🏘️ 주택임대소득세 계산기

사용법

1. 임대주택을 세무서(사업자)와 지자체에 모두 등록했는지 골라요. 둘 다 등록하지 않았다면 미등록이에요.
2. 월세와 임대한 개월 수를 넣으면 연 임대 수입이 계산돼요. 월세가 달라졌다면 평균 월세로 어림하세요.
3. 다른 종합소득금액은 근로소득금액·사업소득금액처럼 임대소득 외에 합산되는 소득이에요. 이 값이 2,000만 원 이하인지에 따라 분리과세 기본공제를 받을 수 있는지가 갈려요.
4. 종합과세를 비교하려면 종합소득공제 합계(본인 150만 원 등)를 넣고, 실제 경비를 증빙할 수 있으면 실제 필요경비도 입력해요. 비워 두면 같은 경비율을 써요.

분리과세와 종합과세, 무엇이 다른가

주택 월세 수입(주택임대 총수입금액)이 연 2,000만 원 이하라면 임대소득만 따로 14% 세율로 과세하는 분리과세와 다른 소득과 합쳐 누진세율로 과세하는 종합과세 중에서 고를 수 있어요. 2,000만 원을 넘으면 종합과세만 가능해요. 분리과세는 필요경비를 장부 대신 비율로 인정해 주는데, 세무서와 지자체에 모두 등록한 임대주택은 60%, 미등록은 50%예요. 여기에 기본공제를 한 번 더 빼 주는데, 등록 임대주택은 400만 원, 미등록은 200만 원이고 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만 적용돼요. 자세한 기준은 국세청의 주택임대소득 안내를 확인하세요.

숫자 예시

표는 이 페이지의 계산 코드를 node로 돌려 확인한 값이에요(지방소득세 10% 별도). 같은 월세라도 등록 여부와 다른 소득에 따라 세금이 최대 7배 넘게 차이 나요. 다만 등록 임대주택은 임대료 증가율 5% 제한 등 별도 요건이 있어서 세금만 보고 정할 수는 없어요.

연 임대수입별 분리과세 소득세 비교

(수입 − 필요경비 − 기본공제) × 14%를 그대로 계산한 값이고, 지방소득세 10%는 별도예요. 연 600만 원이면 등록 임대주택은 필요경비 360만 원과 공제 400만 원이 수입을 넘어 세금이 0원이에요. 공제를 못 받는 열은 다른 종합소득금액이 2,000만 원을 넘는 경우를 뜻해요. 같은 월세 100만 원이라도 등록·미등록, 다른 소득 유무에 따라 소득세가 11만 원에서 84만 원까지 벌어져요.

종합과세가 더 싼 경우도 있어요

다른 소득이 거의 없고 소득공제가 있는 경우에는 종합과세의 낮은 구간(6%·15%)이 분리과세 14%보다 유리할 수 있어요. 예를 들어 미등록 월세 연 1,200만 원이고 다른 소득이 없다면 임대소득금액 600만 원에서 소득공제 150만 원을 빼 과세표준 450만 원, 6%인 27만 원이에요. 분리과세는 56만 원이라 절반 가까이 차이 나요. 반대로 근로·사업소득이 많아 한계세율이 24% 이상이면 분리과세가 거의 항상 유리해요. 이 도구는 두 방식을 나란히 계산해서 유리한 쪽을 위에 보여 줘요.

실제 경비를 얼마나 증빙해야 종합과세가 유리할까 (미등록 연 1,800만 원, 다른 소득 없음)

미등록 월세 수입이 연 1,800만 원이고 다른 소득이 없으며 소득공제 150만 원이라고 가정해 이 계산기와 같은 식으로 뽑은 표예요. 종합과세는 증빙한 실제 경비를 쓰고(증빙이 없으면 경비율 50%), 분리과세는 항상 경비율을 써요.

다른 소득이 없다면 증빙 경비가 늘수록 종합과세 세금이 빠르게 줄어요. 다만 장부·세금계산서·이체내역을 갖춰야 하고, 건강보험료 등 다른 변수는 이 표에 없어요.

공동명의로 나누면 세금이 달라질까 (월세 연 2,400만 원, 미등록)

연 2,400만 원은 한 사람 명의면 2,000만 원을 넘어 종합과세만 가능하지만, 부부가 지분대로 나눠 각자 2,000만 원 이하가 되면 각자 분리과세를 고를 수 있어요. 아래는 다른 소득 없음·소득공제 150만 원 가정에서 각자 유리한 쪽을 고른 합계예요.

지분을 나눈다고 해도 실제 소유·임대 사실과 다르면 세무서가 바로잡을 수 있어요. 등기상 공동명의이거나 실제로 함께 임대한 경우에만 지분대로 신고하세요.

건강보험료와 신고 시기

임대소득이 있으면 지역가입자 보험료나 피부양자 자격에 영향을 줄 수 있어요. 소득 기준은 건강보험 제도에서 따로 정하므로 국민건강보험공단에서 확인하세요. 임대소득은 다음 해 5월에 종합소득세 신고 때 함께 신고하고, 신고 방법은 종합소득세 계산기 설명을 참고하세요.

