전세 집 경매 넘어가면 보증금 얼마나 받나, 낙찰가율로 내 몫 계산하기

집주인이 대출을 못 갚아 전세 살던 집이 경매에 들어갔다는 통지를 받으면 제일 먼저 드는 생각은 "내 보증금은 얼마나 돌려받을 수 있지?"예요. 결론부터 말하면 내 몫 = 시세 × 낙찰가율 − 경매비용 − (최우선변제·당해세 등) − 나보다 앞선 근저당·선순위 임차인 보증금이고, 이 값이 내 보증금보다 작으면 그 차이만큼이 손실이에요. 시세가 아니라 낙찰가가 기준이라는 점, 근저당은 대출 잔액이 아니라 채권최고액으로 보수적으로 잡아야 한다는 점이 핵심이에요.

깡통전세 판별법에서 위험 비율을 계약 전에 따지는 법을 다뤘다면, 이 글은 한 걸음 더 들어가서 실제로 경매가 진행될 때 배당표가 어떻게 짜이는지를 숫자로 따라가 봐요. 아파트, 신축 빌라, 다가구 세 가지 상황을 직접 계산했고, 낙찰가율이 5%p씩 내려갈 때 회수액이 얼마나 줄어드는지도 표로 정리했어요. 내 조건을 바로 넣어 보려면 깡통전세 위험 계산기를 쓰면 돼요.

아래 숫자는 모두 이해를 돕기 위한 가정 예시이고, 배당 순위는 사건마다 법원이 정해요. 가장 쓸모 있는 숫자는 손익분기 낙찰가율 = (선순위 합계 + 내 보증금 + 경매비용) ÷ 시세예요. 이 값이 그 동네 비슷한 집의 실제 낙찰가율보다 높으면 경매 때 손실이 나요.

경매 배당 순서: 누가 먼저 가져가나

매각 대금(낙찰가)은 한꺼번에 나눠 주는 게 아니라 정해진 순서대로 위에서부터 채워 나가요. 앞 순위가 다 받아야 다음 순위로 넘어가요. 일반적인 주택 경매의 큰 흐름은 이래요.

여기서 4번 줄의 "날짜"가 세입자에게는 가장 중요해요. 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 임차인의 우선변제권은 전입신고 + 실제 거주(대항요건)와 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 순서가 정해지고, 전입신고의 대항력은 다음 날 0시에 생겨요. 그래서 이사 당일 집주인이 대출을 받아 근저당이 같은 날 접수되면 근저당이 앞서요. 이 효력 시점은 전입신고와 확정일자 글에 자세히 정리해 뒀어요.

당해세 부분은 2023년 국세기본법 제35조 개정으로 세입자에게 유리하게 바뀌었어요(2023년 4월 1일 이후 매각결정분부터). 예전에는 집주인이 체납한 그 집의 종합부동산세 같은 당해세가 날짜와 상관없이 세입자보다 앞섰는데, 지금은 세입자의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세는 그 몫만큼 보증금에 먼저 배분해요. 그래도 확정일자보다 먼저 생긴 체납 세금은 앞설 수 있으니, 계약 전 집주인의 국세·지방세 납세증명서를 받아 두는 게 안전해요.

내 몫 계산식: 5단계로 쪼개기

배당표를 손으로 그리기 어렵다면 아래 순서로 빼 나가면 돼요.

1. 예상 매각가 = 시세 × 낙찰가율 (가정)
2. 배당할 금액 = 예상 매각가 − 경매비용
3. 최우선 몫 빼기 = 소액임차인 최우선변제액, 확인된 체납 당해세 등
4. 나보다 앞선 권리 빼기 = 내 확정일자보다 앞선 근저당 채권최고액 + 선순위 임차인 보증금
5. 내 몫 = 남은 금액과 내 보증금 중 작은 쪽, 손실 = 보증금 − 내 몫

근저당은 왜 채권최고액으로 잡나요?

등기부 을구의 근저당에는 실제 대출 원금이 아니라 채권최고액(보통 원금의 120~130%)이 적혀 있어요. 실제 배당은 경매 시점의 대출 잔액과 연체이자까지만 가져가지만, 세입자는 그 잔액을 알 수 없고 연체가 길어지면 이자가 계속 붙어요. 그래서 계산할 때는 채권최고액을 다 빼는 게 보수적이고 안전해요. 실제로 덜 가져가면 그만큼 내 몫이 늘어나는 "보너스"로 생각하면 돼요.

낙찰가율은 얼마로 넣나요?

