🏦 종합부동산세 계산기 (주택분)

사용법

1. 부동산공시가격알리미에서 확인한 올해 공시가격을 본인 명의 주택 모두 더해 넣어요. 공동명의라면 내 지분만큼만 더해요.
2. 1세대 1주택 단독명의(또는 9월에 공동명의 1주택자 특례를 신청한 경우)면 해당을 고르세요. 공제금액이 12억 원으로 바뀌고 나이·보유기간 세액공제 칸이 열려요.
3. 그 밖이라면 주택 수를 골라요. 3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 세율이 높아요.
4. 재산세 고지서가 있다면 재산세 본세를, 작년 고지서가 있다면 작년 재산세+종부세를 넣으면 재산세 공제와 세부담상한까지 더 정확하게 계산해요.

계산 방법 (2026년 귀속, 12월 고지분)

1. 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% — 공제금액은 일반 9억 원, 1세대 1주택 12억 원
2. 산출세액 = 과세표준 × 누진세율 (아래 표)
3. 재산세 공제 = 재산세 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%) ÷ (재산세 과세표준에 표준세율로 계산한 재산세)
4. 세액공제 = (산출세액 − 재산세 공제) × (고령자 + 장기보유 공제율, 최대 80%) — 1세대 1주택자만
5. 세부담상한 = 작년 재산세+종부세 × 150% − 올해 재산세를 넘는 종부세는 빼 줘요
6. 농어촌특별세 = 종부세 × 20%

예시 1 — 1세대 1주택 공시가격 20억 원: 과세표준은 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만원, 산출세액은 3억 × 0.5% + 1억 8,000만 × 0.7% = 2,760,000원이에요. 재산세(공정시장가액비율 45% → 과세표준 9억, 재산세 약 2,970,000.0원) 중 종부세와 겹치는 864,000원을 빼면 종부세는 1,896,000원, 농특세 379,200원을 더해 2,275,200원이에요. 65세·12년 보유라면 세액공제 70%가 붙어 종부세 568,800원 + 농특세 113,760원으로 줄어요.

예시 2 — 1세대 1주택 공시가격 15억 원: 과세표준 1억 8,000만원 × 0.5% = 900,000원에서 재산세 공제 324,000원을 빼 종부세 576,000원, 농특세 115,200원이에요.

예시 3 — 2주택 합계 20억 원: 공제가 9억 원이라 과세표준 6억 6,000만원, 산출세액 4,200,000원으로 같은 20억 원 1주택보다 훨씬 많아요. 재산세 공제(추정 1,584,000원)를 빼면 종부세 약 2,616,000원이에요.

사례별 비교 (세액공제·재산세 공제 전 산출세액)

과세표준은 (공시가격 − 공제금액) × 60%라서 공제금액을 1억 원 넘을 때마다 과세표준은 6,000만 원씩 늘어요. 위 표는 재산세 공제와 세액공제 전 금액이라 실제 납부액은 이보다 적을 수 있어요.

공시가격별 종부세+농특세 비교표 (세액공제 없음)

6월 1일 기준 공시가격 합계가 같다고 보고 계산기와 같은 식으로 구했어요(공정시장가액비율 60%, 농어촌특별세 20% 포함, 재산세 중복분 공제는 공시가격 합계로 추정). 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준이 12억 원을 넘는 구간부터 세율이 갈려서 30억 원에서야 차이가 보여요.

12억 원 1주택은 종부세가 0원인데 13억 원이 되면 23만 400원이 생겨요. 1억 원 올랐을 뿐인데 과세표준이 6,000만 원이 생겨서예요. 같은 20억 원이라도 1주택은 227만 5,200원, 2주택 이하 합계는 313만 9,200원이라 공제 3억 원 차이만으로 약 86만 원 차이가 나요. 다만 여러 채는 집마다 재산세가 따로 나와서 위 값의 재산세 공제는 근사일 뿐이니 고지서를 받아 재산세 본세를 넣어 보세요.

1세대 1주택 고령자·장기보유 공제 조합표 (공시가격 20억 원, 종부세+농특세)

두 공제율을 더해 최대 80%까지예요. 세액공제는 재산세 중복분을 뺀 세액(189만 6,000원)에 곱하고, 농특세는 공제 후 종부세의 20%예요.

같은 20억 원 집이라도 공제가 없으면 227만 5,200원, 70세 이상이면서 15년 이상 보유한 경우 합산 90%가 넘어 상한 80%가 적용돼 45만 5,040원이에요. 최대 5배 차이예요. 70세 이상에 10~15년 보유(40%+40%)도 이미 80%라서 15년 이상(50%)과 같은 값이 나와요.

공동명의 vs 단독명의 (재산세 공제·세액공제 전 산출세액)

부부가 절반씩 가진 집은 각자 9억 원을 공제받고 따로 계산해요. 9월에 1세대 1주택 방식을 신청하면 12억 원 공제와 고령자·장기보유 공제를 쓸 수 있지만, 한 사람이 납세의무자가 돼요. 재산세 공제를 빼기 전의 산출세액만 비교하면 이래요.

20억 원 집은 고령자·장기보유 공제를 거의 못 받는 경우 공동명의 일반 과세(60만 원)가 단독·특례(276만 원)보다 훨씬 낮아요. 반대로 공제를 80%까지 받는 경우 특례 산출세액이 55만 2,000원으로 내려가 일반 과세와 비슷해지고요. 두 번째 열도 실제로는 집마다 재산세 공제가 빠지니 고지서에 가까운 값으로 비교하려면 종부세 계산법과 공동명의 비교를 참고하세요. 어느 쪽이든 재산세, 양도세, 증여세 문제까지 같이 보고 정하는 게 좋아요.

