🧾 집 살 때 부대비용 계산기
서울 1주택·전용 85㎡ 이하로 사면 이사비를 빼고도 5억 집은 약 882만 원(1.76%), 7억은 약 1,724만 원(2.46%), 9억은 약 3,629만 원(4.03%)이 더 들어요. 취득세·중개보수·국민주택채권 할인·인지세·등기 비용을 합쳐 매매가 대비 몇 %인지, 대출 빼고 내 돈이 얼마 필요한지 바로 나오고, 아래에 매매가별 표와 가격을 1천만 원 깎을 때 부대비용이 얼마 같이 주는지 정리했어요. 2026년 10월 기준.
사용법
- 매매가를 넣으면 시가표준액(공시가격)이 매매가의 70%로 자동 채워져요. 부동산공시가격알리미에서 조회한 실제 공시가격을 넣으면 채권 금액이 정확해져요.
- 취득 후 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용 85㎡ 초과 여부, 생애최초 감면 대상인지 고르면 취득세가 취득세 계산기와 같은 식으로 계산돼요.
- 중개보수는 매매 상한요율로 계산하고, 중개사와 요율을 협의했다면 협의 요율 칸에 넣으세요.
- 국민주택채권 본인부담률(할인율)은 매일 바뀌어요. 잔금일 즈음 은행이나 인터넷등기소에서 확인한 값으로 바꿔 넣으세요.
- 법무사에게 맡기지 않고 직접 등기하면 법무사 보수를 0으로, 이사비·입주 청소는 받은 견적으로 바꾸세요. 대출 금액을 넣으면 실제로 준비해야 할 내 돈이 나와요.
매매가별 부대비용 미리 계산표 (직접 검산)
이 계산기와 같은 식으로 매매가만 바꿔 돌린 값이에요. 가정: 서울·광역시, 취득 후 1주택, 전용 85㎡ 이하, 공시가격 = 매매가의 70%, 채권 본인부담률 5%, 중개보수 상한요율 + 부가세 10%, 인지세 매수인 전액, 서면 등기, 법무사 보수 50만 원. 이사비·청소·인테리어는 뺐어요.
| 매매가 | 취득세율 | 취득세+교육세 | 중개보수 | 채권 할인 | 인지세·수수료·법무사 | 합계 (매매가 대비) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3억 | 1% | 330만 | 132만 | 24만 1,500 | 66만 5천 | 552만 6,500 (1.84%) |
| 5억 | 1% | 550만 | 220만 | 45만 5천 | 66만 5천 | 882만 (1.76%) |
| 6억 | 1% | 660만 | 264만 | 54만 6천 | 66만 5천 | 1,045만 1천 (1.74%) |
| 6.5억 | 1.33% | 950만 9,500 | 286만 | 59만 1,500 | 66만 5천 | 1,362만 6천 (2.10%) |
| 7억 | 1.67% | 1,285만 9천 | 308만 | 63만 7천 | 66만 5천 | 1,724만 1천 (2.46%) |
| 8억 | 2.33% | 2,050만 4천 | 352만 | 72만 8천 | 66만 5천 | 2,541만 7천 (3.18%) |
| 9억 | 3% | 2,970만 | 495만 | 97만 6,500 | 66만 5천 | 3,629만 1,500 (4.03%) |
| 12억 | 3% | 3,960만 | 792만 | 130만 2천 | 86만 5천 | 4,968만 7천 (4.14%) |
| 15억 | 3% | 4,950만 | 1,155만 | 162만 7,500 | 86만 5천 | 6,354만 2,500 (4.24%) |
6억까지는 1%대 후반으로 거의 일정하다가, 6억~9억 사이에서 세율이 매매가에 따라 오르면서 비율이 1.74% → 4.03%로 두 배 넘게 뛰어요. 9억을 넘으면 다시 4%대에서 완만해요. 같은 7억이라도 전용 85㎡ 초과면 농특세 0.2%가 붙어 140만 원이 더 들고(합계 1,864만 1천), 조정대상지역 2주택이나 비조정 3주택이 돼 8% 중과를 받으면 세금만 5,880만 원, 합계는 매매가의 9.03%가 돼요.
