📊 DSR 계산기
모든 대출의 연간 원리금이 연소득의 몇 %인지(DSR) 계산하고, 은행 40% 기준으로 얼마까지 더 빌릴 수 있는지 알려줘요. 다른 대출 없는 연소득 5,000만 원이면 연 4%·30년 주담대 약 3억 4,909만 원까지지만, 수도권 스트레스 금리 3%p가 붙으면 약 2억 5,051만 원으로 28% 줄어요. 신용대출·마이너스통장이 한도를 얼마나 깎는지는 아래 표에서 바로 볼 수 있어요.
사용법
- 연소득(세전)을 넣어요. 부부 합산이 되는 상품이 아니면 본인 소득만 넣어요.
- 기존 대출을 최대 3개까지 골라요. 신용대출·마이너스통장은 실제 만기와 상관없이 DSR 규정대로 5년 분할상환으로 계산하고, 마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 한도 전체를 넣어요.
- 신규 대출의 금액·금리·기간·상환 방식을 넣고, 변동·혼합형이라면 스트레스 가산금리를 골라요.
- 결과에 DSR과 함께 기준 이내 최대 신규 대출 가능액이 역산돼요.
계산 방법
주담대만이 아니라 신용대출·마이너스통장·자동차 할부·카드론까지 원금과 이자를 모두 더해요. 그래서 다른 대출은 이자만 넣는 DTI보다 같은 소득에서 한도가 작게 나와요.
DSR(%) = 모든 대출의 연간 (원금 상환액 + 이자) ÷ 연소득 × 100
| 대출 종류 | DSR에 들어가는 연간 원리금 |
|---|---|
| 주담대 (분할상환) | 실제 연간 원리금 |
| 신용대출 | 원금 ÷ 5년 + 이자 |
| 마이너스통장 | 한도 ÷ 5년 + 이자 |
| 전세자금대출 | 원칙적으로 제외. 10·15 대책 이후 수도권·규제지역 1주택자 전세대출은 이자만 반영 |
| 기타 일시상환 | 원금 ÷ 대출기간 + 이자 |
40% 기준과 스트레스 DSR (2026년 10월)
은행권은 40%, 저축은행·보험·카드 등 2금융권은 50%를 넘으면 원칙적으로 추가 대출이 어려워요. 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 위험을 반영해 한도를 계산할 때만 금리에 가산치를 더하는 제도라, 실제로 내는 이자는 늘지 않아요.
| 대출 | 스트레스 가산 (변동금리 기준) |
|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0%p (10·15 대책으로 하한 상향) |
| 지방 주담대 | 0.75%p (2026년 12월 31일까지 2단계 수준 유지) |
| 신용대출 등 기타 가계대출 | 1.5%p (3단계) |
| 혼합형·주기형 | 고정 기간이 길수록 가산 일부만 적용 |
| 만기까지 완전 고정금리 | 가산 없음 |
근거는 금융위원회 보도자료와 은행연합회 운영 기준이에요. 정책모기지(디딤돌·보금자리론), 중도금·이주비 대출, 서민금융상품 등은 DSR 산정에서 빠지거나 별도 기준이 적용돼요.
연소득별 최대 주담대 (다른 대출 없음, 연 4%·30년 원리금균등)
| 연소득 | 가산 없음 | 지방 0.75%p | 1.5%p | 수도권 3%p |
|---|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 2억 945만 | 1억 9,170만 | 1억 7,611만 | 1억 5,030만 |
| 4,000만 원 | 2억 7,927만 | 2억 5,559만 | 2억 3,482만 | 2억 40만 |
| 5,000만 원 | 3억 4,909만 | 3억 1,949만 | 2억 9,353만 | 2억 5,051만 |
| 6,000만 원 | 4억 1,891만 | 3억 8,339만 | 3억 5,223만 | 3억 61만 |
| 8,000만 원 | 5억 5,856만 | 5억 1,119만 | 4억 6,965만 | 4억 81만 |
| 1억 원 | 6억 9,820만 | 6억 3,899만 | 5억 8,706만 | 5억 102만 |
소득 기준 한도일 뿐이라 LTV와 금액 상한(수도권·규제지역 6억·4억·2억 원)도 따로 넘지 않아야 해요.
