📈 임대료 5% 인상 상한 계산기

사용법

1. 지금 보증금과 월세를 넣어요. 전세라면 월세는 0으로 두면 돼요.
2. 기준금리에는 한국은행 기준금리(2026년 10월 22일 결정 연 3.00%)가 들어가 있고, 전환율은 기준금리 + 2%p인 5.0%로 자동 계산돼요. 기준금리가 바뀌면 그 칸만 고치세요.
3. 어떻게 올리나요?에서 보증금만, 월세만, 둘 다 나눠서 중 하나를 골라요. 둘 다 고르면 새 보증금을 넣었을 때 받을 수 있는 최대 월세가 나와요.
4. 집주인이 조건을 제시했다면 제시 보증금·제시 월세를 넣어 보세요. 5%를 넘는지, 넘는다면 얼마나 넘는지 판정해 줘요.

계산 방법

주택임대차보호법 제7조는 차임이나 보증금을 올릴 때 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하게 정해요. 보증금과 월세가 섞인 계약은 월세를 법정 전환율로 보증금처럼 바꿔 더한 환산보증금을 기준으로 5%를 따지는 게 실무에서 널리 쓰는 방법이에요.

예시: 보증금 1억 원, 월세 50만 원, 전환율 5.0%라면 환산보증금은 1억 + 50만 × 12 ÷ 0.05 = 2억 2,000만원이에요. 5%인 1,100만원이 증액 한도라서, 월세를 그대로 두면 보증금을 1억 1,100만원까지, 보증금을 그대로 두면 월세를 545,830원까지 올릴 수 있어요. 집주인이 보증금 1억 1,000만 원에 월세 55만 원을 제시했다면 환산보증금이 2억 4,200만원으로 10.0% 올라 5%를 넘어요.

전환율이 낮을수록 월세 1원의 무게가 커져서 같은 월세라도 환산보증금이 커져요. 그래서 기준금리가 바뀌면 최대 월세도 조금씩 달라져요. 보증금을 월세로 돌리는 계산은 전월세 전환 계산기에서 따로 해 볼 수 있어요.

주의할 점

• 계약갱신청구권 vs 합의 갱신: 계약 기간 중 증액 청구와 계약갱신청구권으로 갱신할 때는 5% 상한이 적용돼요. 반면 청구권을 쓰지 않고 서로 합의해 새로 쓰는 재계약은 법원·정부 해석상 5%에 묶이지 않는다고 보는 경우가 많아요. 대신 그때는 청구권이 그대로 남아 다음 만기에 쓸 수 있어요. 어느 쪽인지 문자·계약서 특약으로 분명히 남겨 두세요.
• 지자체 조례: 법은 시·도가 조례로 5% 범위 안에서 증액 상한을 따로 정할 수 있게 해 뒀어요. 2026년 10월 기준 따로 정한 곳은 드물지만, 계약하는 지역 조례를 확인하고 더 낮다면 증액 상한 칸에 그 비율을 넣으세요.
• 1년에 한 번: 증액 청구는 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 다시 할 수 없어요. 묵시적 갱신 중에도 마찬가지예요.
• 5%는 상한일 뿐: 꼭 5%를 올려야 하는 게 아니에요. 주변 시세가 떨어졌다면 동결·인하도 협상할 수 있어요.
• 신규 계약은 자유: 새 세입자와의 계약에는 5% 상한도 전환율 상한도 적용되지 않아요.
• 등록임대주택: 임대사업자로 등록된 집은 민간임대주택법에 따라 갱신 여부와 상관없이 5% 상한과 1년 제한을 지켜야 하고, 렌트홈의 임대료 인상률 계산기로 확인해요.

계약 조건별 5% 상한 미리 계산표 (전환율 5.0%)

근거 조문은 주택임대차보호법 제7조(증액 상한)와 제7조의2(전환율 상한)예요. 기준금리는 한국은행 기준금리 추이에서 볼 수 있어요.

