smith전세보증보험(정식 명칭 전세보증금반환보증)은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 먼저 지급하고 나중에 임대인에게 청구하는 상품이에요. 주택도시보증공사(HUG) 기준으로 가입하려면 (내 보증금 + 선순위 채권)이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 빌라처럼 시세가 없는 주택은 공시가격의 140%를 주택가격으로 보기 때문에 사실상 공시가격의 126%가 보증금 상한이 돼요. 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 해요.
"보증보험 들었으니 괜찮겠지"라는 말은 반만 맞아요. 보증보험은 가입이 되어야 의미가 있고, 가입 조건을 계약 전에 확인하지 않으면 정작 필요할 때 가입이 거절돼요. 거꾸로 말하면 보증보험 가입이 안 되는 집은 그 자체로 위험 신호예요. 그래서 이 확인은 입주 후가 아니라 계약서 쓰기 전에 해야 해요.
이 글은 2026년 10월 주택도시보증공사(HUG) 안내 기준으로 정리했어요. 전세가율 요건, 주택가격 산정 방식, 보증료율은 정책에 따라 다시 바뀔 수 있으니 계약 전 HUG·HF·SGI 등 보증기관 안내를 직접 확인하세요.
전세보증보험이 정확히 무엇인가요?
계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인이 보증기관에 이행을 청구하고 보증기관이 보증금을 대신 지급해요. 이후 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사하는 구조예요. 주요 취급 기관은 세 곳이에요.
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 전세지킴보증 | SGI 전세금보장신용보험 |
|---|---|---|---|
| 운영 | 주택도시보증공사 | 한국주택금융공사 | 서울보증보험 |
| 보증금 한도 | 수도권 7억, 그 외 5억 원 | 수도권 7억, 그 외 5억 원 수준 | 주택 유형별로 상대적으로 높음 |
| 특징 | 가장 보편적, 앱·은행·플랫폼 신청 | 전세대출과 연계 이용 많음 | 고가 전세 대안, 보험료 상대적으로 높음 |
기관마다 상품 이름과 세부 조건이 조금씩 다르니, 한 곳에서 거절돼도 다른 기관 기준을 확인해 볼 수 있어요. 다만 거절 사유가 "주택 자체의 위험"이라면 다른 기관도 받아 주지 않는 경우가 많아요.
가입 조건, 126% 계산법
보증금 한도와 주택가격 산정 기준은 주택도시기금법에 근거한 HUG 보증 규정에서 정해요. 보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하여야 하고(2026년 10월 기준), 주택가격 산정 방식은 아래와 같아요.
주택가격은 어떻게 정하나요?
HUG는 주택가격을 대체로 이 순서로 산정해요.
- 아파트: KB시세·한국부동산원 시세 등 시세 정보, 실거래가
- 시세가 없는 빌라·다세대·연립 등: 공시가격 × 140%
- 감정평가액은 활용 범위가 제한돼 있어요(과거 부풀린 감정가 악용 사례 이후).
그리고 (보증금 + 선순위 채권) ≤ 주택가격 × 90%여야 해요. 빌라라면 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격 × 126%가 상한이 되는 것이에요.
선순위 채권이 있으면?
공시가격 2억 원 빌라에 근저당 채권최고액 5,000만 원이 있다고 가정하면(예시),
- 주택가격: 2억 × 140% = 2억 8,000만 원
- 90% 기준선: 2억 5,200만 원
- 보증금 상한: 2억 5,200만 − 5,000만 = 2억 200만 원
이 집에 보증금 2억 3,000만 원으로 들어가면 보증보험 가입이 안 돼요. 계약 전에 이 계산을 해 보면 "적정 보증금"이 어느 선인지 바로 보여요. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회할 수 있어요. 공시가격이 세금에 어떻게 쓰이는지는 공시가격과 세금 관계에서 다뤘어요.
가입이 거절되는 대표 이유
| 거절 사유 | 계약 전 확인 방법 |
|---|---|
| (보증금 + 선순위 채권)이 주택가격의 90% 초과 | 공시가격·시세와 등기부 을구로 직접 계산 |
| 압류·가압류·경매개시 등 권리 침해 | 등기부 갑구 |
| 위반건축물, 근린생활시설 등 비주거 용도 | 건축물대장 |
| 신탁 등기 주택인데 신탁사 동의 없음 | 등기부 갑구, 신탁원부 |
| 임대인이 보증 제한 대상(악성 임대인 등) | HUG 안심전세앱 등 임대인 정보 조회 |
| 다가구 주택의 선순위 보증금 확인 불가 | 확정일자 부여 현황, 임대차 현황 |
| 가입 가능 기간 경과 | 계약서 기간 확인 |
이 중 상당수는 계약 전에 등기부와 건축물대장만 봐도 걸러낼 수 있어요. 확인 순서는 전세사기 예방 체크리스트에, 등기부 읽는 법은 등기부등본 보는 법에 정리했어요.