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율이에요. 아파트는 비교적 높게, 빌라·다세대·다가구는 낮게 형성되는 경향이 있고, 유찰될 때마다 최저가가 낮아져(보통 20~30%씩) 시간이 갈수록 떨어지기 쉬워요. 지역과 시기 차이가 커서 하나의 숫자로 말하기 어려우니, 아파트는 80~90%, 빌라·다가구는 60~80% 범위에서 여러 번 넣어 보는 걸 권해요. 법원경매정보 사이트에서 같은 동네 비슷한 유형의 최근 매각 결과를 보면 감을 잡을 수 있어요.

시나리오 3가지로 직접 계산해 보기

세 집 모두 나는 확정일자를 받은 일반 임차인(소액임차인 아님)이고, 체납 당해세는 없다고 가정한 예시 계산이에요.

A. 수도권 아파트: 위험 비율 88%

• 시세 5억 원, 낙찰가율 85%, 경매비용 500만 원
• 선순위 근저당 채권최고액 1억 2,000만 원, 내 보증금 3억 2,000만 원
• 예상 매각가 4억 2,500만 원 → 배당할 금액 4억 2,000만 원
• 근저당 1억 2,000만 원 빼면 3억 원 → 회수 3억 원, 손실 2,000만 원

아파트라 낙찰가율을 높게 잡았는데도 손실이 나요. 위험 비율((1억 2,000 + 3억 2,000) ÷ 5억)이 88%로 이미 높았기 때문이에요.

B. 신축 빌라: 위험 비율 86%

• 시세 2억 5,000만 원, 낙찰가율 75%, 경매비용 350만 원
• 선순위 근저당 채권최고액 3,600만 원, 내 보증금 1억 8,000만 원
• 예상 매각가 1억 8,750만 원 → 배당할 금액 1억 8,400만 원
• 근저당 3,600만 원 빼면 1억 4,800만 원 → 회수 1억 4,800만 원, 손실 3,200만 원

근저당이 작아 보여도 빌라는 낙찰가율이 낮아서 손실이 A보다 커요. 만약 실제 대출 잔액이 3,000만 원뿐이었다면 회수액은 1억 5,400만 원으로 600만 원 늘어나요.

C. 서울 다가구: 위험 비율 70%인데도 손실

• 시세 10억 원, 낙찰가율 65%, 경매비용 800만 원
• 근저당 채권최고액 3억 원 + 나보다 먼저 확정일자를 받은 선순위 임차인 2명 보증금 2억 4,000만 원
• 내 보증금 1억 5,000만 원
• 예상 매각가 6억 5,000만 원 → 배당할 금액 6억 4,200만 원
• 앞선 권리 5억 4,000만 원 빼면 1억 200만 원 → 회수 1억 200만 원, 손실 4,800만 원

위험 비율이 70%로 "비교적 여유" 구간이었는데도 손실이 가장 커요. 다가구는 한 건물을 통째로 팔아야 해서 낙찰가율이 낮게 나오기 쉽고, 선순위 임차인 보증금이 등기부에 나오지 않아 계약 때 과소평가하기 쉬워요.

낙찰가율이 내려갈수록 회수액은 얼마나 줄까

B 빌라 조건에서 낙찰가율만 바꿔 계산해 봤어요. 시세 2억 5,000만 원이니 낙찰가율 5%p는 1,250만 원이고, 내가 맨 뒷순위라 그 감소분이 고스란히 내 손실로 와요.

손익분기 낙찰가율 공식은 (선순위 합계 + 내 보증금 + 경매비용) ÷ 시세예요. 세 시나리오에 모두 적용해 보면 '위험 비율'과 다른 그림이 나와요.

판단 기준은 이렇게 쓸 수 있어요.

• 손익분기 낙찰가율이 동네 최근 낙찰가율보다 10%p 이상 낮으면, 내 집 낙찰가율이 평소보다 10%p 낮게 나와도 보증금이 전액 남아요. 여유가 5%p 이하라면 B 빌라 기준 5%p가 1,250만 원이라 작은 변동에도 손실이 나요.
• 손익분기가 최근 낙찰가율보다 높으면 계약 전에는 보증금을 낮추거나 보증보험 가입이 되는 집으로 바꾸는 게 맞고, 이미 살고 있다면 위 손실 폭이 보증보험·임차권등기 같은 대응의 크기를 정해요.
• C처럼 위험 비율이 70%라도 다가구 낙찰가율이 65%로 형성되는 동네라면 손익분기(69.8%)보다 낮아 손실이 나요. 위험 비율만 보는 계산기는 이 차이를 못 보여 줘요.

