⚖ 전세 vs 월세 총비용 비교 계산기

사용법

1. 전세 쪽에 보증금과 그중 대출받을 금액, 대출 금리를 넣어요. 대출 없이 내 돈으로만 하면 전세대출을 0으로 두세요.
2. 월세 쪽에 보증금과 월세를 넣어요. 관리비는 보통 둘이 같으니 빼고 비교해요.
3. 예금 금리는 보증금으로 묶이는 내 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자예요. 이게 전세의 숨은 비용(기회비용)이에요. 세후로 보려면 이자소득세 반영을 켜 두세요.
4. 무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하라면 월세 세액공제를 골라요. 중개수수료와 전세보증보험료도 넣으면 실제 지출에 더 가까워져요.

전세와 월세 비용 계산 방식

계산 예시: 전세 3억(대출 2억, 금리 4%)과 보증금 5,000만 원·월세 100만 원을 2년 비교하면, 전세는 대출 이자 800만 원 + 내 돈 1억의 세후 이자 약 254만 원 = 연 약 1,054만 원이에요. 월세는 1,200만 원 + 보증금 기회비용 약 127만 원 = 연 약 1,327만 원이라, 전세가 연 약 273만 원, 2년이면 약 546만 원(수수료 별도) 싸요. 손익분기 월세는 월 약 77만 원이에요. 월세가 이보다 싸다면 월세 쪽이 유리해요.

어느 쪽이 유리한지 가르는 세 가지

• 전세대출 금리 vs 전환율: 대출 금리가 이 집의 전월세 전환율보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 매달 싸요. 전환율은 위 결과에 같이 나와요. 법정 상한(기준금리 + 2%p)은 전월세 전환 계산기에서 확인할 수 있어요.
• 예금 금리: 내 돈이 많이 묶일수록(대출이 적을수록) 예금 금리가 높을 때 전세의 기회비용이 커져요. 결과 아래 표에서 금리별로 승자가 바뀌는 지점을 볼 수 있어요.
• 세제 혜택: 월세는 연 1,000만 원 한도로 15~17% 세액공제(조세특례제한법 제95조의2, 무주택 세대주·총급여 8,000만 원 이하·국민주택규모 또는 기준시가 4억 원 이하), 전세대출은 원리금 상환액의 40%를 연 400만 원 한도로 소득공제(주택임차차입금)받을 수 있어요. 전세대출 소득공제는 이 계산기에 넣지 않았어요.

숫자 말고 따져야 할 것

• 보증금 반환 위험: 전세는 비용이 싸 보여도 큰돈을 맡기는 계약이에요. 전세가율이 높거나 선순위 대출이 많은 집이라면 전세보증보험 가입을 먼저 확인하세요.
• 현금 흐름: 월세는 매달 나가는 돈이 커서 저축 여력이 줄어요. 대신 목돈이 덜 묶여 투자나 비상금으로 쓸 수 있어요.
• 금리 변동: 전세대출은 대부분 변동금리라 2년 동안 금리가 오르면 전세 비용도 커져요. 대출 상환 계획은 주택담보대출 계산기로 확인할 수 있어요.
• 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙의 임대차 상한 요율(1억~6억 원 0.3% 등)로 계산했고, 실제로는 이보다 낮게 협의할 수 있어요. 월세 거래금액은 보증금 + 월세 × 100(5,000만 원 미만이면 × 70)이에요.

예금 금리에 따라 승자가 바뀌는 정도 (기본 예시)

전세 3억(대출 2억, 4%) vs 보증금 5,000만 원·월세 100만 원, 2년 거주, 이자소득세 반영, 중개수수료 포함 기준이에요.

예금 금리가 1%p 오를 때마다 전세 쪽 이득이 약 85만 원씩 줄어요. 이 조건에서 월세가 이기려면 세후 기준 예금 금리가 연 9.46%를 넘어야 해서, 사실상 대출 금리가 승부를 가르는 구조예요.

예시 계산 3가지

흔한 실수와 헷갈리는 점

전세대출 금리 × 월세 수준별 2년 총비용 차이

전세 3억(대출 2억)과 월세 보증금 5,000만 원을 2년 비교한 값이에요. 예금 금리 3%(세후 반영), 중개수수료 상한 포함, 월세 세액공제 없음 기준이고, 숫자는 이 페이지 계산식을 그대로 돌려 얻었어요. 이득 금액은 두 총비용의 차이예요.

