등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구 확인 항목과 위험 신호 총정리

등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분을 "이 집이 맞나 → 지금 누구 것인가 → 어떤 빚이 걸려 있나" 순서로 읽고, 말소되지 않은 갑구 권리(압류·가처분·신탁 등)가 있거나 을구 채권최고액과 내 보증금의 합이 시세의 70~80%를 넘으면 멈추면 돼요.

정식 명칭은 등기사항전부증명서예요. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있고, 2026년 10월 기준 인터넷 열람은 700원, 발급은 1,000원이에요(등기사항증명서 등 수수료규칙). 대법원이 열람 1,100원·발급 1,400원으로 올리는 개정안을 입법예고해 둔 상태라, 11월 이후엔 결제 화면 금액이 달라질 수 있어요. 확인 목적이라면 열람용으로 충분해요. 이 글에는 항목별 위험 신호와 함께 시세·근저당별로 넣어도 되는 보증금 상한표와 낙찰가율별로 보증금이 얼마나 돌아오는지 계산한 표를 넣었어요. (2026년 10월 기준, 등기의 효력과 순위 원칙은 부동산등기법을 따라요.)

인터넷등기소에서 떼는 순서와 옵션 고르기

처음 떼 보면 선택지가 많아서 헷갈려요. 순서는 이래요.

1. 인터넷등기소 → '부동산 등기' → '열람하기' 또는 '발급하기'
2. 주소 검색(도로명·지번 모두 가능). 아파트·빌라는 '집합건물', 단독·다가구는 '건물'과 '토지'를 따로 골라요.
3. 동·호수 선택. 같은 건물에 비슷한 호수가 여러 개면 계약서 호수와 정확히 맞는지 다시 봐요.
4. 등기기록 유형 선택: '전부(말소사항 포함)' 또는 '현재 유효사항'
5. 결제 후 열람(화면·PDF 저장) 또는 발급(출력)

등기부등본 구조: 세 부분이 답하는 세 가지 질문

등기부는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어요. 아파트·빌라 같은 집합건물은 표제부가 두 개(1동 건물 전체, 내가 계약할 호실)이고, 단독주택·다가구는 토지와 건물 등기부가 따로 있어요. 다가구를 계약한다면 건물 등기부만 보지 말고 토지 등기부도 같이 떼어 보는 게 원칙이에요.

표제부 보는 법: 계약서와 한 글자씩 대조

표제부는 지루해 보이지만 의외로 사고가 많이 나는 곳이에요. 확인할 것은 세 가지예요.

첫째, 주소와 동·호수. 계약서, 건축물대장, 등기부 세 곳의 표시가 같아야 해요. 빌라는 현관에 붙은 호수(예: 302호)와 등기상 호수(예: 301호)가 다른 경우가 있는데, 전입신고를 현관 호수로 하면 대항력 자체가 문제될 수 있어요. 다세대는 동·호수까지 등기부 표시 그대로 계약서와 전입신고에 써야 해요.

둘째, 용도. '공동주택(아파트)', '다세대주택', '다가구주택'처럼 주택 용도여야 해요. 등기상 '제2종근린생활시설'이나 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있다면, 실제로 사람이 살고 있어도 전세대출이나 전세보증금 반환보증 심사에서 거절되거나 조건이 달라질 수 있어요. 이른바 '근생빌라'가 이 경우예요.

위반건축물 여부는 등기부가 아니라 건축물대장에 나오니 정부24에서 무료로 함께 떼어 보세요. 건축물대장 첫 장 오른쪽 위에 '위반건축물' 표시가 있으면 불법 증축·용도 변경이 적발된 집이에요.

셋째, 면적과 대지권. 전유면적이 광고와 크게 다르면 이유를 물어보세요. 집합건물의 '대지권 비율'이 비어 있거나 '대지권 미등기'로 되어 있으면 토지 권리 관계를 따로 확인해야 해요.

갑구 보는 법: 소유자 확인과 '말소되지 않은' 제한 권리

갑구는 소유권의 역사예요. 위에서 아래로 시간 순서대로 쌓이고, 빨간 줄(실선)이 그어진 항목은 말소된 기록이에요. 줄 없는 항목만 현재 유효하다고 보면 돼요.

현재 소유자와 계약 상대방이 같은가

가장 마지막 '소유권이전' 기록의 명의인이 현재 소유자예요. 계약 자리에 나온 사람의 신분증과 이름·주민번호 앞자리를 대조하세요. 대리인이 나왔다면 소유자의 인감증명서와 위임장을 받고, 소유자와 직접 통화해 의사를 확인하는 것이 기본이에요. 공동명의라면 모든 명의자의 동의가 필요해요.

