전세 vs 월세 뭐가 유리할까, 대출이자·기회비용으로 본 총비용과 손익분기

이사 갈 집을 보다 보면 같은 아파트에 "전세 3억"과 "보증금 5,000만 원에 월세 100만 원"이 같이 나와 있는 경우가 많아요. 월세 100만 원은 확실히 크게 느껴지지만, 전세도 대출 이자와 묶이는 내 돈이 있으니 공짜는 아니죠. 결론부터 말하면, 전세와 월세는 '전세대출 금리'와 '그 집의 전월세 전환율'을 비교하면 대부분 답이 나와요. 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 싸요. 위 예시라면 전환율이 연 4.8%이고, 예금 금리 3%를 기회비용으로 넣어 계산한 손익분기 대출 금리는 연 약 5.37%예요. 대출 금리 4%라면 2년 동안 전세가 약 500만 원 싸요.

다만 월세 세액공제를 받을 수 있는지, 내 돈이 얼마나 묶이는지, 보증금을 떼일 위험은 없는지에 따라 답이 달라져요. 이 글에서는 두 방식의 비용을 같은 기준으로 바꾸는 법, 대출 금리별 비교, 손익분기 계산, 그리고 숫자 말고 따져야 할 것들을 정리할게요. 내 조건으로 바로 계산하려면 전세 vs 월세 비교 계산기를 쓰면 돼요.

전세와 월세, 같은 기준으로 비용 바꾸기

전세는 매달 나가는 돈이 적어 보여서 싸게 느껴지고, 월세는 반대예요. 공정하게 비교하려면 둘 다 1년에 사라지는 돈으로 바꿔야 해요.

• 전세대출 이자: 실제로 은행에 내는 돈이에요. 대출 2억 원에 금리 4%면 연 800만 원이에요.
• 보증금 기회비용: 보증금으로 묶인 내 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자예요. 눈에 보이지 않지만 분명한 비용이에요. 내 돈 1억 원, 예금 3%(이자소득세 15.4% 뗀 세후 2.538%)면 연 약 254만 원이에요.
• 월세: 그대로 비용이에요. 월 100만 원이면 연 1,200만 원이에요.
• 월세 보증금 기회비용: 월세 보증금도 묶이는 돈이라 같은 방식으로 계산해요. 5,000만 원이면 연 약 127만 원이에요.

보증금 자체는 나중에 돌려받으니 비용이 아니에요. 비용은 그 돈이 묶여 있는 동안 생기는 이자뿐이에요.

대출 금리별 전세 vs 월세 2년 총비용

전세대출 금리가 바뀌면 전세 쪽 비용만 움직여요. 위 예시에 중개수수료(상한 요율, 전세 90만 원·월세 45만 원)까지 넣어 2년 총비용을 계산하면 이래요.

대출 금리가 0.5%p 오를 때마다 전세 2년 비용이 200만 원씩 늘어요(2억 × 0.5% × 2년). 전세대출은 대부분 변동금리라, 계약 기간 중 금리가 오를 가능성까지 생각하면 손익분기와 가까운 조건에서는 여유를 두고 판단하는 게 좋아요.

손익분기 계산: 월세가 얼마 이하면 월세가 나을까

비교를 한 숫자로 줄이는 방법이 두 가지 있어요.

① 손익분기 월세 = (전세 연 비용 − 월세 보증금 기회비용) ÷ 12

위 예시는 (1,054만 − 127만) ÷ 12 = 월 약 77만 원이에요. 집주인이 월세를 77만 원 이하로 제시하면 월세가 유리하고, 그보다 비싸면 전세가 유리해요. 월세 협상 근거로 쓰기 좋은 숫자예요.

② 손익분기 대출 금리 = (월세 연 비용 − 내 돈 기회비용) ÷ 전세대출 금액

위 예시는 (1,327만 − 254만) ÷ 2억 = 연 약 5.37%예요. 받을 수 있는 전세대출 금리가 이보다 낮으면 전세가 유리해요.

