📐 LTV 계산기
집값 대비 대출 비율(LTV)과, 내 조건에서 받을 수 있는 최대 주담대를 계산해요. 2026년 11월 기준 규제지역 무주택자는 LTV 40%라 10억 원 집이면 4억 원이지만, 15억 원을 넘는 집은 금액 상한이 먼저 걸려 16억 원 집도 4억 원이에요. 세입자가 없어도 빠지는 방공제와 DSR까지 겹쳤을 때 무엇이 한도를 정하는지 아래 표로 비교했어요.
사용법
주택가격과 받고 싶은 대출금을 넣고, 지역과 주택 보유 상황을 고르면 2026년 11월 기준 LTV 한도와 금액 상한이 자동으로 채워져요. 규제가 바뀌었거나 은행 안내가 다르면 적용 LTV 한도와 금액 상한 칸을 직접 고쳐 계산하세요. 이미 근저당이 있거나 세입자가 있는 집, 또는 은행이 방공제를 하는 경우라면 선순위 채권과 차감액도 넣어야 실제에 가까워져요.
계산 방법
여기서 주택가격은 매매가가 아니라 KB시세·한국부동산원 시세나 감정가이고, 매매가와 시세 중 낮은 쪽을 쓰는 경우가 많아요. 시세 8억 원인 집을 8억 5,000만 원에 사면 LTV 40% 한도는 3억 4,000만 원이 아니라 3억 2,000만 원이에요(방공제 전).
LTV(%) = (대출금 + 선순위 채권 + 임차보증금·방공제) ÷ 주택가격 × 100
최대 대출 가능액 = min(주택가격 × LTV 한도 − 선순위 채권 − 차감액, 금액 상한)
선순위 채권은 남은 대출 잔액이 아니라 등기부 을구의 채권최고액(보통 원금의 110~120%)으로 빼는 경우가 많아요. 세입자가 없는 아파트도 은행은 소액임차인 최우선변제금만큼(방공제)을 빼고 대출하는데, 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조를 따라요.
지역·주택 수별 LTV 한도 (2026년 11월 기준)
| 보유 상황 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 지방 |
|---|---|---|---|
| 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 구입 | 70% | 70% | 80% |
| 1주택 (처분 조건) | 40% | 70% | 70% |
| 1주택 추가 구입 · 2주택 이상 | 0% (불가) | 0% (불가) | 60% |
2025년 6·27 대책과 10·15 대책에 따라 수도권·규제지역 주담대에는 시가 15억 원 이하 6억, 15억~25억 원 4억, 25억 원 초과 2억 원의 금액 상한이 붙어요. 규제지역은 서울 25개 구 전역과 경기 일부(2025년 10월 지정)에 2026년 6월 화성 동탄·용인 기흥·구리가 더해졌어요. 수도권·규제지역 주담대는 6개월 안에 전입해야 하는 조건도 있어요. 원문은 금융위원회 보도자료에서 확인할 수 있어요.
방공제 금액 (방 1개당, 2026년 11월 기준)
| 지역 | 최우선변제금 (차감액) |
|---|---|
| 서울 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 4,800만 원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만 원 |
아파트는 보통 1실만 빼지만 다가구는 방 개수만큼 빼요. MCI·MCG 보증에 가입하면 방공제를 없앨 수 있었는데, 2026년 들어 주요 은행이 가계대출 관리를 이유로 신규 가입을 제한한 사례가 많아 신청 은행에 꼭 물어보세요.
