🏗 분양 중도금 이자 계산기
아파트 분양 대금을 언제 얼마씩 내는지, 중도금 대출 이자가 회차마다 얼마나 붙는지 일정표로 보여 줘요. 이자 후불제라면 입주 때 잔금과 함께 내야 할 이자, 계약·잔금 때 필요한 현금도 미리 계산해요.
사용법
- 입주자모집공고나 공급계약서에서 분양가와 발코니 확장·유상옵션 금액을 확인해 넣어요.
- 계약금·중도금 비율과 회차를 넣어요. 보통 계약금 10~20%, 중도금 60%(6회), 잔금 20~30% 구조예요.
- 계약일, 첫 중도금까지 개월 수, 중도금 간격, 입주(잔금) 예정일을 넣으면 회차별 날짜가 나와요. 공고문에 회차별 날짜가 정확히 나와 있으면 그에 맞게 개월 수를 조정하세요.
- 중도금 집단대출 금리와 이자 방식(이자 후불제·무이자·직접 납부)을 고르면 회차별 이자와 잔금 때 필요한 돈이 계산돼요. 입력값은 이 브라우저에 저장돼요.
계산 방법
| 항목 | 계산식 |
|---|---|
| 계약금 · 중도금 · 잔금 | 분양가 × 각 비율 (중도금은 회차 수로 똑같이 나눔) |
| 회차별 납부일 | 계약일 + 첫 중도금까지 개월 + 간격 × (회차 − 1) |
| 회차별 이자 | 그 회차 대출액 × 연 금리 × (입주일 − 납부일)일 ÷ 365 |
| 잔금일 현금 | 잔금 + 옵션 잔금 + 후불 이자 (이자 후불제일 때) |
| 잔금일 총 필요 자금 | 잔금일 현금 + 중도금 대출 상환액 (보통 주택담보대출로 갈아탐) |
| 총 분양 대금 | 분양가 + 옵션비 + 중도금 이자 |
예시: 분양가 6억 원, 중도금 60%(3억 6,000만 원)를 계약 5개월 뒤부터 4개월 간격으로 6번(회당 6,000만 원) 내고 계약 32개월 뒤 입주한다면, 1회차 대출은 27개월, 마지막 6회차는 7개월 동안 이자가 붙어요. 금리 4.3%면 이자는 6,000만 × 4.3% × (27+23+19+15+11+7)개월 ÷ 12 ≈ 2,193만원(날짜별 일수로 계산하면 조금 달라요)이에요. 이자 후불제라면 잔금 1억 8,000만 원에 이 이자를 더한 금액이 입주 때 필요한 현금이고, 중도금 대출 3억 6,000만 원은 주택담보대출로 바꾸거나 갚아야 해요.
이자 방식별 차이
- 이자 후불제: 시행사가 중도금 대출 이자를 대신 내 두었다가 입주(잔금) 때 한꺼번에 받아요. 공사 기간에는 부담이 없지만 잔금 때 목돈이 더 필요해요.
- 무이자: 시행사가 이자를 부담해요. 대신 분양가에 비용이 녹아 있을 수 있고, 입주 지정기간을 넘기면 그때부터 이자를 내는 경우가 많아요.
- 이자 직접 납부: 대출이 나갈 때마다 매달 이자를 내요. 총이자는 후불제와 같지만 매달 현금 흐름을 챙겨야 해요.
주의할 점
- 입주 지연: 공사가 늦어지면 이자가 붙는 기간도 늘어나요. 입주 예정일을 몇 달 늦춰 넣어 보면 이자가 얼마나 늘지 미리 볼 수 있어요.
- 대출 한도: 중도금 집단대출은 보증기관(HUG·HF) 보증 한도와 분양가 기준, 규제지역 LTV에 따라 60% 전부가 나오지 않을 수 있어요. 덜 나오면 대출 비율을 낮춰 직접 낼 현금을 확인하세요.
- 잔금대출: 입주 때는 중도금 대출을 갚고 주택담보대출을 새로 받아야 하는데, 그 시점의 DSR·LTV 규제를 받아요. 주택담보대출 계산기와 DSR 계산기로 미리 확인하세요.
- 취득세: 잔금일에 취득세도 함께 내야 해요. 옵션비까지 포함한 금액이 과세 기준이 될 수 있어요. 취득세 계산기로 같이 계산해 보세요.