갑구의 위험 신호 6가지

특히 신탁은 겉으로 멀쩡해 보여서 자주 당하는 유형이에요. 갑구에 '신탁'이 있으면 등기상 소유자는 신탁회사이고, 위탁자(원래 집주인)는 단독으로 임대할 권한이 없는 경우가 많아요. 신탁원부는 등기소나 인터넷등기소에서 따로 신청해야 볼 수 있어요. 전세사기 예방 체크리스트는 전세사기 예방 체크리스트에 단계별로 정리해 두었어요.

소유권 이전 날짜도 본다

최근 몇 달 사이 소유자가 여러 번 바뀌었거나, 신축 직후 한꺼번에 여러 세대가 같은 사람에게 넘어간 기록이 있다면 이유를 물어볼 만해요. 그 자체로 불법은 아니지만, 이른바 '바지 집주인'에게 명의를 넘기는 수법에서 자주 보이는 패턴이에요.

을구 보는 법: 근저당 채권최고액을 '빚'으로 계산하기

을구는 소유권 외의 권리, 주로 담보 기록이에요. 을구가 아예 없거나 모두 말소돼 있다면 담보 설정이 없는 상태예요.

근저당권과 채권최고액

근저당권 기록에는 실제 대출 원금이 아니라 채권최고액이 적혀요. 이자·연체이자까지 담보하려고 은행이 원금보다 높게 잡는데, 실무에서는 원금의 120~130% 수준이 흔해요. 그래서 거꾸로 추정할 수 있어요.

• 채권최고액 1억 5,600만 원 ÷ 1.3 ≈ 대출 원금 약 1억 2,000만 원 (예시)
• 채권최고액 1억 2,000만 원 ÷ 1.2 = 대출 원금 약 1억 원 (예시)

하지만 그동안 원금을 얼마나 갚았는지는 등기부만으로 알 수 없고, 반대로 연체가 쌓였을 수도 있어요. 그래서 세입자 입장에서는 채권최고액 전체를 나보다 앞선 빚으로 보고 계산하는 것이 안전해요.

실제 기재 문구, 이렇게 읽어요

을구 근저당 한 줄은 보통 이런 모양이에요(예시).

같은 순위번호 아래 '1-1 근저당권변경'이 붙어 있으면 채권최고액이나 채무자가 바뀐 거예요. 변경 뒤 금액이 현재 금액이니 마지막 변경 줄의 숫자를 봐요. 순위번호에 줄이 그어지고 아래에 '근저당권설정등기말소'가 적혀 있으면 이미 갚고 지운 대출이에요.

숫자로 위험도 판단하기 (예시)

시세 3억 원인 빌라 두 곳을 비교해 볼게요. 모두 가상의 예시예요.

• A 집: 근저당 채권최고액 6,000만 원 + 내 보증금 1억 5,000만 원 = 2억 1,000만 원 → 시세 대비 70%
• B 집: 근저당 채권최고액 1억 5,600만 원 + 내 보증금 1억 5,000만 원 = 3억 600만 원 → 시세 대비 102%

경매에서는 보통 시세보다 낮은 가격에 낙찰되고 경매 비용도 먼저 빠지므로, 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 위험 구간으로 보는 경우가 많아요. B 집은 낙찰가가 시세와 같아도 보증금 전액을 돌려받기 어려워요. 이 비율 계산은 깡통전세 판별법 글에서 더 자세히 다뤘고, 비율 자체는 퍼센트 계산기로 바로 확인할 수 있어요.

판단 기준: 시세와 근저당으로 보증금 상한 구하기

위 70~80% 기준을 거꾸로 쓰면 '이 집에 넣어도 되는 보증금 상한'이 나와요. 보증금 상한 = 시세 × 70%(또는 80%) − 선순위 채권최고액이에요. 다가구라면 앞선 세입자 보증금도 선순위에 더해요.

앞 숫자는 70%, 뒤 숫자는 80% 기준이에요. 시세가 불확실한 빌라라면 앞 숫자(70%)를 쓰는 게 맞아요.

낙찰가율별로 보증금이 얼마나 돌아올까

위 A·B 집(보증금 1억 5,000만 원)이 경매로 넘어갔을 때를 계산했어요. 근저당은 채권최고액 전액을 먼저 가져간다고 보고, 경매 비용은 빼지 않은 계산이라 실제 회수액은 이보다 조금 적어요.