보증료는 얼마나 드나요?
보증료는 보증금 × 연 보증료율 × 보증 기간으로 계산해요. HUG는 2025년 3월 31일부터 보증료 체계를 12년 만에 바꿔서, 연 요율 범위가 0.115~0.154%에서 0.097~0.211%로 넓어졌어요. 전세가율이 70% 이하인 집은 이전보다 최대 20% 내려가고, 70%를 넘는 집은 최대 30% 올라가는 구조예요. 주택 유형(아파트·그 외)과 보증금 규모에 따라서도 요율이 달라요.
양 끝 요율로 2년 계약 보증료를 계산하면 이래요.
청년, 신혼부부, 저소득층, 다자녀 가구 등은 보증료 할인 제도가 있고, 일부 지자체는 보증료를 별도로 지원해요. 지원 사업은 지자체 공고를 따로 봐야 해요. 보증금 2억 원에 2년 보증료 40만~80만 원대라면, 보증금 전부를 잃을 위험에 대한 비용으로는 크지 않아요.
상황별 가입 가능 보증금 계산 예시
같은 공식이라도 집 종류와 선순위 채권에 따라 상한이 크게 달라져요. 아래 숫자는 이해를 돕기 위한 예시예요.
| 상황 | 주택가격 산정 | 90% 기준선 | 선순위 채권 | 보증금 상한 |
|---|---|---|---|---|
| 아파트, KB시세 4억 원 | 4억 원 | 3억 6,000만 원 | 1억 원 | 2억 6,000만 원 |
| 아파트, 시세 3억 원, 근저당 없음 | 3억 원 | 2억 7,000만 원 | 0원 | 2억 7,000만 원 |
| 빌라, 공시가격 1억 8,000만 원 | 2억 5,200만 원(×140%) | 2억 2,680만 원 | 0원 | 2억 2,680만 원 |
| 빌라, 공시가격 1억 8,000만 원 + 근저당 4,000만 원 | 2억 5,200만 원 | 2억 2,680만 원 | 4,000만 원 | 1억 8,680만 원 |
| 수도권 아파트, 시세 10억 원 | 10억 원 | 9억 원 | 0원 | 7억 원(보증 한도에 걸림) |
마지막 줄처럼 계산상으로는 9억 원까지 가능해도 수도권 보증금 한도 7억 원을 넘으면 HUG 상품은 가입할 수 없어요. 이 경우 한도가 다른 서울보증(SGI) 상품을 따로 알아봐야 해요.
갱신 계약·보증금 증액 때 주의할 점
계약을 갱신하면서 보증금을 올리면 올린 금액까지 포함해 다시 심사를 받아요. 처음 가입 때는 기준을 통과했어도, 그사이 공시가격이 떨어졌거나 집주인이 새 근저당을 잡았다면 갱신 보증이 거절될 수 있어요. 공시가격은 해마다 1월 1일 기준으로 다시 정해지니, 증액 협상 전에 올해 공시가격으로 126%를 다시 계산해 보세요. 계약갱신요구권을 쓸 때 증액 상한 5%는 계약갱신청구권 정리에 있어요.
언제까지 가입해야 하나요?
HUG 기준 신규 계약은 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전, 갱신 계약도 갱신 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청할 수 있어요. 2년 계약이면 입주 후 1년 안이에요. 전세대출과 함께 가입하는 경우 대출 실행 시점에 같이 처리하기도 해요.
입주하고 나서 "나중에 들어야지" 하다가 기간을 놓치거나, 그 사이 집주인 사정이 나빠져 가입이 안 되는 일이 실제로 있어요. 잔금 직후 바로 신청하는 것이 가장 안전해요.
가입 신청 방법과 준비 서류
HUG 전세보증금반환보증은 여러 경로로 신청할 수 있어요.
| 신청 경로 | 특징 |
|---|---|
| HUG 안심전세앱·홈페이지 | 모바일로 직접 신청, 보증료 할인이 붙는 경우가 있음 |
| 위탁 은행 창구 | 전세대출과 함께 처리할 때 편리 |
| 부동산 플랫폼·간편결제 앱 | 일부 앱에서 가입 가능 여부 조회·신청 연계 |
준비 서류는 대체로 이래요(경로·상품별 차이 있음).