- 변동금리: 중도금 대출은 대부분 변동금리라 공사 기간에 금리가 바뀔 수 있어요. 금리를 0.5%p씩 바꿔 넣어 범위를 잡아 두면 안전해요.
금리별 중도금 이자 미리 계산표
분양가 6억 원(옵션 1,500만 원), 중도금 60% 6회 전액 대출, 2026년 11월 2일 계약, 첫 중도금 5개월 뒤·4개월 간격, 2029년 7월 2일 입주로 일할 계산한 값이에요.
| 중도금 대출 금리 | 총 이자 (후불) | 대출 다 나간 뒤 월 이자 | 잔금일 현금 (잔금 + 옵션 잔금 + 이자) |
|---|---|---|---|
| 연 3.8% | 1,937만 6,877원 | 월 114만 원 | 약 2억 1,288만 원 |
| 연 4.3% | 2,192만 6,466원 | 월 129만 원 | 약 2억 1,543만 원 |
| 연 4.8% | 2,447만 6,055원 | 월 144만 원 | 약 2억 1,798만 원 |
금리가 0.5%p 오를 때마다 후불 이자가 약 255만 원씩 늘어요. 회차별로는 1회차(822일) 581만 원, 6회차(212일) 150만 원으로, 먼저 나간 회차일수록 이자가 커요.
예시 계산 3가지
| 상황 | 결과 | 볼 점 |
|---|---|---|
| 위 기본 조건, 연 4.3%, 이자 후불제 | 후불 이자 2,192만 6,466원, 잔금일 총 필요 자금 5억 7,543만 원(중도금 대출 상환 3억 6,000만 원 포함) | 계약 때 현금 6,150만 원(계약금 6,000만 + 옵션 10%) |
| 같은 조건, 입주가 6개월 늦어져 2030년 1월 2일 | 후불 이자 2,973만 82원 | 지연 6개월에 이자 약 780만 원 증가 |
| 분양가 8억 원, 옵션 3,000만 원, 중도금의 50%만 대출(4.3%) | 이자 1,461만 7,644원, 공사 기간 직접 낼 중도금 2억 4,000만 원 | 보증 한도로 대출이 덜 나오면 현금 계획부터 다시 짜야 해요 |
흔한 실수와 헷갈리는 점
| 헷갈리는 점 | 실제 기준 |
|---|---|
| 후불제는 이자가 없다 | 이자를 입주 때로 미룰 뿐이에요. 잔금 때 현금이 그만큼 더 필요해요. |
| 무이자면 입주 지연 이자도 없다 | 시행사 부담은 보통 입주지정기간 시작 전까지예요. 잔금을 늦게 내면 그 뒤 이자와 연체료는 계약자 몫이에요. |
| 중도금 대출이 그대로 잔금대출이 된다 | 입주 때 주택담보대출로 새로 심사받아요. 그 시점의 LTV·DSR·금액 상한이 적용돼 한도가 줄 수 있어요. |
| 옵션비도 대출로 낸다 | 발코니 확장·유상옵션은 보통 집단대출 대상이 아니에요. 계약금·잔금 현금 계획에 넣어요. |
| 분양가만 보고 자금 계획 | 잔금일에는 취득세(분양가 6억 원 1주택이면 1.1% 안팎)와 등기비도 함께 나가요. |
공급 일정과 계약 조건은 주택공급에 관한 규칙에 따른 입주자모집공고에 나와 있고, 중도금 보증 요건은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사에서 볼 수 있어요. 회차별 계산 원리는 중도금 이자 계산 글, 확장비·옵션까지 더한 실분양가는 실분양가 글에 정리했어요.
당첨 뒤 서류 제출부터 잔금까지 전체 흐름은 청약 당첨 후 절차 글, 잔금일에 챙길 일은 잔금일 체크리스트에 정리했어요.
이 계산기는 입력한 금리가 입주 때까지 같다고 보고 단리·일할로 계산한 예상치예요. 실제 이자는 대출 실행일, 금리 변동, 시행사 정산 방식에 따라 달라질 수 있으니 분양 계약서와 대출 약정서를 확인하세요. 입력값은 이 브라우저(localStorage)에만 저장되고 서버로 가지 않아요.