주택가격별 최대 대출 가능액 (방공제 없이)
| 주택가격 | 규제지역 무주택 (40%) | 규제지역 생애최초 (70%) | 지방 무주택 (70%) |
|---|---|---|---|
| 5억 원 | 2억 원 | 3억 5,000만 원 | 3억 5,000만 원 |
| 8억 원 | 3억 2,000만 원 | 5억 6,000만 원 | 5억 6,000만 원 |
| 10억 원 | 4억 원 | 6억 원 (상한) | 7억 원 |
| 15억 원 | 6억 원 | 6억 원 (상한) | 10억 5,000만 원 |
| 16억 원 | 4억 원 (상한) | 4억 원 (상한) | 11억 2,000만 원 |
| 30억 원 | 2억 원 (상한) | 2억 원 (상한) | 21억 원 |
예시 계산 3가지
| 상황 | 계산 | 최대 대출 |
|---|---|---|
| 서울 10억 원 아파트, 무주택, 방공제 5,500만 원 | 10억 × 40% − 5,500만 | 3억 4,500만 원 (LTV 칸에는 45.5%로 표시) |
| 서울 10억 원 아파트, 생애최초, 방공제 5,500만 원 | 10억 × 70% − 5,500만 = 6억 4,500만 → 금액 상한 6억 | 6억 원 |
| 수도권 비규제 6억 원, 채권최고액 1억 2,000만 원, 방공제 4,800만 원 | 6억 × 70% − 1억 2,000만 − 4,800만 | 2억 5,200만 원 |
흔한 실수와 헷갈리는 점
| 헷갈리는 점 | 실제 기준 |
|---|---|
| 매매가로 계산 | 시세보다 비싸게 샀다면 한도는 시세 기준이에요. 빌라는 감정가가 매매가보다 낮게 나오는 일이 흔해요. |
| 15억 원 바로 위 매물 | 15억 원은 6억, 16억 원은 4억 원까지라 시세가 어느 쪽으로 잡히느냐가 한도를 2억 원 바꿔요. |
| 기존 대출 잔액만 빼기 | 추가 대출 때는 채권최고액을 빼는 경우가 많아요. 대환이면 기존 근저당이 말소돼 빼지 않아요. |
| LTV를 통과하면 끝 | 소득 기준인 DSR 40%를 따로 통과해야 해요. 둘 중 낮은 금액이 최종 한도예요. |
LTV를 통과한 금액이 소득으로도 가능한지 DSR 계산기에서 확인하고, 월 상환액은 주택담보대출 계산기로 보세요. 비율이 바뀐 과정과 방공제 사례는 LTV 뜻과 한도 글, 규제지역 구분은 투기과열지구·조정대상지역 글에 정리했어요.
주택가격 × 지역·생애최초별 최대 한도 비교표
방공제·선순위 채권이 없다고 보고, 계산기 기본값(LTV 비율과 수도권·규제지역 금액 상한)만 적용한 최대 대출 가능액이에요. 단위는 만 원이고, 금액 상한에 걸린 칸은 '상한'으로 표시했어요.
| 주택가격 | 규제지역 무주택 40% | 수도권·규제지역 생애최초 70% | 수도권 비규제 무주택 70% | 지방 무주택 70% | 지방 생애최초 80% | 지방 추가 주택 60% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5억 원 | 20,000 | 35,000 | 35,000 | 35,000 | 40,000 | 30,000 |
| 8억 원 | 32,000 | 56,000 | 56,000 | 56,000 | 64,000 | 48,000 |
| 10억 원 | 40,000 | 60,000 (상한) | 60,000 (상한) | 70,000 | 80,000 | 60,000 |
| 12억 원 | 48,000 | 60,000 (상한) | 60,000 (상한) | 84,000 | 96,000 | 72,000 |
| 15억 원 | 60,000 | 60,000 (상한) | 60,000 (상한) | 105,000 | 120,000 | 90,000 |
| 20억 원 | 40,000 (상한) | 40,000 (상한) | 40,000 (상한) | 140,000 | 160,000 | 120,000 |
수도권과 규제지역은 집값이 8억 5,700만 원을 넘으면 70%를 적용해도 6억 원 상한에 걸려서, 10억~15억 원 구간은 생애최초든 아니든 한도가 6억 원으로 같아져요. 지방 비규제지역은 금액 상한이 없어 비율 그대로 늘어나지만, 실제로는 소득(DSR)에서 먼저 막히는 경우가 많아요.
예시 계산 4가지 더 (방공제 포함)
| 상황 | 계산 | 최대 대출 |
|---|---|---|
| 경기 비규제 7억 원, 생애최초, 방공제 4,800만 원 | 7억 × 70% − 4,800만 = 4억 4,200만 (상한 6억 이내) | 4억 4,200만 원 |
| 서울 12억 원, 1주택(기존 주택 처분 조건), 방공제 5,500만 원 | 12억 × 40% − 5,500만 | 4억 2,500만 원 |
| 서울 20억 원, 무주택, 방공제 5,500만 원 | 20억 × 40% − 5,500만 = 7억 4,500만 → 금액 상한 4억 | 4억 원 |
| 부산 5억 원, 1주택자가 추가 구입, 방공제 2,800만 원 | 5억 × 60% − 2,800만 | 2억 7,200만 원 |
20억 원 집은 비율로는 7억 원 넘게 나오지만 금액 상한 4억 원에 걸려요. 이처럼 수도권 고가 주택은 LTV보다 금액 상한이, 지방은 LTV보다 DSR이 실제 한도를 정하는 경우가 많아요.