예시 계산 3가지 (연소득 6,000만 원)
| 상황 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 신용대출 3,000만 원(5.5%) + 주담대 3억 원(4%, 30년), 가산 없음 | 신용 600만 + 165만 = 765만 원, 주담대 1,719만 원 → 2,484만 ÷ 6,000만 | DSR 41.4%, 최대 신규 대출 2억 8,538만 원 |
| 같은 조건, 수도권 주담대 3%p 가산 | 주담대를 7%로 보고 연 2,395만 원 → 3,160만 ÷ 6,000만 | DSR 52.7%, 최대 2억 478만 원 |
| 신용대출 없이, 3%p 가산, 30년 vs 40년 | 연 2,400만 원 한도 안에서 역산 | 30년 3억 61만 원, 40년 3억 2,183만 원 |
신용대출 3,000만 원 하나가 수도권 주담대 한도를 약 9,600만 원 줄이는 셈이에요. 주담대를 받기 전에 신용대출을 갚거나 쓰지 않는 마이너스통장 한도를 줄이면 한도가 바로 늘어나는 이유예요.
기존 신용대출이 있으면 주담대 한도가 얼마나 줄까 (연소득 6,000만 원, 4%·30년, DSR 40%)
신용대출은 연 5.5%로 가정하고 원금 ÷ 5년 + 이자를 연소득의 40%(2,400만 원)에서 먼저 뺀 뒤 남은 여유로 주담대 한도를 역산한 값이에요.
| 기존 신용대출 | DSR에 잡히는 연 원리금 | 가산 없음 | 수도권 3%p |
|---|---|---|---|
| 없음 | 0원 | 4억 1,891만 | 3억 61만 |
| 1,000만 원 | 255만 원 | 3억 7,441만 | 2억 6,867만 |
| 2,000만 원 | 510만 원 | 3억 2,990만 | 2억 3,673만 |
| 3,000만 원 | 765만 원 | 2억 8,538만 | 2억 478만 |
| 5,000만 원 | 1,275만 원 | 1억 9,636만 | 1억 4,091만 |
신용대출 1,000만 원이 늘 때마다 수도권 주담대 한도가 약 3,200만~3,700만 원씩 줄어요. 한도 5,000만 원(6%) 마이너스통장은 한 푼도 안 써도 연 1,300만 원이 잡혀 수도권 3%p 기준 한도가 1억 3,778만 원까지 내려가요. 주담대 전에 쓰지 않는 마이너스통장 한도부터 줄이는 게 가장 빠른 방법이에요.
대출 기간별 최대 주담대 (다른 대출 없음, 연 4%, DSR 40%)
| 연소득 | 20년 | 30년 | 40년 |
|---|---|---|---|
| 4,000만 원 | 2억 2,002만 (3%p: 1억 7,197만) | 2억 7,928만 (3%p: 2억 41만) | 3억 1,902만 (3%p: 2억 1,455만) |
| 5,000만 원 | 2억 7,503만 (3%p: 2억 1,497만) | 3억 4,910만 (3%p: 2억 5,051만) | 3억 9,878만 (3%p: 2억 6,819만) |
| 7,000만 원 | 3억 8,505만 (3%p: 3억 95만) | 4억 8,874만 (3%p: 3억 5,071만) | 5억 5,829만 (3%p: 3억 7,547만) |
| 1억 원 | 5억 5,007만 (3%p: 4억 2,994만) | 6억 9,820만 (3%p: 5억 102만) | 7억 9,756만 (3%p: 5억 3,639만) |
기간을 20년에서 30년으로 늘리면 한도가 약 27% 늘지만, 30년에서 40년은 약 14%만 늘어요. 3%p 스트레스를 반영하면 효과가 더 작아져(5,000만 원: 2억 5,051만 → 2억 6,819만) 한도 때문에 40년 만기를 고르는 건 효율이 낮아요. 총이자는 크게 늘어나니 주택담보대출 계산기에서 월 상환액과 총이자를 함께 보세요.
금리별 최대 주담대 (연소득 6,000만 원, 30년, DSR 40%)
| 실제 금리 | 가산 없음 | 수도권 3%p 가산 |
|---|---|---|
| 3% | 4억 7,437만 | 3억 3,358만 |
| 4% | 4억 1,891만 | 3억 61만 |
| 5% | 3억 7,256만 | 2억 7,256만 |
| 6% | 3억 3,358만 | 2억 4,856만 |
3%p 가산을 적용한 3% 대출의 한도는 가산 없는 6% 대출의 한도와 같아요(3억 3,358만 원). 스트레스 DSR은 '실제 금리에 가산을 더한 금리'로 한도를 계산한다는 점을 숫자로 확인할 수 있어요.