세부담상한 계산 예시

1주택 20억 원이고 작년에 낸 재산세+종부세 본세 합계가 300만 원이었다면 올해 재산세와 종부세 합계는 450만 원(300만 × 150%)을 넘을 수 없어요. 올해 재산세 본세가 297만 원이라서 종부세 한도는 450만 − 297만 = 153만 원이에요. 계산상 종부세 189만 6,000원 중 36만 6,000원이 잘려 나가 종부세는 153만 원, 농특세는 30만 6,000원으로 합계 183만 6,000원이 돼요. 작년 고지서가 있으면 계산기의 '작년 재산세 + 종부세' 칸에 넣어 이 상한을 반영하세요.

상황별 판단

• 공시가격 12억 원 1주택, 13억 원 1주택: 12억 원 이하면 종부세가 없지만 13억 원이면 23만 400원이에요. 공시가격이 나오는 4월 말에 한 번 확인하고, 경계에 걸린다면 이의신청 기간에 공시가격을 바로잡을 수 있는지 알아보세요.
• 이사로 6월 1일에 집이 둘: 일시적 2주택은 9월 16~30일에 신청하면 1세대 1주택으로 계산해 줘요. 신청하지 않으면 2주택 이하 9억 원 공제로 계산돼 세금이 크게 늘 수 있어요.
• 상속·지방 저가 주택이 섞였을 때: 일정 요건의 상속주택이나 공시가격이 낮은 지방 주택은 주택 수에서 빼는 특례가 있어요. 9월 신청이 필수라 11월 고지서에서 바로잡기는 어려워요.
• 60세 이상인데 보유 기간이 짧다: 고령자 공제만 받아도 세금이 20~40% 줄어요. 위 조합표에서 해당 칸을 찾아 계산기에 나이와 보유 기간을 둘 다 넣어 보세요.
• 내년 개편안이 걱정될 때: 정부안은 확정이 아니에요. 확정되면 공제금액·공정시장가액비율 칸을 고쳐 미리 계산해 볼 수 있어요.

종부세 일정 정리

1. 6월 1일 — 과세기준일. 이날 전국 주택 보유 현황으로 사람별 과세 대상이 정해져요.
2. 4월 말~5월 — 공시가격 확정·열람. 6월 1일 전에 팔 집이 있다면 이때부터 계산해 봐요.
3. 9월 16~30일 — 공동명의 1주택자 특례, 일시적 2주택·상속·지방 저가주택 주택 수 제외 신청.
4. 11월 하순 — 홈택스·우편으로 고지서가 와요. 고지서의 재산세 공제액과 세액공제가 맞는지 확인하세요.
5. 12월 1~15일 — 납부 기한. 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있어요.

기준일: 2026-11-08. 종합부동산세법 현행 규정(2026년 귀속) 기준이고, 2026년 8월 정부 세제개편안은 국회 확정 전이라 반영하지 않았어요.

주의할 점

• 사람별 과세: 종부세는 6월 1일 현재 사람마다 전국 주택을 합쳐 매겨요. 부부 공동명의는 각자 9억 원씩 공제받고, 9월 16~30일에 1주택자 방식(12억 공제 + 세액공제)을 신청할 수도 있어요. 어느 쪽이 유리한지는 종부세 계산법과 공동명의 비교에 정리했어요.
• 재산세 공제는 근사: 실제 공제액은 집마다 매겨진 재산세(세부담상한 적용 후)를 기준으로 시행령 산식을 따라요. 이 계산기는 같은 산식을 공시가격 합계로 근사해서 고지서와 몇만 원 차이가 날 수 있어요.
• 주택 수 특례: 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택(공시가격 4억 원 이하) 등은 9월 신청 기간에 신청해야 1주택자 계산을 받을 수 있어요. 세목별 주택 수 계산법은 주택 수 계산 글을 보세요.
• 바뀔 수 있는 값: 2026년 8월 정부 세제개편안에는 2027년부터 거주 1주택 공제를 14억 원으로 올리고 공정시장가액비율을 70%로 높이는 등의 내용이 담겼어요. 국회를 통과해야 확정되니, 확정되면 공제금액·비율 칸을 고쳐 미리 계산해 볼 수 있어요.
• 법인은 다른 계산: 법인은 기본공제 없이 2.7%·5.0% 단일세율이라 이 계산기로 계산하지 않아요.

재산세만 따로 계산하려면 재산세 계산기, 집을 팔 때 세금은 양도소득세 계산기를 쓰세요. 과세기준일 6월 1일이 왜 중요한지는 재산세 6월 1일 기준 글에 있어요.

이 계산기는 참고용이며 세무 판단을 대신하지 않아요. 실제 세액은 보유 상황, 감면·특례 신청, 세부담상한, 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으니 국세청 홈택스 모의계산이나 세무서(국세상담센터 126), 세무사에게 확인하세요. 입력값은 브라우저 밖으로 나가지 않아요.

자주 묻는 질문

참고한 공식 자료

• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제8조(과세표준) — 공제금액 9억·1세대 1주택 12억 원
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율) — 공정시장가액비율 60%
• 국세청 — 종합부동산세 세율 — 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% 세율표

링크 확인일: 2026-10-26. 제도·요율이 바뀌면 공식 기관 발표가 우선해요.

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