🏠 주택담보대출 계산기
집값·대출금·금리로 매달 갚을 돈과 총이자, 그리고 이 대출을 받으려면 연소득이 얼마나 필요한지 계산해요. 예를 들어 4억 원을 연 4%·30년 원리금균등으로 빌리면 월 190만 9,661원, 총이자 약 2억 8,748만 원이고, DSR 40%를 맞추려면 연소득이 약 5,729만 원 필요해요. 수도권 스트레스 금리 3%p를 붙이면 필요 연소득이 얼마나 오르는지도 아래 표에 정리했어요.
사용법
사려는 집의 가격과 대출금을 넣어요. 대출금 대신 LTV %로 넣으면 "집값의 몇 %를 빌릴지"로 바로 계산돼요. 금리·기간·상환 방식을 바꾸면 월 상환액과 총이자, 은행 DSR 40%를 맞추는 데 필요한 연소득이 함께 바뀌어요. 신용대출 등 다른 대출이 있다면 그 연간 원리금을 넣어야 필요 연소득이 정확해져요.
주택담보대출 한도를 정하는 세 가지
| 기준 | 뜻 | 2026년 11월 기준 |
|---|---|---|
| LTV | 집값 대비 대출금 비율 | 규제지역 무주택 40%, 생애최초 70%, 비규제 70% |
| DSR | 모든 대출 연간 원리금 ÷ 연소득 | 은행 40%, 2금융권 50%. 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3%p 가산 |
| 금액 상한 | 비율과 별개인 최대 금액 | 수도권·규제지역 시가 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억 원 |
셋 중 가장 작은 금액이 실제 한도예요. 2025년 6·27 대책과 10·15 대책으로 정해진 기준이고, 자세한 근거는 금융위원회 보도자료에서 볼 수 있어요. 소득이 낮으면 LTV가 넉넉해도 DSR에서 막히는 경우가 많으니 LTV 계산기와 DSR 계산기로 둘 다 확인하세요.
계산 방법
- 원리금균등 월 상환액:
P × r × (1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ − 1)(r = 연 금리 ÷ 12, n = 개월 수) - 원금균등: 매달
P ÷ n의 원금 + 남은 잔액 × r의 이자 - 만기일시: 매달
P × r의 이자만 내고 만기에 원금 전부 - LTV:
대출금 ÷ 주택가격 × 100 - 필요 연소득:
(신규 대출 1년차 원리금 + 기존 대출 연간 원리금) ÷ 0.4
대출 1억 원당 월 상환액표 (원리금균등)
대출금이 2억 원이면 2배, 3억 5천만 원이면 3.5배로 보면 돼요.
| 연 금리 | 20년 | 30년 | 40년 |
|---|---|---|---|
| 3.0% | 55만 4,598원 | 42만 1,604원 | 35만 7,984원 |
| 3.5% | 57만 9,960원 | 44만 9,045원 | 38만 7,391원 |
| 4.0% | 60만 5,980원 | 47만 7,415원 | 41만 7,938원 |
| 4.5% | 63만 2,649원 | 50만 6,685원 | 44만 9,563원 |
| 5.0% | 65만 9,956원 | 53만 6,822원 | 48만 2,197원 |
| 5.5% | 68만 7,887원 | 56만 7,789원 | 51만 5,770원 |
예시 계산 3가지 (대출 4억 원 기준)
| 조건 | 월 상환액 | 총이자 | DSR 40% 필요 연소득 |
|---|---|---|---|
| 연 4%, 30년, 원리금균등 | 190만 9,661원 | 약 2억 8,748만 원 | 약 5,729만 원 |
| 연 4%, 30년, 원금균등 | 첫 달 244만 4,444원 → 마지막 달 111만 4,855원 | 약 2억 4,067만 원 | 약 7,272만 원 |
| 연 4%, 40년, 원리금균등 | 167만 1,754원 | 약 4억 244만 원 | 약 5,015만 원 |
원금균등은 총이자가 약 4,680만 원 적지만 첫해 상환액이 커서 필요 연소득이 1,500만 원 넘게 올라가요. 40년으로 늘리면 매달 24만 원쯤 줄지만 총이자는 1억 1,500만 원 가까이 늘어요. 같은 4억 원을 금리 5%로 빌리면 월 214만 7,286원으로, 금리 1%p 차이가 매달 약 24만 원이에요.
