smith버팀목 전세자금대출은 부부합산 연소득 5,000만 원 이하(신혼부부 7,500만 원, 2자녀 이상 6,000만 원), 순자산 3억 4,500만 원 이하인 무주택 세대주가 전셋집 보증금을 빌릴 수 있는 주택도시기금 정책대출이에요. 2026년 기준 일반 가구는 수도권 보증금 3억 원 이하 주택에 최대 1억 2천만 원(보증금의 70% 이내), 수도권 외 2억 원 이하 주택에 8천만 원까지 빌릴 수 있고, 신혼·2자녀 이상 가구는 보증금 상한이 수도권 4억 원으로 올라가고 최대 2억 5천만 원(보증금의 80% 이내)까지 가능해요. 금리는 연 2.5~3.5% 변동금리예요.
전세를 처음 구하는 사람이 은행에 가면 크게 두 갈래 상품을 안내받아요. 하나는 은행이 자체 재원과 보증기관 보증으로 내주는 일반 전세자금대출이고, 다른 하나는 주택도시기금이 재원인 버팀목이에요. 창구는 같은 은행이어도 조건을 정하는 주체가 달라요. 버팀목은 금리가 낮은 대신 자격과 주택 조건이 까다롭고, 은행 상품은 금리가 높지만 문이 넓어요.
이 글의 수치는 2026년 10월 주택도시기금 기금포털 버팀목전세자금 안내 기준이에요. 버팀목은 해마다 소득·자산·한도·대출비율이 손질되고(2025년 이후 일반 가구 대출비율이 보증금의 70%로 바뀐 것처럼), 금리도 국토교통부 고시에 따라 바뀌니 신청 전에 기금포털 공지와 수탁은행 상담으로 다시 확인해 주세요.
버팀목 전세자금대출 조건 한눈에 보기 (2026년 기준)
| 항목 | 일반 가구 | 신혼부부·2자녀 이상 가구 |
|---|---|---|
| 부부합산 연소득 | 5,000만 원 이하 | 신혼 7,500만 원, 2자녀 이상 6,000만 원 이하 |
| 순자산 | 3억 4,500만 원 이하 | 동일 |
| 주택 소유 | 세대원 전원 무주택, 본인 세대주 | 동일 |
| 임차보증금 상한 | 수도권 3억 원, 그 외 2억 원 | 수도권 4억 원, 그 외 3억 원 |
| 호당 대출 한도 | 수도권 1억 2천만 원, 그 외 8천만 원 | 수도권 2억 5천만 원, 그 외 1억 6천만 원 |
| 보증금 대비 비율(신규) | 70% 이내 | 80% 이내 |
| 전용면적 | 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 100㎡), 주거용 오피스텔 포함 | 동일 |
| 금리 | 연 2.5~3.5%(변동, 소득·보증금 구간별) | 우대금리 별도 |
| 기간 | 2년, 연장해 최장 10년(미성년 자녀 1명당 2년 추가, 최장 20년) | 동일 |
| 중도상환수수료 | 없음 | 없음 |
출처: 주택도시기금 기금포털 버팀목전세자금 안내(2026년 10월 확인). 계약금은 보증금의 5% 이상 지급돼 있어야 하고, 이미 기금 대출·은행 전세자금대출·주택담보대출을 쓰고 있으면 신청할 수 없어요.
만 19~34세 청년은 별도의 청년전용 버팀목이 있어요. 소득·보증금·한도 기준이 일반 버팀목과 다르고 금리가 더 낮은 편이니 두 상품을 모두 비교해 보세요. 최근 2년 내 출산했다면 소득 기준이 훨씬 넓은 신생아 특례 버팀목도 후보예요.
소득과 순자산은 이렇게 봐요
- 소득: 부부합산 세전 연소득이에요. 근로자는 원천징수영수증의 총급여, 사업자는 소득금액증명원의 소득금액이 기준이에요. 미혼이면 본인 소득만 봐요. 결혼 예정자는 배우자 예정자 소득까지 합산해요.
- 순자산: 세대원 전체의 자산(부동산, 자동차, 예금·주식 등 금융자산)에서 부채를 뺀 금액이에요. 3억 4,500만 원은 매년 통계청 가계금융복지조사를 바탕으로 다시 정해지는 기준이라 해마다 조금씩 달라질 수 있어요.
- 무주택 세대주: 세대원 중 한 명이라도 집이 있으면 안 돼요. 부모님 집에 세대원으로 올라가 있다면 세대 분리부터 해야 해요.