LTV·금액 상한·DSR 중 무엇이 한도를 정하나 (소득별 예시)
서울 10억 원 아파트를 생애최초로 사는 경우예요. LTV 70%로는 7억 원, 금액 상한은 6억 원이에요. 여기에 다른 대출 없이 DSR 40%를 적용하고, 30년 원리금균등·실제 금리 4%에 수도권 스트레스 금리 3%p를 더한 7%로 심사한다고 가정했어요.
| 연소득 | DSR 한도 (7% 심사) | 참고: 4% 그대로 심사하면 | 실제 한도 (가장 작은 값) |
|---|---|---|---|
| 6,000만 원 | 약 3억 60만 원 | 약 4억 1,890만 원 | 약 3억 원 (DSR) |
| 8,000만 원 | 약 4억 80만 원 | 약 5억 5,860만 원 | 약 4억 원 (DSR) |
| 1억 원 | 약 5억 100만 원 | 약 6억 9,820만 원 | 약 5억 원 (DSR) |
연소득 1억 원이어도 스트레스 금리를 넣으면 5억 원 남짓이라 금액 상한 6억 원까지 가지 못해요. 그래서 LTV 계산기로 '담보로는 얼마까지'를 본 다음, DSR 계산기로 '소득으로는 얼마까지'를 꼭 같이 확인해야 해요. 고정 기간이 긴 주기형·혼합형 상품을 고르면 스트레스 가산이 줄어 DSR 한도가 위 표보다 커질 수 있어요.
상황별 판단 기준
- 생애최초 여부 먼저 확인 — 본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없어야 해요. 규제지역에서는 40%와 70%의 차이라 10억 원 집이면 한도가 4억 원에서 6억 원으로 2억 원 달라져요.
- 1주택자 갈아타기 — 기존 주택을 정해진 기간(6·27 대책 이후 수도권·규제지역은 6개월) 안에 처분하겠다고 약정해야 무주택자와 같은 비율을 받을 수 있어요. 처분하지 못하면 대출 회수와 일정 기간 대출 제한이 따를 수 있어요.
- 시세 기준을 미리 확인 — 은행은 KB시세(일반평균가)나 감정가를 쓰는 경우가 많아요. 매매가가 시세보다 높으면 그 차이만큼 자기자금이 더 필요해요.
- 방공제를 없앨 수 있는지 — MCI·MCG 가입이 되면 서울 기준 5,500만 원이 늘어나요. 은행마다 운영 여부가 다르니 상담 때 꼭 물어보세요.
- 잔금 일정과 규제 변경 — 규제지역 지정이나 대출 규제가 바뀌면 시행일 이후 신청분부터 적용되는 경우가 많아요. 2026년 6월 30일 화성 동탄·용인 기흥·구리가 규제지역이 되면서 다음 날부터 LTV가 70%에서 40%로 내려간 것처럼, 계약 전후로 바뀔 수 있으니 대출 신청 시점을 확인하세요.
집을 살 때 필요한 자기자금은 한도만 보고 정하면 부족해지기 쉬워요. 최대 대출액이 정해지면 취득세 계산기와 집 살 때 부대비용 계산기로 세금·수수료를 더해 보고, 소액임차인 최우선변제금 글에서 방공제 금액이 어떻게 정해지는지 확인하세요.
기준일: 2026-11-08. 2025년 6·27, 10·15 대책과 2026년 6월 규제지역 추가 지정 기준이에요. 은행별 내부 기준에 따라 실제 한도는 더 낮을 수 있어요.
대출 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀝니다. 수치는 작성 시점(2026년 10월) 기준 예시이고, 실제 한도는 금융회사 심사(소득 인정 방식, 신용점수, 주택 유형, 정책상품 여부)에 따라 달라집니다. 금융위원회 보도자료와 이용하려는 은행에 꼭 확인하세요.