흔한 실수와 헷갈리는 점
| 헷갈리는 점 | 실제 기준 |
|---|---|
| LTV 한도만큼 다 나온다 | DSR과 금액 상한, 방공제까지 거쳐 가장 작은 값이에요. 서울 아파트는 방공제 5,500만 원이 빠질 수 있어요. |
| 실제 금리로 DSR을 계산 | 변동·혼합형은 스트레스 금리를 더해 심사해요. 이 계산기의 필요 연소득은 가산 전 값이라, 수도권이라면 금리에 3%p를 더해 넣어 보세요. |
| 집값 − 대출금이면 끝 | 취득세(1~3%대), 중개보수, 법무사비, 국민주택채권 할인, 이사비가 더 들어요. |
| 매매가 기준으로 LTV 계산 | 은행은 매매가와 KB시세·감정가 중 낮은 값을 쓰는 경우가 많아요. |
| 40년 만기는 누구나 | 정책상품은 나이·신혼 요건이 있고, 일부 은행은 DSR 산정 만기를 따로 제한해요. |
고정금리·변동금리·혼합형
고정금리는 만기까지 금리가 같아 계획 세우기가 쉽고, 변동금리는 보통 6개월마다 COFIX 등 지표금리에 따라 바뀌어요. 혼합형·주기형은 처음 5년 정도 고정 후 변동이나 재산정으로 바뀌어요. 스트레스 DSR은 고정 기간이 길수록 가산이 줄어서, 같은 소득이라도 상품 선택만으로 한도가 달라져요. 변동금리라면 금리를 1~2%p 올려 넣어 월 상환액이 얼마나 늘어나는지 미리 확인해 두세요.
부대비용은 집 살 때 부대비용 계산기, 상환 방식 고르는 기준은 상환 방식 선택 글, 스트레스 가산 구조는 스트레스 DSR 글에 정리했어요. 나중에 일부를 미리 갚을 계획이라면 중도상환수수료 계산기도 같이 보세요.
대출 2·3·4억 원 × 금리 × 기간별 월 상환액표
원리금균등 상환 첫 달 상환액이에요. 계산기와 같은 방식(월 금리 = 연 금리 ÷ 12, 원 단위 반올림)으로 계산했어요.
| 대출금 · 기간 | 3.5% | 4.0% | 4.5% | 5.0% |
|---|---|---|---|---|
| 2억 · 30년 | 89만 8,089원 | 95만 4,831원 | 101만 3,371원 | 107만 3,643원 |
| 2억 · 40년 | 77만 4,782원 | 83만 5,877원 | 89만 9,126원 | 96만 4,393원 |
| 3억 · 30년 | 134만 7,134원 | 143만 2,246원 | 152만 56원 | 161만 465원 |
| 3억 · 40년 | 116만 2,173원 | 125만 3,815원 | 134만 8,689원 | 144만 6,590원 |
| 4억 · 30년 | 179만 6,179원 | 190만 9,661원 | 202만 6,741원 | 214만 7,286원 |
| 4억 · 40년 | 154만 9,564원 | 167만 1,754원 | 179만 8,251원 | 192만 8,786원 |
금리가 0.5%p 오를 때마다 3억 원·30년 대출은 매달 약 8만~9만 원씩 늘어나요. 30년을 40년으로 늘리면 3억 원·4% 기준 월 17만 8천 원쯤 줄지만, 그만큼 이자를 내는 기간이 10년 길어져요.
상환 방식 3가지 비교 (2억 원, 연 3.8%, 30년)
| 상환 방식 | 첫 달 | 마지막 달 | 총이자 | DSR 40% 필요 연소득 |
|---|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 93만 1,915원 | 93만 1,711원 | 약 1억 3,549만 원 | 약 2,796만 원 |
| 원금균등 | 118만 8,889원 | 55만 7,155원 | 약 1억 1,432만 원 | 약 3,538만 원 |
| 만기일시 | 63만 3,333원 (이자만) | 2억 63만 3,333원 | 약 2억 2,800만 원 | 약 3,567만 원 |
만기일시는 매달 내는 돈이 가장 적지만 총이자가 원리금균등보다 약 9,250만 원 많고, DSR을 계산할 때는 원금을 대출 기간으로 나눠 매년 갚는 것으로 보기 때문에 필요 연소득도 가장 높아요. 주택담보대출은 대부분 원리금균등이나 원금균등으로 받아요.