집주인 제시 조건 판정 예시 3가지

기준금리가 바뀌면 상한도 조금 바뀌어요

보증금 1억 원·월 50만 원 계약을 예로 들면, 전환율 4.5%일 때 보증금 상한은 1억 1,166만 원·월세 상한은 54만 3,750원, 5.0%일 때 1억 1,100만 원·54만 5,830원, 5.5%일 때 1억 1,045만 원·54만 7,910원이에요. 전환율이 높을수록 월세가 보증금으로 덜 환산돼 보증금 여유는 줄고 월세 여유는 조금 늘어요. 기준금리는 2026년 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 바뀌었으니, 합의한 날과 계약서 날짜를 같게 맞추고 몇 % 전환율로 계산했는지 특약에 적어 두세요.

실제 많이 쓰는 조건별 5% 상한 (전환율 5.0%, 증액 한도 5%)

아래 표는 이 페이지의 계산식(환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율)을 node 로 돌려 얻은 값이고, 보증금은 만 원 미만, 월세는 10원 미만을 버렸어요. 오른쪽 두 칸은 '보증금만' 또는 '월세만' 올릴 때의 최대치예요.

월세 비중이 큰 계약일수록 월세만 올릴 때 늘어나는 금액이 커 보여도 비율로는 환산보증금의 5%라는 점은 같아요. 예를 들어 보증금 5,000만 원에 월 100만 원이면 환산보증금이 2억 9,000만 원이라 증액 한도가 1,450만 원이고, 월세로만 올리면 약 6만 410원까지예요. 월세만 보면 +6.0%지만 환산보증금으로는 정확히 5%예요. 집주인이 '월세는 5%만 올렸다'고 해도 보증금까지 같이 올렸다면 둘을 합쳐 환산해서 5%를 넘지 않는지 위 표 방식으로 확인하세요.

전세 보증금 증액분, 현금 vs 대출이면 월 얼마일까 (5% 상한)

전세 계약을 갱신하면서 5%를 올린다면 늘어난 보증금을 어떻게 마련하느냐가 부담이에요. 아래는 보증금 증액분 전액을 연 4% 전세대출로 마련한다고 가정했을 때 한 달 이자예요(원금 상환 없이 이자만, 가정 금리라 실제 금리로 다시 계산하세요).

예를 들어 전세 3억 원을 5% 올리면 증액분은 1,500만 원이고 연 4% 대출이면 월 이자가 5만 원이에요. 월세로 환산한 전환율(기준금리 + 2%p)보다 대출 이자가 낮다면, 증액분을 보증금으로 내는 쪽이 월세로 돌리는 것보다 유리할 수 있어요. 반대로 대출을 받기 어렵다면 월세만 올리는 안을 협상해 볼 수 있어요.

계약갱신청구권 행사 시기와 증액 협의 일정

갱신 협상 전에 준비할 순서

1. 계약서에서 현재 보증금·월세와 만기일을 확인해요. 묵시적 갱신 중이면 직전 증액일도 확인해 1년이 지났는지 봐요.
2. 이 계산기에 지금 조건을 넣고 증액 한도와 최대 보증금·월세를 적어 둬요.
3. 집주인이 제시한 조건이 있으면 제시 칸에 넣어 5% 초과 여부를 확인해요. 초과라면 초과분을 문자로 남기고 상한 안의 금액을 제안해요.
4. 합의했다면 갱신 후 금액과 갱신청구권 사용 여부를 계약서·문자로 남기고, 신고 대상 지역이면 30일 안에 전월세 신고를 해요.

흔한 실수

갱신청구권 행사 기간, 집주인이 거절할 수 있는 사유, 실거주 거절 후 손해배상까지는 계약갱신청구권 총정리에, 전환율을 고르는 기준은 전월세 전환율 글에 정리했어요. 계약을 고친 뒤에는 전월세 신고도 잊지 마세요.

환산보증금 방식은 실무에서 널리 쓰는 계산법이고, 법 조문이 보증금·월세 혼합 계약의 계산법을 직접 정해 둔 것은 아니에요. 기준금리는 2026년 10월 22일 결정값(연 3.00%)을 기본으로 넣었으니 이후 바뀌었으면 한국은행 홈페이지에서 확인해 고쳐 주세요. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)에 상담하세요.

자주 묻는 질문

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