가격 협상 판단 기준: 1천만 원 깎으면 부대비용은 얼마 같이 줄까
매매가를 깎으면 취득세와 중개보수도 같이 줄어요. 위와 같은 가정으로 매매가를 1천만 원 낮췄을 때 부대비용이 줄어드는 금액이에요.
| 협상 | 세금 감소 | 중개보수 감소 | 부대비용 감소 합계 | 실제로 아끼는 돈 |
|---|---|---|---|---|
| 5억 → 4.9억 | 11만 | 4만 4천 | 16만 3천 | 1,016만 3천 |
| 6.5억 → 6.4억 | 56만 8,700 | 4만 4천 | 62만 1,700 | 1,062만 1,700 |
| 7억 → 6.9억 | 71만 5천 | 4만 4천 | 76만 8천 | 1,076만 8천 |
| 8억 → 7.9억 | 77만 7,700 | 4만 4천 | 83만 700 | 1,083만 700 |
| 8.9억 → 8.8억 | 90만 3,100 | 4만 4천 | 95만 7,600 | 1,095만 7,600 |
| 9억 → 8.9억 | 101만 5,300 | 103만 4천 | 206만 300 | 1,206만 300 |
| 10억 → 9.9억 | 33만 | 5만 5천 | 39만 6천 | 1,039만 6천 |
- 6억~9억 구간: 1천만 원을 깎으면 부대비용이 62만~96만 원 더 줄어요. 이 구간에서는 매도인과의 가격 차이 1천만 원이 실제로는 약 1,060만~1,100만 원이에요. 6억 이하·9억 초과에서는 16만~40만 원 정도라 효과가 작아요.
- 정확히 9억이면 한 번 더 따져 보세요: 중개보수 상한은 '9억 이상'부터 0.5%라서, 8억 9,900만 원(부대비용 3,516만 3,710원)과 9억(3,629만 1,500원)은 매매가 100만 원 차이에 부대비용이 112만 7,790원 벌어져요. 그중 99만 4,400원이 중개보수 차이라, 9억에 계약하더라도 요율을 0.4%로 협의하면(부가세 포함 396만 원) 거의 사라져요.
- 6억 경계는 계단이 아니에요: 6억 1천만 원의 취득세율은 1.07%라 6억에서 1천만 원 넘는다고 세금이 갑자기 뛰지 않아요(부대비용 차이 63만 2,700원). 6억을 넘는 순간부터 기울기가 커질 뿐이에요.
계산 방법
| 항목 | 계산식 (2026년 10월 기준) |
|---|---|
| 취득세 | 매매가 × 세율 (6억 이하 1%, 6~9억 = 억 단위 매매가 × 2/3 − 3 (%), 9억 초과 3%, 다주택 중과 8%·12%) − 생애최초 감면(최대 200만·300만원) |
| 지방교육세·농특세 | 취득세율의 1/10 (중과 시 0.4%) · 전용 85㎡ 초과만 농특세 0.2% (중과 0.6%·1.0%) |
| 중개보수 | 매매가 × 상한요율 (5천만 미만 0.6%·한도 25만, 2억 미만 0.5%·한도 80만, 9억 미만 0.4%, 12억 미만 0.5%, 15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7%) + 부가세 10% |
| 국민주택채권 매입액 | 시가표준액 × 매입률 (아래 표), 1만원 미만 단수는 5천원 이상 올림·미만 버림 |
| 채권 할인 비용 | 채권 매입액 × 즉시매도 본인부담률 |
| 인지세 | 매매가 1억 이하 비과세, 1억 초과~10억 이하 15만원, 10억 초과 35만원 (매도인과 나누면 절반) |
| 등기신청수수료 | 소유권이전 1건 — 전자신청 1만원, 전자표준양식 1.3만원, 서면 1.5만원 |
| 필요한 현금 | 매매가 + 부대비용 합계 − 주택담보대출 |
국민주택채권 매입률 (주택 소유권이전등기)
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만원 미만 | 매입 면제 | 매입 면제 |
| 2천만원 이상 ~ 5천만원 미만 | 13/1000 | 13/1000 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 19/1000 | 14/1000 |
| 1억원 이상 ~ 1억 6천만원 미만 | 21/1000 | 16/1000 |
| 1억 6천만원 이상 ~ 2억 6천만원 미만 | 23/1000 | 18/1000 |
| 2억 6천만원 이상 ~ 6억원 미만 | 26/1000 | 21/1000 |
| 6억원 이상 | 31/1000 | 26/1000 |
주택도시기금법 시행령 별표 기준이에요. 구간은 매매가가 아니라 시가표준액으로 찾아요. 그래서 매매가 7억 아파트라도 공시가격이 4억 9천만원이면 6억 이상 구간이 아니라 26/1000 구간이에요.
계산 예시
가상의 인물 김 씨 부부의 예시예요. 살던 집을 먼저 팔고 서울 비조정대상지역의 매매가 7억원, 공시가격 4억 9천만원, 전용 84㎡ 아파트를 사서 1주택이 돼요(생애최초 아님). 채권 본인부담률 5%, 중개보수 상한 + 부가세, 서면 등기, 법무사 50만원, 이사 120만원, 입주 청소 40만원으로 잡았어요. 계산기 기본값이 이 예시와 같아요.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | 7억 × 1.67% | 11,690,000원 |
| 지방교육세 | 7억 × 0.167% | 1,169,000원 |
| 중개보수 | 7억 × 0.4% = 280만 + 부가세 28만 | 3,080,000원 |
| 국민주택채권 할인 비용 | 4.9억 × 26/1000 = 1,274만 → × 5% | 637,000원 |
| 인지세 | 1억 초과 10억 이하 | 150,000원 |
| 등기신청수수료 | 서면 신청 | 15,000원 |
| 법무사 보수 | 예시 | 500,000원 |
| 이사·입주 청소 | 예시 | 1,600,000원 |
| 합계 | 매매가의 약 2.69% | 18,841,000원 |
세금만 1,286만원이고, 세금 말고도 600만원 가까이 더 들어요. 대출 4억을 받는다면 필요한 내 돈은 7억 + 1,884만 − 4억 = 약 3억 1,884만원이에요. 대출 한도는 LTV 계산기와 DSR 계산기로 먼저 확인하세요.