최우선변제를 받는 소액임차인은 계산이 달라요

보증금이 작으면 이야기가 완전히 달라져요. 소액임차인 최우선변제는 근저당보다 앞서서 받기 때문이에요. 예를 들어 서울 다세대 원룸에 보증금 5,000만 원으로 사는데, 등기부의 최초 근저당이 2023년 6월에 설정됐다고 가정해 볼게요.

• 시세 2억 원, 근저당 채권최고액 1억 8,000만 원, 낙찰가율 70%, 경매비용 300만 원
• 배당할 금액: 2억 × 70% − 300만 = 1억 3,700만 원
• 적용 기준: 2023년 2월 시행령(서울 1억 6,500만 원 이하, 5,500만 원까지) → 5,000만 원 전액 최우선변제
• 2분의 1 한도(6,850만 원) 이내라 그대로 인정 → 보증금 전액 회수, 근저당은 남은 8,700만 원만 받음

근저당이 시세의 90%나 잡혀 있는데도 세입자는 다 돌려받는 구조예요. 반대로 최초 근저당이 2019년에 설정됐다면 2018년 9월 기준(서울 1억 1,000만 원 이하, 3,700만 원까지)이 적용돼서 3,700만 원만 먼저 받고, 나머지 1,300만 원은 확정일자 순위로 줄을 서야 해요. 이때는 근저당 뒤라서 사실상 못 받을 가능성이 커요. 기준표와 날짜 함정은 소액임차인 최우선변제 글에 따로 정리했어요.

현재 적용되는 기준은 2023년 2월 21일 시행된 주택임대차보호법 시행령 제11조·제10조 기준이고, 2026년 10월까지 바뀌지 않았어요. 최초 담보물권이 2023년 2월 21일 이후 설정된 집이라면 이 표를 써요.

어느 경우든 최우선변제 합계는 매각대금(배당할 금액)의 2분의 1을 넘을 수 없어요. 원룸이 많은 다가구라면 소액임차인끼리 이 절반을 나눠 갖게 돼서, 한 사람이 받는 금액이 표보다 줄 수 있어요.

자주 틀리는 지점 — 다른 계산과 결과가 달라지는 가정

• 시세로 계산하기: 배당 재원은 낙찰가예요. B 빌라를 시세 100%로 계산하면 손실 0원이지만, 낙찰가율 75%면 3,200만 원 손실이에요.
• 근저당을 대출 원금으로 빼기: 이 글은 채권최고액으로 빼요. B에서 잔액 3,000만 원으로 빼면 회수액이 600만 원 많게 나와요. 실제 배당은 잔액+연체이자라 그 사이 어딘가예요.
• 경매비용 빼먹기: 수백만 원이지만 맨 뒷순위인 나에게는 원 단위까지 그대로 손실이에요.
• 최우선변제 기준일을 계약일로 보기: 소액임차인 기준표는 내 계약일이 아니라 등기부의 최초 담보물권 설정일 기준이에요. 같은 보증금 5,000만 원이 근저당 설정 연도에 따라 전액이 되기도, 3,700만 원이 되기도 해요(아래 절).
• 최우선변제를 1인 기준으로만 보기: 소액임차인 전체 합계가 배당할 금액의 2분의 1을 넘을 수 없어서, 원룸이 많은 다가구에서는 표의 금액보다 적게 받을 수 있어요.
• 전입일을 순위 날짜로 보기: 순위는 대항요건(전입 다음 날 0시)과 확정일자 중 늦은 날이에요. 이사 당일 접수된 근저당이 나보다 앞서요.

배당을 제대로 받기 위해 꼭 할 일

계산상 받을 몫이 있어도 절차를 놓치면 배당에서 빠질 수 있어요.

1. 배당요구 종기 확인: 경매개시결정 후 법원이 정한 배당요구 종기까지 권리신고 겸 배당요구를 해야 해요. 법원 통지서와 법원경매정보 사이트의 사건 검색(사건번호 입력)에서 날짜를 확인하고, 신청서는 경매계에 직접 내거나 우편으로 보내요. 종기를 넘기면 확정일자가 있어도 배당에서 빠져요.
2. 대항요건 유지: 배당요구 종기까지 전입과 거주를 유지해야 해요. 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 등기가 된 걸 확인한 뒤 옮겨요.
3. 서류 준비: 임대차계약서 원본(확정일자 날인), 주민등록등본, 보증금 이체 내역.
4. 보증보험 가입자라면: 보증기관에 먼저 이행청구를 하는 게 빨라요. 보증기관이 보증금을 지급하고 배당은 보증기관이 대신 받아요. 가입 조건은 전세보증보험 가입 조건에서 볼 수 있어요.
5. 배당기일 이의: 배당표에 동의할 수 없으면 배당기일에 출석해 이의를 제기하고 기간 안에 배당이의 소송을 내야 해요.