버팀목 한도 계산 예시
한도는 "호당 한도"와 "보증금 × 대출비율(일반 70%, 신혼·2자녀 이상 80%)" 중 작은 금액이에요. 여기에 보증기관(한국주택금융공사·주택도시보증공사) 심사 한도가 한 번 더 적용돼요. 대표 사례로 계산해 볼게요(예시).
| 사례 | 보증금 | 호당 한도 | 보증금 × 비율 | 실제 한도 | 필요한 자기자금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 일반 가구, 수도권 빌라 | 1억 2천만 원 | 1억 2천만 원 | 8,400만 원(70%) | 8,400만 원 | 3,600만 원 |
| 일반 가구, 지방 아파트 | 1억 8천만 원 | 8천만 원 | 1억 2,600만 원(70%) | 8천만 원 | 1억 원 |
| 일반 가구, 수도권 아파트 | 2억 5천만 원 | 1억 2천만 원 | 1억 7,500만 원(70%) | 1억 2천만 원 | 1억 3천만 원 |
| 신혼부부, 수도권 아파트 | 3억 5천만 원 | 2억 5천만 원 | 2억 8천만 원(80%) | 2억 5천만 원 | 1억 원 |
| 일반 가구, 수도권 아파트 | 3억 2천만 원 | - | - | 대상 아님(보증금 3억 원 초과) | - |
보증금이 낮으면 비율에, 높으면 호당 한도에 걸려요
표로 보기
| 구분 | 버팀목 대출 | 자기자금 |
|---|---|---|
| 수도권 빌라 1.2억 | 8,400 | 3,600 |
| 지방 아파트 1.8억 | 8,000 | 10,000 |
| 수도권 아파트 2.5억 | 12,000 | 13,000 |
| 신혼 수도권 3.5억 | 25,000 | 10,000 |
마지막 사례처럼 보증금이 상한을 1천만 원만 넘어도 버팀목 자체가 불가능해요. 반대로 보증금이 낮은 집은 70% 비율에 걸려 호당 한도까지 나오지 않아요. 예전 글이나 블로그에서 "보증금의 80%"라고 본 적이 있다면, 일반 가구 신규 계약은 지금 70%라는 점을 꼭 반영해서 자기자금을 계산하세요. 갱신 계약이라면 증액분 이내에서, 증액 후 총보증금의 70%(신혼·2자녀 이상 80%)까지만 가능해요.
버팀목 금리와 우대금리 정리
기본 금리는 연 2.5~3.5% 변동금리로, 부부합산 소득 구간과 보증금 구간에 따라 정해져요. 소득과 보증금이 낮을수록 금리가 낮아요. 여기에 다음 조정이 붙어요(2026년 10월 기금포털 기준).
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지방 소재 주택 | 0.2%p 인하 |
| 기초생활수급자·차상위계층(연소득 4천만 원 이하) | 1.0%p 우대 |
| 한부모가구(연소득 5천만 원 이하) | 1.0%p 우대 |
| 장애인·다문화·노인부양·고령자 가구 | 0.2%p 우대 |
| 자녀 수 | 1자녀 0.3%p, 2자녀 0.5%p, 다자녀 0.7%p |
| 추가 우대 | 주거안정월세대출 성실납부자 0.2%p, 부동산 전자계약 0.1%p, 신청액이 심사금액의 30% 이하 0.2%p |
다만 위 우대는 서로 중복되지 않는 항목이 있고, 우대 폭에는 상한(일반적으로 0.5%p, 수급자·한부모 1.0%p, 다자녀 0.7%p)이 있으며 최종 금리는 연 1.0% 아래로 내려가지 않아요. 자녀 우대는 2025년 3월 24일 신규 접수분부터 자녀 1명당 4년(최대 12년)만 적용되는 식으로 기간 제한도 생겼어요. 내 구간 금리는 기금포털의 '대출 금리' 표나 수탁은행에서 확인하는 게 정확해요.
버팀목 vs 은행 전세대출, 이자 차이
버팀목의 가장 큰 장점은 금리예요. 버팀목 2.8%, 은행 전세대출 4.0%를 예시로 넣어 대출 금액별 월 이자를 계산해 볼게요(전세대출은 보통 만기 일시상환이라 매달 이자만 내요).