이 손익분기는 그 집의 전월세 전환율과 거의 같은 개념이에요. 전환율은 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)이라, 예시는 1,200만 ÷ 2억 5,000만 = 4.8%예요. 기회비용과 대출 비중 때문에 손익분기 금리가 전환율과 조금 다르게 나오지만, '대출 금리 < 전환율이면 대체로 전세'라는 감은 그대로 써도 돼요. 전환율의 법정 상한(기준금리 + 2%p)과 계산법은 전월세 전환율 계산법에, 전환 계산은 전월세 전환 계산기에 정리돼 있어요.

월세 세액공제를 받으면 기준선이 내려가요

무주택 세대주이고 총급여 8,000만 원 이하라면 월세를 연 1,000만 원 한도로 세액공제받을 수 있어요(조세특례제한법 제95조의2, 2026년 귀속 기준). 국민주택규모(85㎡) 이하이거나 기준시가 4억 원 이하 주택이어야 하고, 전입신고가 되어 있어야 해요.

공제율 15%를 넣으면 위 예시의 월세 연 비용이 1,327만 원에서 1,177만 원으로 줄고, 손익분기 대출 금리는 연 약 5.37%에서 약 4.62%로 내려가요. 대출 금리 4%라면 여전히 전세가 낫지만 차이는 2년에 약 200만 원으로 줄어요. 월세 100만 원은 연 1,200만 원이라 한도 1,000만 원을 넘는 200만 원은 공제가 안 된다는 점도 기억해 두세요.

전세 쪽에도 혜택이 있어요. 무주택 세대주 근로자는 소득세법 제52조에 따라 전세대출 원리금 상환액의 40%를 연 400만 원 한도로 소득공제(주택임차차입금)받을 수 있어요. 금융기관이나 주택도시기금에서 빌린 대출이어야 하고, 개인에게 빌린 돈은 총급여 5,000만 원 이하 등 요건이 더 까다로워요. 세액공제가 아니라 소득공제라 실제 절세액은 세율에 따라 달라져요. 정책 전세대출 조건은 버팀목 전세대출 기초에서 볼 수 있어요.

대출 없이 전세를 하면? 예금 금리가 변수

전세 3억을 모두 내 돈으로 낸다면 대출 이자는 없지만, 3억 원 전체의 기회비용이 생겨요. 같은 월세 조건(5,000만 원/100만 원)과 2년 총비용을 비교하면 이래요.

예금 금리가 연 약 5.6%(세전)를 넘어야 월세가 유리해지는 구조라, 현실적인 금리에서는 목돈이 있다면 전세가 계산상 싸요. 다만 그 3억 원을 다른 곳에 쓸 수 없다는 점, 그리고 보증금을 돌려받지 못할 위험을 감수한다는 점이 대가예요.

숫자 말고 꼭 따져야 할 것

• 보증금 반환 위험: 전세는 큰돈을 집주인에게 맡기는 계약이에요. 매매가 대비 전세가율이 80%를 넘거나 선순위 근저당이 많은 집이라면 계산상 싸도 위험이 커요. 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하고, 보증료도 계산에 넣어 보세요. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 주택 유형과 보증금에 따라 연 0.1%대 보증료율이 적용돼요.
• 현금 흐름: 월세는 매달 나가는 돈이 커서 저축 여력이 줄어요. 반대로 전세는 목돈이 묶여 비상금이 부족해질 수 있어요.
• 거주 기간: 2년마다 중개수수료와 이사비가 들어요. 오래 살 계획이라면 수수료 비중이 작아지고, 짧게 살 계획이라면 수수료가 비교적 적은 월세가 유리할 수 있어요.
• 갱신과 인상: 계약갱신청구권을 쓰면 보증금·월세 인상이 5% 이내로 제한돼요. 전세 시세가 크게 오를 것 같다면 갱신 시점의 부담도 생각해 두세요.
• 관리비·옵션: 같은 집이면 비슷하지만, 월세 매물에 가전 옵션이 포함되는 경우가 많아 초기 비용이 달라질 수 있어요.

계산에 빠지기 쉬운 비용까지 넣으면

위 비교는 이자·월세·중개수수료만 넣은 거예요. 실제로는 아래 비용이 더 붙고, 대부분 전세 쪽에 몰려 있어요.

이 비용을 다 넣으면 전세의 2년 총비용이 100만 원 안팎 늘어요. 손익분기 근처(대출 금리 5% 전후)라면 이 차이로 판단이 뒤집힐 수 있으니, 조건이 비슷할 때는 꼭 함께 계산해 보세요.

