전세사기 예방 체크리스트 18가지, 계약 전·잔금일·입주 후 확인법

전세사기는 계약 전 시세·등기부·세금 체납·선순위 보증금 확인, 계약 당일 본인 확인과 특약, 잔금일 등기부 재확인과 당일 전입신고, 입주 후 보증보험과 전입 유지까지 네 시점에 나눠 확인하면 대부분 걸러낼 수 있어요. 핵심 숫자는 하나예요. (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 집의 실제 시세가 70~80%를 넘으면 경매로 넘어갔을 때 보증금 일부를 못 돌려받을 가능성이 커져요.

전세사기 뉴스를 보면 "피해자가 확인을 안 해서"가 아니라 "확인할 걸 다 했는데도 당했다"는 사례가 꽤 있어요. 계약 직전에 깨끗했던 등기부가 잔금일에 바뀌기도 하고, 시세 자체가 부풀려진 신축 빌라도 있었어요. 그래서 체크리스트는 한 번 훑고 끝내는 게 아니라 시점별로 나눠서 봐야 해요.

이 글은 2026년 10월 기준 국가법령정보센터 주택임대차보호법과 관련 제도를 바탕으로 정리했어요. 최우선변제금액, 보증보험 가입 기준, 전월세 신고 기준은 바뀔 수 있으니 계약 시점에 국토교통부·HUG·대법원 인터넷등기소 안내를 다시 봐 주세요.

전세사기 예방, 왜 시점별로 봐야 하나

전세사기의 대표 수법은 대부분 시점의 틈을 노려요. 계약일에는 깨끗한 등기부를 보여 주고 잔금일 전에 대출을 받거나 집을 팔아 버리는 방식, 전입신고 효력이 생기는 "다음 날 0시" 전에 근저당을 설정하는 방식이 대표적이에요. 그래서 아래 18가지 항목을 네 시점으로 나눴어요.

1단계: 집 보러 가기 전 (1~3)

• 1. 시세 확인: 같은 단지·같은 동네의 매매가와 전세가를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인해요. 전세가가 매매가에 지나치게 붙어 있으면 일단 경계해요.
• 2. 신축 빌라·오피스텔 주의: 매매 실거래가가 거의 없을 수 있어요. 이럴 때 "시세"라고 들은 금액을 그대로 믿지 말고, 공시가격과 HUG 안심전세앱의 시세 정보를 함께 봐요.
• 3. 중개사무소 등록 확인: 국가공간정보포털이나 시·군·구청 부동산중개업 담당 부서에서 개업공인중개사 등록 여부와 공제·보증보험 가입 여부를 볼 수 있어요. 사무소에 걸린 등록증 이름과 계약서에 서명하는 사람이 같은지도 봐요.

2단계: 계약서 쓰기 전 (4~10)

• 4. 등기부등본 직접 발급: 중개사가 보여주는 출력본 말고 내가 대법원 인터넷등기소에서 뽑은 최신본으로 봐요. 보는 법은 등기부등본 보는 법에 정리했어요.
• 5. 갑구 확인: 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지, 압류·가압류·가처분·경매개시결정·신탁 등기가 있는지 확인해요.
• 6. 을구 확인: 근저당 채권최고액을 확인하고, "채권최고액 + 내 보증금"이 시세의 몇 %인지 계산해요(아래 계산 예시 참고).
• 7. 신탁 등기: 신탁 등기가 있으면 집주인이 아니라 신탁회사(수탁자) 동의가 필요해요. 동의 없는 계약은 보호받기 어려워요.
• 8. 세금 체납 확인: 주택임대차보호법 제3조의7(2023년 4월 신설)에 따라 임대인은 계약할 때 납세증명서를 보여 줘야 해요. 계약 전에는 임대인 동의를 받아 미납 세금을 열람할 수 있고, 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약 후 임대차 시작일까지는 동의 없이도 열람할 수 있어요(국세징수법 제109조, 지방세는 지방세징수법 제6조). 체납 세금은 경매에서 내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있어요.
• 9. 선순위 임차인 확인: 다가구라면 특히 중요해요. 임대인은 같은 조항에 따라 선순위 확정일자 부여 현황을 제시해야 하고, 계약 전에는 임대인 동의를 받아 주민센터나 등기소에서 열람할 수 있어요.
• 10. 보증보험 가입 가능 여부: 전세보증금반환보증 가입이 가능한 집인지 먼저 체크해요. 가입이 안 된다면 거기엔 이유가 있어요. 기준은 전세보증보험 가입 조건에 정리했어요.