| 대출 금액 | 버팀목 2.8% 2년 이자 | 은행 4.0% 2년 이자 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 8,400만 원 | 약 470만 원 | 약 672만 원 | 약 202만 원 |
| 1억 2천만 원 | 약 672만 원 | 약 960만 원 | 약 288만 원 |
| 2억 5천만 원 | 약 1,400만 원 | 약 2,000만 원 | 약 600만 원 |
| 구분 | 버팀목 | 은행 전세대출 |
|---|---|---|
| 재원 | 주택도시기금 | 은행 자금 + 보증기관 보증 |
| 금리 | 낮음(연 2.5~3.5%, 우대 가능) | 상대적으로 높음(은행·시기별) |
| 소득·자산 기준 | 있음 | 없거나 느슨함 |
| 보증금·면적 상한 | 있음 | 보증기관 기준(상대적으로 높음) |
| 한도 | 호당 한도 + 보증금 70~80% | 보증기관 기준 |
| 중도상환수수료 | 없음 | 상품별 상이 |
소득이 기준을 살짝 넘는다면 은행 상품으로 가야 하고, 기준 안이라면 버팀목을 먼저 검토하는 게 이자 면에서 유리해요. 다만 버팀목 한도가 모자라 자기자금이 크게 부족하다면, 버팀목만으로 해결이 안 되는 집인지부터 따져야 해요(버팀목과 은행 전세대출은 동시에 쓸 수 없어요). 내 조건으로 이자를 보려면 대출 이자 계산기를 쓰면 돼요.
버팀목 신청 순서, 계약 전에 확인할 것
버팀목은 대체로 임대차 계약을 먼저 체결하고, 계약서를 들고 대출을 신청하는 방식이에요. 신청 기한은 잔금일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내(갱신은 갱신일로부터 3개월 이내)예요. 계약해 놓고 조건이 안 맞는 걸 알게 되는 경우가 생기니 순서가 중요해요.
- 가계약 전 사전 확인: 집 주소를 들고 은행(수탁은행)에 대출 가능 여부를 물어요. 보증금·면적 상한, 근린생활시설 섞인 건물 여부, 위반건축물 여부를 확인해요.
- 계약서 특약: "임차인의 전세자금대출이 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환한다"는 특약을 넣어요.
- 계약금 5% 이상 지급 + 확정일자: 버팀목은 보증금의 5% 이상 지급이 요건이에요.
- 대출 신청과 보증 심사: 기금포털(기금e든든)이나 은행에서 소득·재직·가족 서류를 내요. 심사가 길어질 수 있어 잔금일 최소 2~3주 전에는 신청하는 게 좋아요.
- 임대인 확인: 은행이 임대인에게 계약 사실을 확인해요. 협조하지 않으면 대출이 막힐 수 있으니 계약 단계에서 미리 동의를 받아 두세요.
- 실행과 전입: 대출금은 보통 임대인 계좌로 직접 지급돼요. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 다시 확인해요.
전입신고와 확정일자가 왜 중요한지는 전입신고와 확정일자와 전세사기 예방 체크리스트에서 시점별로 정리했어요.
준비 서류 체크리스트
- 신분증, 주민등록등본·가족관계증명서(세대 구성 확인)
- 확정일자를 받은 임대차계약서, 계약금 5% 이상 영수증
- 소득 서류: 원천징수영수증 또는 소득금액증명원, 재직증명서(사업자는 사업자등록증)
- 신혼부부는 혼인관계증명서, 결혼 예정자는 예식장 계약서 등
- 은행이 추가로 요청하는 건물 관련 서류(건축물대장 등)
상황별로 이렇게 판단하세요
- 사회초년생(만 34세 이하, 소득 낮음): 청년전용 버팀목과 일반 버팀목을 같이 비교하세요. 금리와 한도 기준이 달라 어느 쪽이 유리한지 사람마다 달라요.
- 결혼 준비 중인 예비 신혼부부: 신혼 기준(소득 7,500만 원, 수도권 보증금 4억 원·한도 2억 5천만 원·80%)을 쓰려면 혼인 신고 시점과 결혼 예정자 인정 요건을 은행에 먼저 확인하세요.
- 최근 2년 내 출산 가구: 신생아 특례 버팀목이 소득 기준이 넓고 금리가 낮을 수 있어요. 일반 버팀목보다 먼저 확인해 볼 만해요.
- 소득은 맞는데 보증금이 상한을 넘는 집: 보증금 일부를 월세로 돌려(반전세) 상한 안으로 맞추는 방법도 있어요. 전환 시 월세 부담은 전월세 전환율 정리로 계산해 보세요.
- 부부합산 소득이 기준을 넘는 맞벌이: 버팀목은 어렵고, 은행 전세대출에서 금리와 한도를 비교하는 게 현실적이에요.
대출 받은 뒤에도 신경 쓸 것
- 연장 심사: 2년마다 연장할 때 소득·주택 소유를 다시 심사해요. 소득이 늘어 기준을 넘거나 자산심사에서 부적격이 나오면 가산금리가 붙을 수 있어요.
- 주택 구입 시 상환: 대출 기간 중 주택을 구입하면 원칙적으로 상환해야 해요.
