📊 DTI 계산기

사용법

1. 연소득에 세전 소득을 넣어요. 근로소득자는 원천징수영수증의 총급여, 사업소득자는 소득금액증명원의 소득금액이 기준이에요. 부부 소득 합산이 되는 상품이면 합계를 넣어요.
2. 신규 주택담보대출의 금액·금리·기간·상환 방식을 넣으면 첫해 연간 원리금이 자동 계산돼요.
3. 이미 갚고 있는 주담대가 있다면 그 연간 원리금을, 신용대출·자동차 할부 등 다른 대출은 연간 이자만 넣어요.
4. DTI 기준을 지역에 맞게 고르면 그 기준에서 받을 수 있는 최대 신규 주담대가 역산돼요.

계산 방법

DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 연소득 중 주택담보대출 원리금과 다른 대출 이자가 차지하는 비율이에요. 집값 기준인 LTV와 달리 "갚을 능력"을 보는 지표예요. 2005년에 도입됐고, 지금은 규제지역과 정책 모기지 심사에서 DSR과 함께 확인해요.

DTI(%) = (신규 주담대 연간 원리금 + 기존 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100

2026년 10월 기준 지역별 DTI

지역별 기준은 은행업감독규정에 따른 것이고, 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역이 되면서 서울 주택은 DTI 40%가 적용돼요. 금액 한도는 2025년 6·27 대책(수도권 6억 원 상한)과 10·15 대책(고가주택 구간별 차등)에서 생겼어요. 대책은 자주 바뀌니 금융위원회 보도자료와 금융감독원, 정책 상품은 주택도시기금·한국주택금융공사 공고로 다시 확인하세요.

예시 계산 3가지

①의 월 상환액은 3억 × i ÷ (1 − (1 + i)⁻³⁶⁰), i = 0.04 ÷ 12로 약 143만 2,246원이고, 12를 곱하면 1,718만 6,952원이에요. 1년에 6,000 × 40% = 2,400만 원까지 갚을 수 있으니 이자 150만 원을 빼면 2,250만 원이 신규 주담대에 쓸 수 있는 몫이고, 이걸 원금으로 바꾸면 약 3억 9,273만 원이에요. ②에서 기준을 60%(그 밖의 수도권)로 바꾸면 한도는 약 5억 2,365만 원으로 늘어요.

조건별로 한도가 달라지는 이유

연소득 5,000만 원, DTI 40%(연 2,000만 원)로 고정하고 조건만 바꾸면 이렇게 달라져요.

원금균등은 첫해에 원금을 많이 갚아서 연간 상환액이 크게 잡히고, 그만큼 한도가 줄어요. 기간을 늘리면 한도는 늘지만 총이자도 함께 늘어요. 금리도 마찬가지라 0.5%포인트 오르면 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액이 약 2,000만 원 줄어들어서, 상담 때 적용 금리를 꼭 확인한 뒤 다시 넣어 보세요.

DTI와 DSR 차이

신용대출 3,000만 원(연 5.5%)이 있는 연소득 6,000만 원이라면 DTI에는 이자 165만 원만 들어가지만, DSR에는 원금 상환분 600만 원까지 더해 765만 원이 들어가요. 같은 사람의 한도가 DTI로는 약 3억 9,000만 원, DSR 40%로는 약 2억 8,500만 원으로 1억 원 넘게 차이 나요. DSR은 DSR 계산기로 따로 확인하세요.

흔한 실수

• 신용대출 원금까지 넣기 — DTI에는 기타 대출의 이자만 들어가요. 원금까지 넣으면 DSR을 계산한 셈이 돼요.
• 월 상환액을 연간 칸에 넣기 — 기존 주담대 칸은 연간 원리금이에요. 월 60만 원이면 720만 원을 넣어야 해요.
• DTI 한도를 최종 한도로 믿기 — 실제 한도는 LTV·DTI·DSR·금액 한도 중 가장 작은 값이에요. 집값 기준 한도는 LTV 계산기로 함께 보세요.
• 마이너스통장 이자를 한도 기준으로 넣기 — DTI의 기타 대출 이자는 실제로 쓰고 있는 금액에 붙는 연간 이자예요. 한도 3,000만 원 중 1,000만 원을 연 6%로 쓰고 있다면 60만 원을 넣어요. 다만 DSR에서는 쓰지 않은 한도까지 부채로 보니, 은행 상담 전에 필요 없는 한도는 줄여 두는 게 좋아요.
• 세후 소득 넣기 — 분모는 세전 소득이에요. 실수령액을 넣으면 DTI가 높게 나와 한도를 낮게 보게 돼요.

DTI 기준과 연소득별 최대 주담대 (연 4%·30년 원리금균등, 기타 대출 없음)

같은 소득이라도 지역별 DTI 기준에 따라 한도가 크게 달라요. 다만 2026년 현재는 DSR 40%와 LTV, 수도권 금액 상한이 먼저 걸리는 경우가 많아서 이 표는 소득 기준 상한으로만 보세요.