A 집은 낙찰가율 70%에서도 보증금이 다 돌아오지만, B 집은 90%에 낙찰돼도 3,600만 원이 모자라요. 비율 한 줄 차이가 실제로는 수천만 원 차이예요.

가상 사례: 시세 2억 6,000만 원 빌라에 보증금 1억 8,000만 원

설명을 위해 만든 가상의 계약이에요. 을구에 채권최고액 9,600만 원 근저당이 하나 있고, 집주인은 보증금 1억 8,000만 원을 원해요.

1. 합계 비율: 9,600만 + 1억 8,000만 = 2억 7,600만 원, 시세의 106%예요. 이미 시세를 넘었어요.
2. 원금 추정: 9,600만 ÷ 1.2 = 8,000만 원(비율 120% 가정). 실제 잔액은 등기부로 알 수 없어요.
3. 보증금 상한: 2억 6,000만 × 70% − 9,600만 = 8,600만 원(80% 기준이면 1억 1,200만 원).
4. 경매가 나면: 낙찰가율 80%(2억 800만 원)일 때 보증금 1억 8,000만 원 중 돌아오는 돈은 근저당이 최고액 전액이면 1억 1,200만 원, 실제 잔액 8,000만 원만 가져가면 1억 2,800만 원이에요. 어느 쪽이든 5,000만 원 넘게 잃어요.
5. 결론: 이 집은 보증금을 8,600만 원 안팎으로 낮추고 나머지를 월세로 돌리거나, 잔금 때 근저당 말소를 조건으로 거는 경우가 아니면 계약하지 않는 게 숫자로 맞아요. 보증금 8,600만 원이면 낙찰가율 70%에서도 전액이 돌아와요.

자주 틀리는 지점: 채권최고액 계산

• 최고액을 원금으로 읽거나, 원금으로 줄여서 계산해요. 은행은 경매 배당에서 실제 채권액(원금+이자)과 최고액 중 작은 금액만 가져가요. 그래서 실제 손실은 최고액 기준 계산보다 작을 수 있지만, 세입자가 잔액을 확인할 방법이 없어서 이 글은 최고액 전액을 선순위로 넣어요.
• 비율을 120%로 볼지 130%로 볼지에 따라 추정 원금이 달라요. 최고액 1억 5,600만 원은 120%면 1억 3,000만 원, 130%면 1억 2,000만 원이에요. 원금 추정은 참고용일 뿐 판단에는 쓰지 마세요.
• '현재 유효사항'만 떼서 변경 이력을 놓쳐요. 최고액이 증액 변경된 집은 말소사항 포함본에서 '1-1 근저당권변경' 줄로 보여요.

을구의 다른 기록들

• 전세권: 다른 임차인이 전세권 등기를 해 둔 상태. 같은 호실이면 그 사람이 아직 권리를 갖고 있다는 뜻이에요.
• 임차권(임차권등기명령): 이전 세입자가 보증금을 못 받고 이사 나가면서 남긴 등기예요. 매우 강한 경고 신호예요. 자세한 절차는 임차권등기명령 절차를 참고하세요.
• 근저당 여러 건: 1순위 은행, 2순위 캐피탈·개인 등으로 이어지면 자금 사정이 빠듯하다는 신호일 수 있어요.

순위번호와 접수일: 내 보증금은 몇 번째인가

등기부를 보는 최종 목적은 "경매가 났을 때 내 보증금이 몇 번째로 배당되나"를 따져 보는 것이에요.

• 같은 구(갑구끼리, 을구끼리) 안에서는 순위번호 순서
• 갑구와 을구 사이에서는 접수일자와 접수번호 순서
• 세입자의 순위는 전입신고 다음 날 0시(대항력), 확정일자와 대항요건 중 늦은 날(우선변제권)을 기준으로 이 기록들 사이에 끼워 넣어 봐요

예를 들어 근저당 접수일이 2026년 3월 10일이고 내 전입신고가 3월 10일이라면, 근저당은 당일 효력이 생기고 내 대항력은 3월 11일 0시부터 생기므로 근저당이 앞서요. 이 '하루 차이'에 대해서는 전입신고와 확정일자 글에 자세히 정리했어요.

등기부에 안 나오는 위험: 함께 떼어 볼 서류

등기부가 깨끗해도 안심하기 일러요. 등기부에 나오지 않는 위험이 있어요.