전세 vs 월세 결정 순서 5단계

1. 두 조건을 확보해요. 같은 집(또는 같은 단지 비슷한 집)의 전세가와 월세 조건을 함께 받아요.
2. 받을 수 있는 전세대출 금리를 확인해요. 은행 앱이나 한국주택금융공사·주택도시기금 상품 조건으로 내 금리와 한도를 조회해요.
3. 연 비용을 같은 기준으로 바꿔요. 전세는 대출 이자 + 내 돈 세후 기회비용, 월세는 월세 + 보증금 기회비용 − 세액공제예요.
4. 보증금 안전성을 점검해요. 등기부 선순위 채권, 전세가율, 보증보험 가입 가능 여부를 봐요. 위험하면 계산 결과와 상관없이 보증금을 줄이는 쪽으로 가요.
5. 2년 총비용에 수수료·보증료를 더해 최종 비교해요. 차이가 연 100만 원 이내라면 현금 흐름과 거주 계획을 우선해서 골라요.

상황별로 정리하면

• 목돈이 있고 오래 살 계획: 대출이 적을수록 전세의 실제 비용은 기회비용뿐이라 대체로 전세가 싸요. 대신 보증보험 가입이 되는 집인지 먼저 확인하세요.
• 목돈이 적고 대출 금리가 높은 경우: 대출 금리가 전환율보다 높다면 월세나 반전세가 매달 덜 들어요. 월세 세액공제 대상이면 더 유리해져요.
• 1~2년만 살 계획: 중개수수료·이사비 비중이 커지니, 수수료가 적은 월세 쪽 총비용을 꼭 같이 계산해 보세요.

자주 묻는 질문

전세와 월세 중 뭐가 더 싸요?

전세대출 금리가 그 집의 전월세 전환율보다 낮으면 보통 전세가 싸요. 예를 들어 전환율 4.8%인 집에서 대출 금리 4%면 전세가 2년에 약 500만 원 싸고, 대출 금리가 5.5%를 넘으면 월세가 더 싸질 수 있어요.

기회비용까지 꼭 계산해야 하나요?

네. 보증금으로 묶인 돈은 예금에 넣었다면 이자를 벌었을 돈이라, 이걸 빼면 전세가 실제보다 싸 보여요. 세후 예금 금리를 쓰는 게 현실적이에요.

월세 세액공제는 누가 받을 수 있어요?

무주택 세대주(요건을 갖춘 세대원 포함)이고 총급여 8,000만 원 이하인 근로자예요. 주택 규모가 85㎡ 이하이거나 기준시가 4억 원 이하이고, 계약서상 주소로 전입신고가 되어 있어야 해요.

반전세는 어떻게 비교해요?

반전세도 같은 공식이에요. 월세 쪽에 반전세 보증금과 월세를 넣고 전세와 비교하면 돼요. 보증금이 큰 만큼 월세 보증금 기회비용이 커지는 것까지 자동으로 반영돼요. 월세 조건 두 개끼리 비교할 때는 전환율로 보는 게 편해요.

대출 금리가 오르면 어떻게 돼요?

전세대출 2억 원 기준으로 금리가 0.5%p 오르면 연 100만 원, 2년이면 200만 원 비용이 늘어요. 변동금리 대출이라면 손익분기 금리와 현재 금리의 차이가 0.5%p 이상인지 여유를 확인하세요.

정리

전세와 월세는 '전세대출 이자 + 내 돈의 기회비용'과 '월세 + 월세 보증금 기회비용 − 세액공제'를 비교하면 공정하게 판단할 수 있어요. 대출 금리가 그 집의 전환율보다 낮으면 대체로 전세, 높으면 월세가 유리하고, 월세 세액공제를 받으면 기준선이 내려가요. 계산상 차이가 작다면 보증금 반환 위험과 현금 흐름을 함께 보고 고르세요.

• 내 조건으로 비교: 전세 vs 월세 비교 계산기
• 전환율로 보기: 전월세 전환 계산기, 전월세 전환율 계산법
• 중개수수료 미리 계산: 중개수수료 계산기
• 전세 안전 점검: 전세사기 예방 체크리스트