금리·기간별 최대 주담대 (연소득 6,000만 원, DTI 40%)

금리가 4%에서 5%로 오르면 30년 기준 한도가 약 4,600만 원 줄고, 기간을 30년에서 40년으로 늘리면 약 5,960만 원 늘어요. 다만 40년은 총이자가 크게 늘어요.

기타 대출 이자가 한도를 얼마나 줄이나 (연소득 6,000만 원, 4%·30년, DTI 40%)

기존 주택담보대출이 있어서 연 원리금 600만 원이 잡히면 신규 한도는 3억 1,419만 원, 1,200만 원이면 2억 946만 원으로 줄어요. DTI는 신용대출의 이자만 보기 때문에 같은 신용대출도 DSR 계산기보다 부담이 훨씬 작게 잡혀요.

월 상환 가능액으로 거꾸로 보는 DTI 40% 한도 (연 4%·30년)

DTI는 연 단위 비율이지만, 은행 창구에서는 월 얼마까지 갚을 수 있는지로 이해하면 쉬워요. 연소득의 40%를 12로 나눈 금액이 월 원리금 상한이고, 상환 방식에 따라 같은 상한에서 빌릴 수 있는 돈이 달라져요.

원금균등은 첫해에 원금을 많이 갚는 만큼 첫해 상환액이 커서 DTI 한도는 원리금균등보다 약 21% 작아요. 대신 총이자는 줄어요. 한도를 최대한 늘리고 싶다면 원리금균등, 이자 부담을 줄이고 싶다면 원금균등을 고르면 되는데, 두 방식의 총이자 차이는 대출 이자 계산기에서 바로 비교해 볼 수 있어요.

기존 주택담보대출이 있을 때 신규 한도 (연소득 6,000만 원, 4%·30년, DTI 40%)

연 상환 가능액 2,400만 원에서 기존 대출의 원리금이 먼저 빠지고 남은 몫만큼만 신규 대출이 나와요. 기존 원리금이 연 1,800만 원이면 신규 한도는 1억 원대 초반으로 줄어요. 다주택자나 갈아타기를 생각 중이라면 기존 대출을 먼저 상환하거나 중도상환수수료를 따져 본 뒤 신청하세요.

은행 가기 전 확인할 것

• 소득 증빙 — 원천징수영수증·소득금액증명원 중 은행이 인정하는 서류를 미리 준비해요. 최근 이직했거나 연봉이 오른 경우 반영 시점이 은행마다 달라요.
• 기존 대출 목록 — 주택담보대출 외에 카드론·자동차 할부·마이너스통장 한도도 심사에 잡혀요. 한도만 열어 둔 마이너스통장도 일정 비율이 반영될 수 있어요.
• 지역 구분 — 대출받을 주택이 서울·수도권·비수도권 어디인지에 따라 DTI 적용 여부와 비율이 달라져요.
• 가장 작은 값이 한도 — DTI·DSR·LTV·금액 상한 중 가장 작은 값이 실제 한도예요. 이 도구에서는 DTI만 계산하니 DSR과 LTV도 함께 확인하세요.

DTI 한도를 늘리는 방법과 효과

연 4%·30년 원리금균등이라면 1년에 갚을 수 있는 돈 1만 원당 약 17.5만 원을 빌릴 수 있어요. 이 비율로 보면 어떤 방법이 얼마나 효과가 있는지 가늠할 수 있어요.

• 기타 대출 먼저 갚기 — ①에서 신용대출을 갚아 이자 150만 원이 사라지면 한도가 약 3억 9,273만 원에서 4억 1,891만 원으로 약 2,618만 원 늘어요.
• 소득 합산 — 연소득 6,000만 원에 배우자 3,000만 원을 합쳐 9,000만 원이 되면 서울(40%) 기준 한도가 약 6억 2,838만 원으로 늘지만, 시가 15억 원 이하 주택의 금액 한도 6억 원에 걸려 6억 원이 상한이에요.
• 기간 늘리기 — 30년을 40년으로 늘리면 약 5,000만 원 늘지만, 총이자가 크게 늘어나요.
• 상환 방식 — 원금균등보다 원리금균등이 첫해 상환액이 작아 한도가 약 7,400만 원 커요.

계산 과정은 DTI 계산과 한도 역산, 두 지표 비교는 DTI와 DSR 차이에 자세히 정리했어요.

대출 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀝니다. 수치는 작성 시점(2026년 10월) 기준 예시이고, 실제 한도는 금융회사 심사(소득 인정 방식, 신용점수, 주택 유형, 정책상품 여부)에 따라 달라집니다. 금융위원회 보도자료와 이용하려는 은행에 꼭 확인하세요.

자주 묻는 질문

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