 계산한 예시예요. 서울 소액임차인 기준(보증금 1억 6,500만 원 이하, 최우선 5,500만 원)이 적용되는 보증금은 1억 5천만 원뿐이에요. 낙찰가율 70%·80%·90%일 때 배당할 금액은 2억 790만 원·2억 3,760만 원·2억 6,730만 원이에요.

같은 집인데 낙찰가율이 80%에서 70%로 떨어지면 보증금 1억 8천만 원 기준 손실이 240만 원에서 3,210만 원으로 13배 이상 커져요. 근저당이 있는 집은 낙찰가율이 조금만 내려가도 손실이 급격히 커지는 구조라서, 계약 전에 70% 낙찰가율로도 꼭 돌려 보세요. 보증금이 1억 6,500만 원을 조금 넘는 순간 최우선변제를 받을 수 없다는 점도 표에서 확인할 수 있어요.

전세보증(HUG) 가입 가능 보증금 상한 — 공시가격 기준 (빌라 등)

시세가 없는 주택은 공시가격 × 140%를 주택가격으로 보고, 그 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액이 보증금 상한이에요(이 계산기 기본값 기준, 비율은 바뀔 수 있어요).

공시가격 2억 원 빌라는 선순위가 없어도 보증금이 2억 5,200만 원을 넘으면 가입이 어렵고, 근저당 1억 원이 있으면 1억 5,200만 원이 상한이에요. 상한은 가입 자격을 가르는 숫자 기준일 뿐 권리·건축물 심사는 따로 있어요.

시세가 떨어지면 부채비율이 어떻게 변하나 (시세 4억 원, 근저당 1억 원, 보증금 2.4억 원)

지금도 부채비율이 85%로 위험 구간인데, 시세가 10%만 빠져도 94%까지 올라 100%에 가까워져요. 계약 만료 시점의 시세가 오늘보다 낮을 수 있다는 가정으로, 20% 하락에서도 보증금이 안전한지 보는 습관이 도움이 돼요.

지역별 소액임차인 기준 직전 보증금일 때 회수액 (경매비용 1%)

소액임차인 기준 이하 보증금은 최우선변제 덕분에 근저당보다 먼저 일정액(서울 5,500만 원 등)을 받아요. 다만 지역 기준을 한 푼이라도 넘으면 그 혜택이 없어지고, 같은 단지라도 보증금 5백만 원 차이로 회수액이 크게 갈릴 수 있어요.

시세와 근저당별 부채비율 (전세가율 70% 보증금 기준)

보증금을 시세의 70%로 맞춰도 근저당이 얼마나 있느냐에 따라 위험이 완전히 달라져요. 부채비율 = (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세예요.

시세 3억 원에 보증금 2.1억 원(전세가율 70%)이어도 근저당이 1.5억 원이면 부채비율이 120%로 시세를 넘어요. 전세가율만 보고 안심하면 안 되는 이유예요.

다가구주택에서 선순위 임차인 보증금이 더해지면 (시세 4억 원, 근저당 6천만 원)

같은 보증금 1.5억 원이라도 선순위 임차인 보증금이 2억 원이면 부채비율이 105%로 올라가요. 다가구는 등기부에 임차인이 나오지 않아서 임대인의 확정일자 부여 현황·전입세대 확인서를 받아야 알 수 있어요.

계약 직전 확인표 — 하나라도 걸리면 계약을 미루세요

• 부채비율이 80%를 넘는데 보증보험 가입 확답이 없다.
• 등기부 갑구에 압류·가압류·가처분·신탁 등기가 있다.
• 임대인이 국세·지방세 완납증명서 제시를 거부한다.
• 다가구인데 선순위 보증금 합계 확인서를 못 받는다.
• 계약금을 임대인 본인 명의가 아닌 계좌로 보내라고 한다.
• 잔금 전날과 당일 등기부가 달라졌다(근저당 신규 설정 등).

계약 전 점검 순서

1. 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래가를 확인해 보수적으로 시세를 잡아요.
2. 등기부등본 을구의 근저당 채권최고액과 갑구의 압류·가압류·신탁 여부를 확인해요.
3. 부채비율을 계산해 80%를 넘으면 보증보험 가입 가능 여부부터 확인해요.
4. 다가구라면 선순위 임차인 보증금 합계를 임대인에게 확인서로 받아요.
5. 계약 당일 등기부를 다시 열람하고, 잔금일에 전입신고·확정일자·보증보험 가입을 마쳐요.

주의할 점

• 위험 등급은 경험칙이에요. 70%·80%는 법이나 기관이 정한 기준이 아니라, 시세가 조금만 떨어져도 보증금이 위험해지는 선을 흔히 그렇게 부르는 거예요. 숫자가 낮아도 임대인 체납 세금, 신탁 등기, 가압류가 있으면 위험할 수 있어요.
• 등기부에 안 나오는 선순위가 있어요. 임대인의 국세·지방세 체납(당해세), 다가구의 다른 세입자 보증금은 등기부에 없어요. 국세·지방세 완납증명서와 전입세대 열람, 확정일자 부여현황으로 확인하세요.
• 최우선변제는 담보물권 설정일 기준이에요. 근저당이 2023년 2월 이전에 설정된 집이면 옛 기준이 적용돼 대상이 아닐 수 있어요. 다른 소액임차인이 많으면 배당액 1/2 한도를 나눠 가져 더 줄어요.
• HUG 판정은 숫자 기준만 본 거예요. 실제 심사에서는 권리관계, 건축물 용도(근린생활시설 등), 임대인 보증사고 이력, 신청 기한(계약 기간 1/2 이전)도 봐요. 기준 비율(140%·90%)은 2023년 5월 개편 이후 2026년 10월 현재 안내 기준이고 바뀔 수 있어 입력값으로 열어 뒀어요.
• 낙찰가율은 지역·주택 유형·시장 상황에 따라 크게 달라요. 빌라는 유찰이 반복되면 시세의 60~70%대까지 내려가는 경우도 있으니 70%로도 꼭 돌려 보세요.

계약 전 확인 순서는 깡통전세 판별법, 보증 가입 조건은 전세보증보험 가입 조건 글에서 더 자세히 볼 수 있어요.

이 계산기는 계약 전 위험을 가늠하는 참고용이고 법률 판단이나 보증 승인 여부를 대신하지 않아요. 실제 배당은 법원 배당표, 보증 가입은 HUG·HF·SGI 심사 결과를 따르니 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회, 보증기관에 꼭 확인하세요. 입력값은 이 브라우저(localStorage)에만 저장되고 서버로 전송되지 않아요.

자주 묻는 질문

참고한 공식 자료

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) — 지역별 소액임차인 보증금 기준(서울 1억 6,500만 원 등)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) — 최우선변제액(서울 5,500만 원 등)과 주택가액 1/2 한도
• 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 상품개요 — 주택가격×90% 담보인정비율, 공시가격 140% 주택가격 산정

링크 확인일: 2026-10-26. 제도·요율이 바뀌면 공식 기관 발표가 우선해요.

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