특히 다가구 주택은 한 건물에 세입자가 여럿이고, 그들의 보증금은 등기부에 나오지 않아요. 근저당이 작아도 앞선 세입자 보증금이 크면 결과적으로 깡통전세가 될 수 있어요.

흔한 실수 5가지

1. 중개사무소가 준 등기부만 본다. 발급 일시를 확인하세요. 계약 당일 직접 다시 떼는 데 몇 분이면 돼요.
2. 줄 그어진 항목에 겁먹고, 줄 없는 항목은 놓친다. 말소된 기록은 과거 이력일 뿐이고, 중요한 건 살아 있는 기록이에요.
3. 채권최고액을 대출 잔액으로 오해한다. 등기상 금액은 '최대치'이고 실제 잔액은 달라요. 보수적으로 최고액 전체를 빼고 계산하세요.
4. 잔금일에 다시 보지 않는다. 계약 후 잔금 전에 새 근저당·가압류가 들어오는 일이 실제로 생겨요. 잔금일 체크리스트에 순서를 정리했어요.
5. 특약 없이 계약한다. "잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다", "위반 시 계약 해제 및 손해배상" 같은 특약을 넣어 두면 분쟁 시 근거가 돼요.

상황별로 볼 포인트

• 아파트 전세: 갑구 신탁·압류 여부, 을구 근저당 합계가 시세 대비 얼마인지. 시세는 실거래가로 확인.
• 빌라 전세: 표제부 용도(근생 여부)와 호수, 시세 확인이 어려우니 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 문의.
• 다가구 월세·전세: 토지·건물 등기부 모두, 그리고 선순위 세입자 보증금 합계. 소액 보증금이라면 소액임차인 최우선변제 기준도 계산.
• 매매: 갑구 소유권 제한 권리가 잔금 때 모두 말소되는 조건인지, 을구 근저당은 매도인이 상환·말소하는 조건인지 특약으로 명시. 매매 전 확인 순서는 계약 전 등기부 체크리스트에 정리했어요.

자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 떼고 비용은 얼마인가요?

대법원 인터넷등기소에서 주소로 검색해 바로 열람·발급할 수 있어요. 2026년 10월 기준 인터넷 열람 700원, 발급 1,000원이고, 인상 개정안(열람 1,100원·발급 1,400원)이 입법예고돼 있어요. 계약 확인 목적이라면 열람용으로도 충분해요.

갑구에 줄 그어진 압류가 있는데 괜찮은 집인가요?

빨간 줄이 그어진 항목은 이미 말소된 기록이라 현재 효력은 없어요. 다만 과거에 체납이나 채무 문제가 있었다는 이력이므로, 집주인의 현재 납세 상태를 납세증명서로 한 번 더 확인하는 것이 좋아요.

근저당 채권최고액이 있으면 전세를 피해야 하나요?

근저당 자체가 문제는 아니에요. 채권최고액과 내 보증금(다가구라면 다른 세입자 보증금까지)을 더한 금액이 시세의 70~80% 이하인지가 핵심이에요. 이를 넘으면 경매 시 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 커지므로 보증금을 낮추거나 보증보험 가입이 가능한지부터 확인하세요.

신탁등기가 된 집과 계약해도 되나요?

신탁등기된 집은 등기상 소유자가 신탁회사라서, 원래 집주인과만 계약하면 나중에 임차인으로 인정받지 못할 위험이 있어요. 신탁원부를 떼어 임대 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 신탁회사와 우선수익자(대개 금융기관)의 동의서를 받을 수 없다면 계약하지 않는 것이 안전해요.

잔금일에 등기부를 다시 봤더니 새 근저당이 생겼어요.

잔금을 보내기 전이라면 멈추고 중개사·집주인에게 말소 계획을 요구해야 해요. 계약서에 담보권 설정 금지 특약이 있다면 계약 해제와 손해배상의 근거가 돼요. 판단이 어렵다면 대한법률구조공단 같은 공공 상담 창구에 바로 문의하세요.

정리

등기부등본은 세 가지 질문으로 읽으면 돼요. 표제부에서 "이 집이 맞나", 갑구에서 "지금 누구 것이고 묶인 데는 없나", 을구에서 "빚이 얼마나 앞서 있나". 그리고 '시세 × 70% − 선순위 채권최고액'으로 보증금 상한을 구하고, 계약일과 잔금일에 최신본을 다시 확인하는 것까지가 한 세트예요.

• 비율 계산: 퍼센트 계산기, LTV 계산기
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