대출 금리가 1%p 오를 때마다 전세 쪽 비용이 2년에 400만 원(대출 2억 × 1% × 2년) 늘어나요. 그래서 월세 80만 원 행은 금리 4%에서 거의 비기고(15만 원 차이), 5%부터 월세가 유리해져요. 반대로 월세가 100만 원 이상으로 올라가면 대출 금리가 6%여도 비슷하거나 전세가 유리한 구간이 남아요.

집 규모별 비교 (전세대출 70%, 금리 4%, 2년)

1억 전세는 전환율이 6%로 높아 월세 40만 원이 비싸게 책정된 경우예요. 반대로 전환율이 대출 금리(4%)보다 낮은 집은 월세가 상대적으로 싸서, 세액공제까지 받으면 월세 쪽이 뒤집힐 수 있어요. 집주인이 부른 월세가 손익분기 월세보다 낮으면 월세가 유리하다는 뜻이니, 협상할 때 이 열의 숫자를 기준선으로 쓰세요.

손익분기 월세: 전세 보증금 × 전세대출 금리 (대출 70%, 월세 보증금 5,000만 원)

예금 금리 3%(세후 2.538%), 월세 세액공제와 중개수수료는 뺀 값이에요. 이 월세보다 싼 월세 매물이면 월세가 유리하고, 비싸면 전세가 유리해요. 이 페이지 계산식을 같은 순서로 풀어 3억 원·금리 4% 행이 위 표의 월 78만 5천 원과 같은 것을 확인했어요.

같은 전세 보증금에서 대출 금리가 1%p 오르면 손익분기 월세가 보증금의 70%×1%÷12만큼 올라요. 예를 들어 3억 원이면 월 17만 5천 원이 올라, 금리가 높을수록 월세 쪽이 상대적으로 유리해져요. 월세 보증금을 5,000만 원보다 크게 잡으면 그 기회비용만큼 손익분기 월세가 내려가니 직접 계산기에 넣어 보세요.

전세대출 비중과 거주 기간에 따른 차이

대출이 많을수록 전세의 이득이 줄어드는 건, 대출 금리(4%)가 내 돈의 세후 예금 이자(약 2.5%)보다 비싸기 때문이에요. 같은 조건(전세 2억 대출, 금리 4%)에서 거주 기간만 바꾸면 2년 501만 원 → 4년 1,002만 원 → 6년 1,504만 원으로 이득이 거의 비례해서 커져요. 다만 4년·6년 비교는 금리가 계속 같다는 가정이라, 변동금리 대출이면 오른 금리로 한 번 더 넣어 보세요. 중개수수료는 전세가 2년마다 90만 원(보증금 3억 × 0.3%), 월세가 45만 원(거래금액 1억 5,000만 원 × 0.3%)으로 잡혀요.

계약 전에 확인할 순서

1. 집주인이 부른 월세와 보증금으로 전환율을 먼저 구해요(월세 × 12 ÷ (전세 − 월세 보증금)). 법정 상한은 아니더라도 이 값이 내 대출 금리보다 높은지 낮은지가 첫 판단이에요.
2. 내가 받을 수 있는 전세대출 금리를 은행에서 실제 한도·금리로 확인하고, 변동금리면 +1%p 상황도 넣어 봐요.
3. 내 돈의 기회비용은 실제로 그 돈을 예금·비상금·투자에 쓸 계획이 있을 때만 의미가 커요. 어차피 쓸 일이 없는 돈이면 예금 금리 칸을 낮춰 비교해 보세요.
4. 월세 세액공제 대상이면 공제율을 켜고, 전세보증보험료(보증금 × 연 0.1~0.2%)도 입력해요.
5. 마지막으로 보증금 반환 위험(전세가율·선순위 대출)과 매달 나가는 현금 흐름을 숫자 밖에서 판단해요.

근거 법령은 전환율 상한이 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조, 월세 세액공제가 조세특례제한법 제95조의2예요. 기준금리는 한국은행 기준금리 추이에서 볼 수 있어요. 비용 구조 해설은 전세 vs 월세 총비용 글, 공제 요건은 월세 세액공제 계산기에 정리했어요.

결과는 입력한 금리가 거주 기간 내내 같다고 가정한 비교예요. 입력값은 브라우저 밖으로 나가지 않아요.

자주 묻는 질문

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