깡통전세 계산 예시, 보증금이 얼마나 위험할까

시세 3억 원 빌라에 근저당 채권최고액 1억 2천만 원이 잡혀 있다고 가정할게요(예시). 보증금에 따라 부채비율과, 경매로 시세의 80%(2억 4천만 원)에 팔렸을 때 돌려받을 수 있는 금액이 이렇게 달라져요.

실제로는 경매 비용, 체납 세금, 소액임차인 최우선변제 등이 먼저 빠져서 회수액이 더 줄 수 있어요. 반대로 근저당 실제 채무액이 채권최고액보다 적으면 조금 나아져요. 핵심은 보증금이 시세 대비 너무 높으면 확인을 아무리 해도 위험이 남는다는 점이에요. 전세가율 판단은 깡통전세 전세가율 확인법에서 더 자세히 다뤘어요.

보증보험 가능 보증금 역산, 공시가격별 상한표

빌라·다세대처럼 시세가 잘 안 잡히는 집은 HUG 전세보증금반환보증 기준으로 (보증금 + 선순위 채권) ≤ 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격 × 126%가 사실상 상한이에요(2023년 5월 이후 기준, 2026년 10월 확인). 계약 전에 이 숫자부터 역산해 두면 "보증보험이 안 되는 보증금"을 미리 거를 수 있어요.

예를 들어 공시가격 2억 원 빌라에 채권최고액 6천만 원 근저당이 있다면, 2억 5,200만 원 − 6,000만 원 = 1억 9,200만 원까지만 보증보험을 기대할 수 있어요. 집주인이 2억 2천만 원을 부른다면 그 3천만 원 차이는 보증보험으로 보호받을 수 없는 돈이에요. 공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 주소로 바로 조회할 수 있어요. 아파트는 KB시세 등 시세의 90%가 기준이 되는 경우가 일반적이라 계산 방식이 달라요.

계약 전 떼 볼 서류, 어디서 어떻게 확인하나

체크리스트의 확인 항목은 결국 서류 몇 장으로 정리돼요. 누가 발급하는지, 임대인 협조가 필요한지가 서류마다 달라서 미리 알아 두면 계약 일정이 꼬이지 않아요(2026년 10월 기준).

임대인 보증사고 이력은 2025년 주택도시기금법 개정으로 계약 단계에서도 임대인 동의 없이 조회할 수 있게 됐어요. HUG 전세보증 가입 주택 보유 건수, 보증 금지 대상 여부, 최근 3년 대위변제 건수 같은 정보가 나와요. 결과 통지에 최대 7일이 걸릴 수 있어서 가계약 전에 미리 신청해 두는 게 좋아요. 자세한 방법은 HUG 안심전세 안내에서 볼 수 있어요.

예시로 보는 체크 순서: 신축 빌라 전세 2억 원

공시가격 1억 5천만 원, 근저당 없음, 집주인이 2억 원을 부르는 신축 빌라라고 해 볼게요(예시).

1. 보증보험 상한: 1억 5천만 원 × 126% = 1억 8,900만 원. 부른 보증금 2억 원보다 1,100만 원 낮아요.
2. 실거래가: 같은 건물 매매 거래가 없고, 주변 비슷한 빌라 매매가가 1억 9천만~2억 1천만 원이에요. 전세가율이 95~105%라는 뜻이에요.
3. 판단: 이 조건이면 보증보험 가입이 어렵고, 경매로 가면 손실 가능성이 커요. 보증금을 1억 8,900만 원 이하로 낮추거나, 차액을 월세로 돌리는 조건을 제안해 볼 수 있어요. 차액 1,100만 원을 월세로 바꿀 때 부담은 전월세 전환 계산기로 바로 계산돼요.

주택 유형별로 더 봐야 할 것

같은 체크리스트라도 집 종류에 따라 위험이 숨어 있는 곳이 달라요.

다가구는 '등기부에 없는 선순위'를 계산해야

다가구는 건물 전체가 하나의 등기라서 다른 세입자들의 보증금이 등기부에 나오지 않아요. 예를 들어 시세 10억 원 다가구에 근저당 채권최고액 3억 원, 다른 세입자 9명의 보증금 합계가 5억 원이라면 내 앞에 이미 8억 원이 있어요. 여기서 보증금 1억 5천만 원으로 들어가면 합계 9억 5천만 원, 시세 대비 95%예요. 경매 낙찰가율이 80%만 돼도 8억 원이라 내 몫은 거의 남지 않아요. 확정일자 부여 현황은 임대인 동의를 받아 주민센터나 등기소에서 열람할 수 있고, 임대인은 계약 체결 전에 이 정보를 제공해야 해요.