은행 40% vs 2금융권 50% — 같은 소득에서 한도 차이 (연 4%·30년, 가산 없음)
| 연소득 | DSR 40% (은행) | DSR 50% (2금융권) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 2억 946만 | 2억 6,183만 | 약 5,237만 |
| 5,000만 원 | 3억 4,910만 | 4억 3,638만 | 약 8,728만 |
| 7,000만 원 | 4억 8,874만 | 6억 1,093만 | 약 1억 2,219만 |
| 1억 원 | 6억 9,820만 | 8억 7,276만 | 약 1억 7,456만 |
50% 기준이 25% 더 큰 한도를 주지만, 저축은행·카드사 대출은 금리가 높아서 같은 한도라도 이자 부담이 훨씬 커요. 은행 한도가 모자랄 때 2금융권으로 넘어가기 전에 LTV 계산기와 정책 상품(디딤돌·보금자리론) 대상인지 먼저 확인하세요.
여러 대출이 섞인 DSR 계산 예시 (연소득 7,000만 원)
DSR은 대출마다 연간 원리금을 구해서 모두 더한 뒤 연소득으로 나눠요. 아래는 기존 대출 세 건이 있는 직장인의 가정 예시예요(신용대출은 원금을 5년으로 나눈 값 + 이자로 단순 환산).
| 기존 대출 | 조건 | 연 원리금 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 연 원리금 900만 원 | 900만 원 |
| 자동차 할부 | 2,000만 원·연 4%·36개월 | 약 708만 원 |
| 신용대출 | 3,000만 원·연 5%·5년 환산 | 750만 원 |
| 합계 | 2,358만 원 ÷ 7,000만 원 | DSR 약 33.7% |
DSR 40%까지 남은 여유는 연 약 441만 원이고, 연 4%·30년 원리금균등 주담대로 환산하면 추가로 약 7,705만 원까지만 빌릴 수 있어요. 소득이 같아도 자동차 할부와 신용대출을 먼저 갚으면 이 여유가 연 약 1,458만 원 늘어, 같은 조건 주담대 한도로 약 2억 5,000만 원 더 커져요. 이처럼 대출을 받기 전 6개월~1년 사이에 작은 부채를 정리하는 게 한도에 가장 큰 영향을 줘요.
흔한 실수와 헷갈리는 점
| 헷갈리는 점 | 실제 기준 |
|---|---|
| 마이너스통장은 쓴 만큼만 | 약정 한도 전체를 5년 분할로 계산해요. 한도 5,000만 원·6%면 사용액이 0원이어도 연 1,300만 원이 잡혀요. |
| 신용대출 만기가 1년이니 1년 분할 | DSR에서는 만기와 관계없이 5년 분할로 봐요. |
| 스트레스 금리만큼 이자를 더 낸다 | 한도 계산에만 쓰여요. 실제 이자는 약정 금리 그대로예요. |
| 원금균등이 이자가 적으니 한도도 많다 | 첫해 상환액이 커서 한도가 줄어요. 6,000만 원·4%·30년 기준 원리금균등 4억 1,891만 원, 원금균등 3억 3,001만 원이에요. |
| 연봉 = 인정 소득 | 증빙 방식(원천징수·신고소득·인정소득)에 따라 은행이 인정하는 소득이 달라요. 프리랜서는 특히 차이가 커요. |
DSR과 DTI 차이
DTI는 주담대 원리금과 다른 대출의 이자만 더하지만, DSR은 다른 대출의 원금까지 더해요. 그래서 신용대출이나 마이너스통장이 있으면 DSR이 훨씬 빨리 차요. 두 지표 비교는 DTI 계산기와 DTI·DSR 차이 글, 가산 구조는 스트레스 DSR 글에 정리했어요. 집값 기준 한도는 LTV 계산기로 함께 확인하세요.
대출 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀝니다. 수치는 작성 시점(2026년 10월) 기준 예시이고, 실제 한도는 금융회사 심사(소득 인정 방식, 신용점수, 주택 유형, 정책상품 여부)에 따라 달라집니다. 금융위원회 보도자료와 이용하려는 은행에 꼭 확인하세요.