자주 틀리는 지점과 이 계산기의 가정
- 채권 '매입액'을 비용으로 착각: 법무사 견적서에 국민주택채권 1,274만 원(김 씨 예시)이 찍혀 있어도 즉시매도하면 실제 비용은 그 5%인 63만 7천 원이에요. 반대로 본인부담률이 3%면 38만 2,200원, 10%면 127만 4천 원이라 잔금일 값에 따라 3배 넘게 달라져요.
- 채권 구간을 매매가로 찾음: 구간은 공시가격으로 찾아요. 매매가 9억 집의 공시가격이 5억 4천만 원(60%)이면 26/1000 구간이라 할인 비용 70만 2천 원, 6억 3천만 원(70%)이면 31/1000 구간이라 97만 6,500원이에요. 공시가격을 직접 조회해 넣으면 이 차이가 없어져요.
- 6~9억 세율의 반올림: 이 계산기는 지방세법 산식대로 세율을 소수 넷째 자리(0.01%p)까지 반올림해 써요(7억 → 1.67%). 2/3를 반올림하지 않고 1.6667%로 곱하는 계산기와는 7억 기준 세금이 2만 5,680원 차이 나요.
- 중개보수 부가세: 상한요율에는 부가세가 들어 있지 않아요. 일반과세자 중개사무소라면 7억 기준 280만 원에 28만 원이 더 붙어요. 부가세를 빼고 보여 주는 계산기와 결과가 다르면 이 차이예요(부가세 칸에서 바꿀 수 있어요).
- 9억 '이하'와 '이상': 취득세는 9억 '이하'까지 누진식(9억이면 3%)이고, 중개보수 0.5% 구간은 9억 '이상'부터예요. 그래서 정확히 9억에서 두 기준이 동시에 올라가요.
주의할 점
- 채권 할인율은 매일 바뀌어요. 계약할 때가 아니라 잔금일 기준으로 다시 계산하세요.
- 법무사 견적서에서 취득세·채권·인지세·수수료는 누가 해도 같은 금액이에요. 차이가 나는 건 보수뿐이니 항목별로 나눠 달라고 하세요. 셀프 등기 순서는 소유권이전등기 셀프 가이드에 정리해 두었어요.
- 취득세는 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 신고·납부해야 해요. 다주택 중과, 일시적 2주택, 증여 취득 등 복잡한 경우는 위택스나 세무사에게 꼭 확인하세요.
- 이 계산기는 주택(아파트·빌라) 기준이에요. 오피스텔·상가·토지는 취득세율(4.6%)과 중개보수 요율(0.9% 이내 협의 등)이 달라요.
- 대출을 받으면 근저당 설정 비용은 대부분 은행이 내지만, 상품에 따라 인지세 절반(대출금 5천만원 초과 시) 등이 따로 생길 수 있어요.
세율·요율·채권 매입률은 2026년 10월 기준이고 법 개정으로 바뀔 수 있어요. 지자체 조례, 감면 요건, 중개사무소 과세 유형에 따라 실제 금액은 달라질 수 있으니 계약 전 위택스(wetax.go.kr), 인터넷등기소(iros.go.kr), 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr)에서 다시 확인하세요. 입력값은 이 브라우저(localStorage)에만 저장되고 서버로 전송되지 않아요.
자주 묻는 질문
집 살 때 부대비용은 보통 매매가의 몇 %예요?
국민주택채권은 왜 사야 하고 얼마나 들어요?
채권 할인율(본인부담률)은 어디서 확인해요?
인지세는 매수인이 다 내요?
셀프 등기를 하면 얼마나 아낄 수 있어요?
집 살 때 낸 부대비용, 나중에 팔 때 양도세에서 빼 주나요?
참고한 공식 자료
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) — 주택 매매 중개보수 상한요율(별표 1)
- 국가법령정보센터 — 인지세법 제3조(과세문서 및 세액) — 부동산 매매계약서 인지세 15만·35만 원
- 주택도시기금 — 제1종 국민주택채권 매입대상금액조회 — 시가표준액·지역별 국민주택채권 매입액 산정
링크 확인일: 2026-10-26. 제도·요율이 바뀌면 공식 기관 발표가 우선해요.