- 확정일자를 받은 임대차계약서
- 보증금 지급 증빙(계좌이체 내역 등)
- 주민등록등본(전입 확인), 신분증
- 전세대출이 있다면 대출 관련 서류
신청 전에 안심전세앱 등에서 주소만으로 가입 가능 여부와 예상 보증료를 미리 조회해 보는 것을 권해요. 계약 전 조회 결과가 "가입 불가"라면 그 이유(전세가율 초과, 권리 침해 등)를 보고 보증금 조정이나 계약 포기를 판단할 수 있어요. 같은 집이라도 보증금을 1천만~2천만 원 낮추면 가입이 가능해지는 경우가 많아, 협상 근거로도 쓸 수 있어요.
만기에 보증금을 못 받으면, 청구 절차
가입했다고 만기 다음 날 바로 돈이 나오는 것은 아니에요.
- 계약 만료 전 의사 표시: 만기 전에 임대인에게 계약 종료(갱신 거절) 의사를 알려요.
- 만기 후 미반환 확인: 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관에 이행 청구를 해요.
- 대항력 유지: 청구 과정에서 대항력이 유지돼야 해요. 먼저 이사를 가야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사해요.
- 서류 심사와 지급: 보증기관이 서류를 확인한 뒤 보증금을 지급하고, 임차인은 집을 비워 줘요.
필요한 서류와 순서는 보증기관 안내에 따라 미리 챙겨 두세요. 임차권등기명령 신청 순서는 임차권등기명령 순서에 따로 정리했어요.
가입할 때 흔한 실수
- 계약 후에야 가입 가능 여부 조회: 계약금을 넣은 뒤 "가입 불가"가 나오면 협상 여지가 거의 없어요. 가계약 전에 주소로 먼저 조회해요.
- 공시가격을 작년 숫자로 계산: 공동주택 공시가격은 매년 4월 말 결정·공시돼요. 봄에 계약한다면 새 공시가격이 나온 뒤 기준이 바뀔 수 있어요.
- 채권최고액 대신 대출 잔액으로 계산: 심사에서는 등기부상 채권최고액을 선순위 채권으로 봐요.
- 다가구 선순위 보증금 누락: 다가구는 다른 방 보증금 합계가 선순위 채권에 들어가서, 등기부만 보고 계산하면 상한이 실제보다 높게 나와요.
- 전세대출 보증과 반환보증 혼동: 전세자금대출을 받으며 든 보증은 은행을 위한 것이고, 보증금 반환을 지켜 주는 건 반환보증이에요. 대출 상품에 반환보증이 묶여 있는지 따로 확인해요. 임차권등기와 대항력은 전입신고와 확정일자에서 자세히 다뤘어요.
자주 묻는 질문
전세보증보험은 임대인 동의가 필요한가요?
임차인 단독으로 신청할 수 있는 구조가 일반적이에요. 다만 보증기관이 임대인에게 보증 가입 사실을 통지하고 보증금 반환 채권을 양도받는 절차가 포함돼요. 계약 단계에서 보증보험에 가입할 예정이라고 미리 알려 두면 마찰이 줄어들어요.
아파트도 126% 기준이 적용되나요?
아파트는 KB시세 같은 시세 정보로 주택가격을 산정하는 것이 일반적이라, 공시가격 126%보다는 "시세의 90%"가 기준이 돼요. 시세가 없거나 부족한 빌라·다세대에서 공시가격 × 140%가 쓰여요.
보증금이 수도권 7억 원을 넘으면 가입할 수 없나요?
HUG·HF 전세보증은 수도권 7억 원, 그 외 5억 원을 넘는 보증금은 가입할 수 없어요. 이 경우 SGI 서울보증의 전세금보장신용보험처럼 한도가 다른 상품을 검토할 수 있지만 보험료와 심사 기준이 달라요.
계약 기간 중간에 가입해도 되나요?
신규 계약은 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있어요. 다만 그 사이 근저당이 새로 잡히거나 압류가 생기면 가입이 거절될 수 있어, 입주 직후 가입하는 편이 안전해요.
보증보험에 가입하면 전세사기 걱정은 끝인가요?
보증금 반환 위험을 크게 줄여 주지만, 가입 요건을 충족해야 하고 청구 과정에서 대항력 유지 같은 의무를 지켜야 해요. 위장 임대차나 이중 계약 같은 사기 유형은 계약 단계 확인으로 막아야 하므로 체크리스트 확인은 여전히 필요해요.
정리
전세보증보험의 핵심은 계약 전 가입 가능 여부 확인이에요. 빌라라면 공시가격 × 126%에서 선순위 채권을 뺀 금액이 보증금 상한이고, 아파트라면 시세의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액이에요. 이 선을 넘는 보증금을 요구하는 집, 등기부·건축물대장에 문제가 있는 집은 가입이 안 되고, 그 자체가 위험 신호예요. 가입은 잔금 직후 바로, 만기 문제가 생기면 대항력 유지부터. 전세자금 대출을 함께 쓴다면 버팀목 전세자금대출 조건과 깡통전세 전세가율 확인법도 같이 읽어 보세요.