3단계: 계약 당일 (11~14)

• 11. 임대인 본인 확인: 신분증으로 등기부상 소유자와 대조해요. 대리인이면 위임장과 인감증명서(본인 발급)를 꼭 받고, 소유자와 영상통화로 직접 확인해요.
• 12. 소유자 명의 계좌로만 입금: 계약금·잔금 모두 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내요. 중개사나 대리인 계좌는 안 돼요.
• 13. 특약 넣기: 아래 특약 문구 예시를 계약서에 넣어 달라고 요청해요.
• 14. 계약 직후 확정일자: 주민센터나 인터넷등기소에서 바로 받을 수 있어요. 일찍 받아 두면 순위 확보에 유리해요.

4단계: 잔금일·입주 (15~18)

• 15. 잔금 직전 등기부 재발급: 계약일과 달라진 게 없는지 잔금 당일 아침에 다시 확인해요.
• 16. 잔금 당일 전입신고: 대항력은 전입신고 + 실제 입주 다음 날 0시부터 생겨요. 같은 날 설정된 근저당이 앞서는 이유가 이거예요. 그래서 13번 특약이 중요해요.
• 17. 보증보험 가입 신청: 가입 가능 기간이 정해져 있으니 미루지 말아요.
• 18. 전월세 신고: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약(대상 지역)은 계약 후 30일 안에 신고해요(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2). 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나서 그 뒤 계약부터는 늦게 신고하면 과태료(단순 지연 최대 30만 원, 거짓 신고 최대 100만 원)가 붙어요. 신고하면 확정일자도 자동 부여돼요.

전입신고와 확정일자의 차이는 전입신고와 확정일자 정리에서 자세히 설명했어요.

이런 말이 나오면 한 번 멈추기

• "보증보험은 굳이 안 들어도 돼요, 여긴 다 안전해요"
• "집주인이 바빠서 대리인이 대신 나와요" (위임 서류 없이)
• "이 가격은 오늘만 가능해요, 가계약금 먼저 넣으세요"
• "근저당은 잔금 때 같이 정리할 거예요" (말로만, 특약 없이)
• "이사비·중개수수료 지원해 드릴게요" (시세보다 높은 보증금과 함께)

이런 말 자체가 사기라는 뜻은 아니지만, 서두르게 만드는 말이 나올수록 확인을 한 단계 더 하는 게 맞아요.

전세계약 흔한 실수 7가지

• 중개사가 준 등기부만 보고 계약: 출력 날짜가 며칠 전이면 그사이 바뀌었을 수 있어요. 직접, 당일에 떼요.
• 채권최고액 대신 대출 잔액으로 계산: 경매 배당은 채권최고액 한도까지 갈 수 있어요. 보수적으로 채권최고액으로 계산해요.
• 가계약금부터 송금: 등기부·세금 확인 전에 넣은 가계약금은 돌려받기 어려운 경우가 많아요.
• 확정일자를 잔금일 이후로 미루기: 계약서를 받자마자 확정일자를 받아 두면 손해 볼 일이 없어요.
• 잔금 다음 날 이사: 입주와 전입이 늦어지면 대항력도 늦어져요. 잔금·입주·전입은 같은 날이 원칙이에요.
• 보증보험을 '나중에': 가입 가능 기간이 지나거나 그사이 근저당이 생기면 가입이 막힐 수 있어요.
• 만기 직전에 반환 이야기 시작: 집주인이 다음 세입자 보증금으로 돌려주는 구조라면 시간이 필요해요. 2~6개월 전부터 확인해요.

입주 후에도 지켜야 할 것

• 전입 유지: 계약 기간 내내 주민등록을 유지해야 해요. 주소를 잠깐 옮기면 대항력이 끊기고, 다시 전입한 날 기준으로 순위가 밀려요.
• 만기 전 반환 계획 확인: 만기 2~6개월 전에 집주인과 연락해 반환 계획을 확인해요. 갱신 거절·조건 변경 통지 기간도 이때예요.
• 반환이 어려울 때: 연락이 끊기거나 반환이 어렵다는 말이 나오면 임차권등기명령을 신청하고, 보증보험에 가입했다면 보증 이행 절차를 알아봐요. 임차권등기가 된 뒤에 이사해야 대항력이 유지돼요.