대항력이 있는 선순위 임차인이라면

내 전입일이 말소기준권리(최초 근저당·가압류 등)보다 앞선 선순위 임차인이라면 배당에서 다 못 받은 보증금을 낙찰자가 인수해요. 그래서 이론상 손실은 줄지만, 그 부담 때문에 입찰자가 적어 유찰이 반복되고 경매가 길어질 수 있어요. 돈을 돌려받는 시점이 늦어질 수 있다는 점은 감안해야 해요.

전세사기 피해라면: 특별법 지원부터 확인

집주인이 여러 채를 갖고 보증금을 돌려주지 않는 전세사기 유형이라면, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 결정을 먼저 신청해 볼 수 있어요. 시·도에 신청하면 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의해 결정해요.

요건(보증금 기준, 다수 피해 발생, 대항력·확정일자 등)과 세부 지원은 개정이 잦으니 신청 전에 관할 시·도와 대한법률구조공단 상담으로 확인하세요.

계약 전후에 보이는 위험 신호

계약 전이라면 이 표의 신호가 둘 이상일 때 계약 자체를 다시 생각하는 게 좋아요. 이미 살고 있다면 등기부를 주기적으로 떼어 보고, 만기 6개월 전부터는 집주인의 반환 계획을 기록으로 받아 두세요.

자주 묻는 질문

경매로 넘어가면 보증금을 받기까지 얼마나 걸리나요?

경매개시결정부터 매각, 배당까지 보통 수개월에서 1년 이상 걸려요. 유찰이 반복되면 더 길어지고, 그만큼 낙찰가도 내려가기 쉬워요. 보증보험에 가입했다면 보증기관 이행청구가 대체로 더 빨라요.

근저당 채권최고액보다 실제 대출이 적으면 내 몫이 늘어나나요?

네. 근저당권자는 실제 남은 채권(원금·이자·비용)만큼만 배당받아요. 다만 세입자는 잔액을 확인하기 어렵고 연체 이자가 붙을 수 있으니, 계산할 때는 채권최고액으로 보수적으로 잡고 덜 가져가면 이득으로 보는 게 안전해요.

확정일자가 없으면 경매에서 한 푼도 못 받나요?

소액임차인이라면 확정일자 없이도 대항요건만으로 최우선변제 금액까지 받을 수 있어요. 하지만 그 금액을 넘는 보증금이나, 소액임차인이 아닌 경우에는 확정일자가 있어야 순위에 따라 배당받아요. 계약 당일 전입신고와 확정일자를 같이 받아 두세요.

손익분기 낙찰가율은 어떻게 계산하나요?

(나보다 앞선 근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금 + 경매비용) ÷ 시세예요. 시세 2억 5,000만 원 빌라에 근저당 3,600만 원, 보증금 1억 8,000만 원, 경매비용 350만 원이면 2억 1,950만 ÷ 2억 5,000만 = 87.8%예요. 실제 낙찰가율이 이보다 낮으면 그 차이 1%p마다 250만 원씩 손실이 생겨요.

낙찰가율은 어디서 확인하나요?

법원경매정보 사이트에서 같은 지역·유형의 매각 결과(감정가와 매각가)를 보면 비율을 계산할 수 있어요. 한두 건보다는 최근 여러 건을 보고, 빌라·다가구는 보수적으로 낮게 넣는 게 좋아요.

경매에서 못 받은 보증금은 그냥 사라지나요?

배당으로 못 받은 금액은 집주인에 대한 채권으로 남아서, 집주인의 다른 재산에 강제집행을 시도할 수 있어요. 다만 경매까지 간 집주인은 다른 재산이 없는 경우가 많아 실제 회수는 어려운 편이에요. 그래서 계약 전 계산과 보증보험이 가장 현실적인 대비예요.

정리

경매에서 내 보증금은 "시세"가 아니라 "낙찰가에서 나보다 앞선 사람들이 다 가져가고 남은 돈"이에요. 시세 × 낙찰가율 − 경매비용 − 최우선 몫 − 선순위 채권최고액·보증금을 차례로 빼면 내 몫이 나오고, 손익분기 낙찰가율이 그 동네 실제 낙찰가율보다 높으면 위험한 집이에요.

• 내 조건으로 계산: 깡통전세 위험 계산기
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실제 사건에서는 법원 배당표가 기준이니, 분쟁이 생기면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하세요.