🏢 임대수익률 계산기
사려는 집의 가격과 받을 월세를 넣으면, 대출 이자와 비용을 빼고 실제로 남는 수익률을 알려 드려요.
사용법
- 매매가, 보증금, 월세를 넣으면 기본 수익률이 나와요.
- 대출을 받을 거면 대출금과 금리를, 취득세·중개보수·법무사 비용은 부대비용에 합쳐 넣으세요. 취득세는 취득세 계산기, 중개보수는 중개보수 계산기로 미리 구할 수 있어요.
- 재산세·관리비 중 집주인 부담분·수선비 같은 연간 보유비용과 비어 있을 것 같은 공실 개월을 넣으면 더 현실적인 숫자가 나와요.
- 목표 수익률을 넣으면 그 수익률이 나오는 매매가와 월세를 거꾸로 보여 줘요.
계산 공식
| 항목 | 공식 |
|---|---|
| 표면 수익률 | 월세 × 12 ÷ (매매가 − 보증금) |
| 실투자금 | 매매가 + 부대비용 − 보증금 − 대출금 |
| 연 순수익 | 월세 × (12 − 공실 개월) − 대출금 × 금리 − 연 보유비용 |
| 순수익률 | 연 순수익 ÷ 실투자금 × 100 |
| 대출 금리 손익분기점 | (연 임대수입 − 보유비용) ÷ (매매가 + 부대비용 − 보증금) |
손익분기점은 대출 없이 샀을 때의 수익률과 같아요. 대출 금리가 이보다 낮으면 대출을 쓸수록 수익률이 오르고(레버리지), 높으면 오히려 깎여요.
예시 계산 3가지
모두 매매가 2억 5천만 원 오피스텔, 보증금 1천만 원, 월세 90만 원, 부대비용 1,200만 원, 연 보유비용 100만 원이에요.
| 조건 | 실투자금 | 연 순수익 | 순수익률 |
|---|---|---|---|
| ① 대출 1억 원 · 연 4.2% · 공실 없음 | 1억 5,200만 원 | 1,080만 − 420만 − 100만 = 560만 원 | 3.68% |
| ② 대출 없음 · 공실 1개월 | 2억 5,200만 원 | 990만 − 100만 = 890만 원 | 3.53% |
| ③ 대출 1억 5천만 원 · 연 6% · 공실 1개월 | 1억 200만 원 | 990만 − 900만 − 100만 = −10만 원 | −0.10% (월 약 −8천 원) |
①의 표면 수익률은 4.50%지만 비용을 넣으면 3.68%예요. 대출 없이 샀다면 3.89%라서, 금리 4.2%짜리 대출은 오히려 수익률을 0.21%p 깎아요. ③처럼 금리가 높고 공실까지 생기면 월세를 받아도 매달 돈이 나가요.
부대비용 기준 (2026년)
| 항목 | 기준 | 2억 5천만 원일 때 |
|---|---|---|
| 취득세 (오피스텔·상가) | 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4% = 4.6% | 1,150만 원 |
| 취득세 (주택) | 1~3% + 부가세목, 다주택·법인은 중과될 수 있어요 | 주택 수·지역별로 달라요 |
| 중개보수 (오피스텔 85㎡ 이하·주거 설비 갖춤) | 매매 0.5%, 임대 0.4% 이내 | 매매 125만 원 이내 (+부가세) |
| 중개보수 (상가 등 주택 외) | 0.9% 이내에서 협의 | 225만 원 이내 |
| 등기·법무사·초기 수리 | 물건과 업체마다 달라요 | 견적 받아 합산 |
근거: 지방세법 제11조, 공인중개사법 시행규칙 제20조. 실제 세액은 위택스에서 확인할 수 있어요.
임대소득 세금은 따로 계산해요
- 주택 — 1주택자의 월세는 원칙적으로 비과세지만 기준시가 12억 원 초과 주택과 국외 주택은 과세해요. 2주택 이상이면 월세가 과세 대상이고, 연 2,000만 원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있어요(소득세법 제12조).
- 업무용 오피스텔·상가 — 사업자등록을 하고 월세에 부가가치세 10%를 받아 신고하며, 임대소득은 다른 소득과 합쳐 종합소득세로 내요.
- 임대소득이 생기면 건강보험료가 오를 수 있어요. 신고 방법은 국세청 안내를 확인하세요.