- 이사 시 목적물 변경: 다른 집으로 옮기면 목적물 변경 절차가 필요하고, 새 집도 보증금·면적 요건을 맞춰야 해요.
- 보증금 반환 위험: 전세대출은 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 내 빚으로 남아요. 대출 알아보는 단계부터 전세보증금반환보증 가입이 가능한 집인지 함께 확인하세요.
버팀목 흔한 실수
- 보증금 상한을 계약 후 확인: 1천만 원 초과로 대상에서 빠지는 경우가 많아요.
- 일반 가구인데 80%로 자금 계획: 지금 일반 가구 신규 비율은 70%예요. 2억 원 집이면 한도 차이가 2천만 원이에요.
- 근린생활시설 주택: 겉보기엔 주택이지만 건축물대장상 근린생활시설이면 대출이 안 될 수 있어요.
- 순자산에 예금·주식·자동차 누락: 순자산 3억 4,500만 원 기준에 걸리는 경우가 있어요.
- 세대주 요건 미충족: 부모님 세대에 세대원으로 있으면 세대 분리가 먼저예요.
- 신청 기한 3개월 놓침: 잔금·전입 후 미루다 3개월이 지나면 신청이 안 돼요.
자주 묻는 질문
버팀목 소득 기준 5천만 원은 세전인가요?
부부합산 세전 연소득 기준이에요. 근로소득자는 원천징수영수증상 총급여, 사업자는 소득금액증명의 소득금액을 주로 봐요. 미혼이면 본인 소득만, 결혼 예정자는 예정 배우자 소득까지 합산해요.
보증금이 3억 원을 조금 넘으면 버팀목을 못 받나요?
일반 가구 수도권 기준 보증금 3억 원을 넘으면 대상이 아니에요. 신혼부부·2자녀 이상 가구는 수도권 4억 원까지 가능해요. 상한을 넘는다면 은행 전세대출이나, 해당되면 신생아 특례 버팀목을 검토하세요.
버팀목 한도는 보증금의 80%인가요, 70%인가요?
2026년 10월 기준 신규 계약은 일반 가구 70%, 신혼·2자녀 이상 가구 80%예요. 여기에 호당 한도(일반 수도권 1억 2천만 원 등)와 보증기관 심사 한도가 함께 적용되고, 셋 중 가장 작은 금액이 실제 한도가 돼요.
버팀목도 DSR에 포함되나요?
전세자금대출은 원칙적으로 DSR 산정에서 제외돼 왔어요. 최근 규제 강화로 주택 보유자의 신규 전세대출 이자분을 DSR에 반영하는 조치가 있었지만, 버팀목은 무주택 세대주만 받을 수 있어 대부분 해당하지 않아요. 다만 정책이 자주 바뀌니 신청 시점에 은행에서 확인하세요.
버팀목 금리는 고정인가요? 중도상환수수료는요?
버팀목은 국토교통부 고시에 따른 변동금리예요. 고시가 바뀌면 적용 금리가 달라질 수 있고, 연장 시점의 소득 구간에 따라 재산정돼요. 중도상환수수료는 없어서 여유 자금이 생기면 부담 없이 일부 상환할 수 있어요.
월세 낀 반전세도 버팀목을 받을 수 있나요?
보증금 부분에 대해서는 요건을 충족하면 신청할 수 있는 경우가 있어요. 월세가 포함된 계약은 처리 기준이 다를 수 있으니 계약 전에 은행에 문의하세요. 월세 부담을 줄이는 상품으로는 주택도시기금 월세대출도 함께 비교해 보세요.
정리
버팀목은 소득·자산 기준 안 + 보증금·면적 상한 안이라면 은행 전세대출보다 이자를 크게 아낄 수 있는 상품이에요. 한도는 호당 한도(일반 수도권 1억 2천만 원, 신혼·2자녀 이상 2억 5천만 원)와 보증금 비율(일반 70%, 신혼·2자녀 이상 80%) 중 작은 쪽이고, 신청은 잔금·전입 중 빠른 날부터 3개월 안에 해야 해요. 계약 후 거절을 막으려면 가계약 전 사전 확인과 특약이 필수예요. 수치는 해마다 바뀌니 신청 직전에 주택도시기금 기금포털이나 주택도시보증공사 콜센터(1566-9009)로 한 번 더 확인하세요.
그리고 전세자금 대출은 결국 남의 집에 맡기는 돈을 빌리는 일이라, 금리 몇 퍼센트 차이보다 그 돈이 무사히 돌아올 구조인지가 먼저예요. 이자는 대출 이자 계산기로 확인하고, 깡통전세 위험과 등기부등본 보는 법까지 확인한 뒤 계약하세요.