피해가 의심될 때 대응 순서

만기가 됐는데 연락이 끊겼거나, 집이 경매에 넘어갔다는 우편을 받았다면 아래 순서로 움직이는 게 좋아요.

1. 등기부 다시 확인: 경매개시결정, 압류, 소유자 변경 여부를 먼저 봐요.
2. 임차권등기명령 신청: 계약 종료 후 보증금을 못 받았다면 관할 법원에 신청해요. 등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 절차는 임차권등기명령 순서에 정리했어요.
3. 보증보험 이행 청구: 가입했다면 HUG 등 보증기관에 보증 이행 절차를 문의해요. 서류 요건과 기한이 있어요.
4. 경매 배당요구: 경매가 시작됐다면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 해요. 소액임차인이라면 최우선변제 기준도 확인해요.
5. 전세사기 피해자 지원 상담: 여러 세입자가 같은 임대인에게 피해를 입은 경우 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 결정 신청과 금융·주거 지원을 받을 수 있어요. 2025년 개정으로 법의 효력이 2027년 5월 31일까지 연장됐지만, 적용 대상은 2025년 5월 31일까지 임대차계약을 맺은 임차인이에요. 그 뒤 새로 계약하는 사람은 이 특별법보다 보증보험이 사실상 유일한 안전판이라는 점을 기억해 두세요. 요건 상담은 시·도 전세피해지원센터에서 받을 수 있어요.

자주 묻는 질문

전입신고를 하면 바로 보호받나요?

아니에요. 대항력은 주택 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생겨요. 그래서 잔금일 당일에 집주인이 근저당을 설정하면 그쪽이 앞설 수 있어요. 이를 막는 특약과 잔금 당일 등기부 확인이 함께 필요해요.

집주인 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

2023년 개정으로 임대인은 계약 시 납세증명서를 제시해야 해요. 계약 전에는 임대인 동의를 받아 세무서(국세)와 시·군·구청(지방세)에서 미납 세금을 열람할 수 있어요. 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약을 맺은 뒤 임대차 시작일까지는 동의 없이도 신분증과 계약서만으로 열람할 수 있어요.

근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?

꼭 그렇진 않아요. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 시세 대비 충분히 낮고, 보증보험 가입이 가능하다면 계약을 검토할 수 있어요. 다만 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 위험이 크게 올라가요.

신탁 등기된 집에 전세를 들어가도 되나요?

신탁 등기된 집은 법적 소유자가 신탁회사예요. 신탁회사(수탁자)와 우선수익자의 동의 없이 위탁자(원래 집주인)와만 계약하면 보호받기 어려워요. 동의서를 확인할 수 없다면 피하는 게 안전해요.

계약 후 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 이어받아요. 다만 새 집주인의 재정 상태가 불안하면 반환 위험이 생길 수 있으니, 매매 사실을 알게 되면 등기부를 다시 확인하고 필요하면 보증보험 상황을 점검하세요.

공인중개사를 통하면 안전한가요?

중개사를 거치면 확인설명서를 받고 중개사고 시 공제·보증보험으로 일부 배상을 기대할 수 있지만, 그것만으로 안전이 보장되진 않아요. 실제 전세사기 사건에서 중개사가 연루된 사례도 있었어요. 중개사 설명은 참고로 듣고, 등기부·세금·선순위 확인은 내가 직접 해야 해요.

정리

체크리스트가 길어 보여도 대부분 서류 몇 장 떼고 질문 몇 개 하는 일이에요. 계약 전에는 시세·등기부·세금·선순위, 계약 당일엔 본인 확인과 특약, 잔금일엔 등기부 재확인과 전입신고, 입주 후엔 전입 유지와 보증보험. 이 네 시점의 18가지를 지키면 대부분의 함정은 피할 수 있어요. 그 몇 장을 아끼다가 보증금 전부를 걸게 되는 거예요.

전세자금 대출을 함께 알아보고 있다면 버팀목 전세자금대출 조건도 참고하고, 중개보수는 중개수수료 계산기로 미리 확인해 두세요. 전세 대신 반전세·월세로 보증금을 낮추는 방법을 고민한다면 전월세 전환 계산기로 월세 부담을 비교해 볼 수 있어요.

이 글의 기준(보증보험 126%, 최우선변제금, 전월세 신고 기준)은 2026년 10월 기준이고 바뀔 수 있어요. 계약 전 HUG, 국토교통부, 대법원 인터넷등기소 안내로 최신 내용을 다시 보세요.