월세·금리별 순수익률
예시 ① 조건(매매가 2억 5천만 원, 보증금 1천만 원, 대출 1억 원, 부대비용 1,200만 원, 보유비용 100만 원, 공실 없음)에서 월세와 대출 금리만 바꿔 본 결과예요.
| 월세 / 금리 | 연 3.0% | 연 4.2% | 연 5.0% |
|---|---|---|---|
| 80만 원 | 3.68% | 2.89% | 2.37% |
| 90만 원 | 4.47% | 3.68% | 3.16% |
| 100만 원 | 5.26% | 4.47% | 3.95% |
월세 10만 원 차이가 금리 1.2%p 차이와 비슷한 효과를 내요. 매수 전에 같은 동네 월세 시세를 넉넉하지 않게(낮게) 잡아 보고, 변동금리라면 금리가 1%p 오른 경우도 같이 넣어 보세요.
사기 전에 확인할 것
| 항목 | 확인 방법 |
|---|---|
| 실거래 매매가·월세 | 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·면적의 최근 거래 확인 |
| 관리비·공실 이력 | 관리사무소에 집주인 부담 관리비, 최근 세입자 교체 주기 문의 |
| 대출 금리 조건 | 고정·변동 여부, 금리가 1%p 오르면 월 이자가 얼마 늘어나는지 계산 |
| 보증금 반환 여력 | 세입자가 나갈 때 보증금을 돌려줄 현금이나 다음 세입자 확보 계획 |
| 세금 | 보유 주택 수에 따른 취득세·임대소득세, 매도 시 양도소득세 |
대출 1억 원이면 금리가 1%p 오를 때 연 이자가 100만 원 늘어요. 예시 ①에서 순수익 560만 원이 460만 원으로 줄고, 순수익률은 3.68%에서 3.03%로 내려가요.
보유 기간으로 보면
예시 ① 조건을 5년 동안 그대로 유지하면 순수익은 560만 원 × 5 = 2,800만 원이고, 실투자금 1억 5,200만 원 대비 누적 약 18.4%예요. 이 숫자에는 시세 변동, 월세 인상, 금리 변동, 매도 비용과 양도소득세가 빠져 있어서, 매도할 때 매매가가 2,800만 원 넘게 떨어지면 전체로는 손실이에요.
결과 읽는 법
- 순수익률(큰 숫자)은 실제로 내 돈이 들어간 실투자금 대비 1년에 남는 비율이에요.
- 월 현금흐름은 연 순수익을 12로 나눈 값이에요. 마이너스면 월세를 받아도 매달 돈을 더 넣어야 해요.
- 표면 수익률과 대출 없이 샀다면 수익률을 같이 보면 비용과 대출이 수익률을 얼마나 바꾸는지 알 수 있어요.
- 대출 효과·손익분기점은 대출금을 넣었을 때만 나와요. 손익분기 금리보다 대출 금리가 높으면 빨간색으로 표시돼요.
목표 수익률로 거꾸로 계산하기
예시 ① 조건에서 목표 수익률 5%(대출 제외 기준)를 넣으면, 지금 월세 90만 원으로는 매매가가 약 1억 9,400만 원 이하여야 하고, 매매가 2억 5천만 원을 유지하려면 월세가 약 113만 4천 원은 돼야 해요. 매도 호가를 협상할 때 이 숫자를 기준선으로 쓸 수 있어요.
흔한 실수
- 분양 광고의 수익률을 그대로 믿기 — 대개 대출·세금·공실을 빼기 전 표면 수익률이에요. 같은 조건을 넣고 순수익률을 다시 계산해 보세요.
- 보증금을 실투자금에서 안 빼기 — 보증금은 세입자 돈이지만 매수 자금으로 쓰여요. 대신 나갈 때 돌려줘야 하는 빚이라는 점도 기억하세요.
- 공실 0개월로 가정하기 — 세입자가 바뀔 때마다 1개월 안팎 비는 일이 흔해요. 2년마다 1개월(연 0.5개월)만 넣어도 예시 ① 조건에서 수익률이 0.30%p 내려가요.
- 예금 금리와 그냥 비교하기 — 임대는 시세 하락, 수리비, 세입자 문제 위험이 있어요. 순수익률이 예금 금리보다 충분히 높아야 감수할 이유가 생겨요.
- 대출 이자만 비용으로 보기 — 재산세, 집주인 부담 관리비, 도배·보일러 같은 수선비도 해마다 나가요. 연간 보유비용 칸을 0으로 두면 수익률이 실제보다 높게 나와요.
- 월세를 시세보다 높게 넣기 — 분양 홍보에 나온 예상 월세 대신 같은 단지 최근 실거래 월세를 넣어야 현실적인 숫자가 나와요. 신축은 첫 세입자 이후 월세가 내려가는 경우도 있어요.
보증금을 월세로, 월세를 보증금으로 바꿔 비교하려면 전월세 전환 계산기를 함께 쓰세요.
투자 권유가 아닌 단순 계산 도구예요. 매도 시 양도소득세와 시세 차익·차손은 들어가지 않아요. 입력값은 브라우저 밖으로 나가지 않아요.