직접 검산한 사례: 실제 경비를 증빙할 수 있을 때

미등록 월세 연 1,800만 원, 다른 소득 없음, 소득공제 150만 원이라고 해요. 분리과세는 필요경비 50%(900만 원)와 공제 200만 원을 빼 과세표준 700만 원, 14%인 98만 원(지방소득세 포함 107만 8,000원)이에요. 종합과세에서 경비율을 그대로 쓰면 임대소득금액 900만 원, 소득공제 150만 원을 빼 과세표준 750만 원이라 소득세 45만 원(합계 49만 5,000원)이에요. 여기서 수선비·재산세·대출이자 등 실제 경비 1,000만 원을 증빙하면 임대소득금액이 800만 원으로 줄어 소득세는 39만 원(합계 42만 9,000원)까지 내려가요. 다른 소득이 없다면 경비율만으로도 종합과세가 분리과세의 절반 이하예요.

다른 소득이 있는 경우: 분리과세가 유리해지는 구간

표의 값은 이 페이지의 계산 코드를 node 로 돌려 얻은 값이며, 소득공제 150만 원과 지방소득세 10%를 포함해요. 다른 소득이 있어 한계세율이 15%·24%로 올라가는 구간에서는 임대소득을 더한 증가분이 14%를 넘어서면서 분리과세가 유리해지고, 연 2,000만 원을 넘으면 선택 자체가 불가능해요. 다른 소득이 없는 사람은 이 계산기에서 종합과세 값이 더 낮게 나오는지 꼭 비교해 보세요. 어느 쪽이 유리한지는 해마다 달라질 수 있고, 한번 정한 신고 방식과 별개로 매년 새로 선택해요.

월세 수입 × 등록 여부 × 다른 소득: 어느 쪽이 싼가

소득공제 150만 원, 실제 경비 없이 경비율만 쓰고, 지방소득세 10%까지 합친 금액이에요. 이 페이지의 계산 코드를 node 로 돌려 얻은 값이고, 두 방식 중 낮은 쪽을 오른쪽 열에 적었어요.

표를 보면 규칙이 보여요. 다른 소득이 없고 미등록이면 월세가 커질수록 종합과세의 낮은 구간 덕에 종합과세가 절반 안팎으로 싸요. 반대로 등록 임대주택은 공제 400만 원 때문에 연 1,200만 원 근처까지는 분리과세가 더 낮고, 연 1,800만 원쯤부터 종합과세가 더 싸져요. 다른 소득이 3,000만 원 있으면 한계세율이 15%라 모든 칸에서 분리과세가 유리해요. 연 600만 원·등록·다른 소득 없음은 분리과세 세금이 0원이지만, 종합과세로는 59,400원이 나와요. 다만 이 표는 경비율 기준이라, 대출이자·수선비 증빙이 크면 종합과세가 더 낮아질 수 있어요.

신고 방식을 고를 때 3단계

1. 연 월세 수입이 2,000만 원을 넘는지 먼저 봐요. 넘으면 종합과세 하나뿐이라 고민할 필요가 없어요.
2. 다른 종합소득금액(근로·사업)이 2,000만 원 이하인지 봐요. 넘으면 기본공제가 없어 분리과세가 불리해지는 편이에요.
3. 이 계산기에 월세·등록 여부·다른 소득·소득공제를 넣고 두 합계를 비교한 뒤, 실제 경비 증빙이 있으면 그 칸까지 채워 종합과세 값을 다시 보세요.

신고 전에 챙길 것

• 임대차계약서와 월세 입금 내역: 연 수입이 얼마인지 증빙하는 기본 자료예요. 계좌 이체 기록을 월별로 모아 두면 신고할 때 편해요.
• 등록 여부 확인: 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록이 모두 되어 있어야 등록 임대주택 경비율 60%·공제 400만 원을 적용받을 수 있어요. 둘 중 하나만 되어 있다면 미등록 기준으로 어림하고 확인하세요.
• 실제 경비 증빙(종합과세에서): 수선비, 재산세, 대출이자, 중개수수료 영수증을 임대 기간별로 분리해 보관하세요. 다른 용도와 섞인 비용은 임대분만 인정돼요.
• 신고 시기: 임대소득은 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 함께 신고해요. 사업자등록을 한 임대사업자는 별도로 사업장현황신고 등이 있을 수 있어 세무서 안내를 확인하세요.

이 계산기와 자주 같이 보는 질문

• 월세를 현금으로 받았어요: 현금 수령도 임대수입이에요. 신고 누락은 가산세 대상이 될 수 있으니 받은 금액을 기록해 두세요.
• 한 해 중간에 세입자가 바뀌어 월세가 달라졌어요: 달별 월세를 모두 더한 연 수입을 개월 수로 나눈 평균 월세를 입력해 어림하세요.
• 공동명의라면: 지분율대로 수입이 나뉘어 각자 신고하는 구조가 일반적이라, 이 계산기에는 각자 몫의 월세를 넣고 따로 계산해 비교하세요.

이 도구의 한계

• 보증금에 세금을 매기는 간주임대료는 계산하지 않아요(월세만 반영).
• 소형주택 임대업 세액감면, 다주택자 주택 수 판정, 기준시가 요건은 반영하지 않아요.
• 세법은 해마다 개정되므로 기준일의 세율·공제는 반드시 확인하세요. 이 계산은 참고용이에요.

임대 수익률은 임대 수익률 계산기, 월세 세액공제는 월세 세액공제 계산기를 함께 보세요.

자주 묻는 질문

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