집값별 필요 자기자금 예시 (대출 + 세금 + 복비)
대출이 나오는 만큼만 보면 잔금 때 현금이 모자라기 쉬워요. 아래는 LTV 한도까지 빌리고, 1주택·전용 85㎡ 이하 취득세와 중개보수 상한(부가세 포함)을 더한 예시예요. 월 상환액은 연 4%·30년 원리금균등이에요.
| 상황 | 대출 | 월 상환액 | 집값 − 대출 | 취득세 + 복비 | 현금 필요액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울 8억 원, 무주택 (LTV 40%) | 3억 2,000만 원 | 152만 7,729원 | 4억 8,000만 원 | 2,050만 4천 + 352만 원 | 약 5억 402만 원 |
| 수도권 비규제 6억 원, 생애최초 (LTV 70%) | 4억 2,000만 원 | 200만 5,144원 | 1억 8,000만 원 | 460만 + 264만 원 | 약 1억 8,724만 원 |
생애최초 6억 원 사례의 취득세는 600만 원에서 감면 200만 원을 뺀 400만 원에 지방교육세 60만 원을 더한 값이에요. 실제로는 방공제(서울 5,500만 원 등)로 대출이 줄 수 있고, 법무사 수수료·국민주택채권 할인·이사비가 더 들어요. 이 표의 대출액이 소득으로도 가능한지는 바로 아래 스트레스 DSR 계산으로 확인해 보세요.
스트레스 DSR을 넣으면 필요 연소득이 얼마나 오를까
2026년 11월 현재 수도권·규제지역 주담대는 DSR을 따질 때 실제 금리에 스트레스 금리 3%p를 더해 계산하고, 지방 주담대는 2026년 말까지 2단계 기준(0.75%p 가산)이 유지되고 있어요. 변동금리는 가산폭을 전부 반영하고, 혼합형·주기형은 고정 기간에 따라 일부만 반영해요. 계산기에서 금리 칸에 3%p를 더해 넣으면 변동금리 기준 필요 연소득을 미리 볼 수 있어요.
| 대출 (30년 원리금균등) | 실제 금리로 필요 연소득 | +3%p 넣은 필요 연소득 |
|---|---|---|
| 3억 원, 연 4.2% | 4.2% → 약 4,401만 원 | 7.2% → 약 6,109만 원 |
| 5억 원, 연 4.0% | 4.0% → 약 7,161만 원 | 7.0% → 약 9,980만 원 |
거꾸로 보면, 다른 대출이 없는 연소득 5,000만 원 직장인은 DSR 40%로 연 2,000만 원까지 원리금을 낼 수 있어요. 4%·30년이면 약 3억 4,900만 원까지지만, 스트레스 금리 3%p를 더한 7%로 심사하면 약 2억 5,000만 원으로 줄어요. 실제 한도는 여기에 LTV와 금액 상한이 함께 걸려요.
상황별 판단 기준
- 월 상환액이 소득의 몇 %인가 — DSR 40%는 규제 상한이지 적정선이 아니에요. 세후 월급에서 상환액을 뺀 생활비가 빠듯하다면 대출금을 줄이거나 기간을 늘리는 쪽을 먼저 검토하세요.
- 정책 대출부터 확인 — 소득·주택가격 요건에 맞으면 디딤돌대출이나 보금자리론처럼 금리가 고정된 정책 상품이 시중 주담대보다 유리한 경우가 많아요. 요건은 디딤돌대출 요건 글과 보금자리론 고정금리 글에 정리했어요.
- 금리 상승을 견딜 수 있나 — 변동금리라면 지금 금리에 2%p를 더해 넣어 보세요. 3억 원·30년이 4%에서 6%가 되면 월 143만 원에서 약 180만 원으로 늘어요.
- 몇 년 안에 갚을 계획이면 — 원금균등이나 중도상환이 이자를 가장 많이 줄여요. 대출 3년 안에 갚으면 중도상환수수료가 붙으니 수수료와 아끼는 이자를 비교하세요.
- 갈아타기 — 금리가 1%p 넘게 차이 나면 대출 갈아타기 계산기로 수수료를 빼고도 이득인지 보세요.
기준일: 2026-11-08. 규제 수치는 2025년 6·27, 10·15 대책과 2026년 6월 발표된 하반기 스트레스 DSR 운영방안 기준이에요.
대출 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀝니다. 수치는 작성 시점(2026년 10월) 기준 예시이고, 실제 한도는 금융회사 심사(소득 인정 방식, 신용점수, 주택 유형, 정책상품 여부)에 따라 달라집니다. 금융위원회 보도자료와 이용하려는 은행에 꼭 확인하세요.