계약갱신청구권 행사 기간과 5% 상한, 집주인 거절 사유·손해배상까지 총정리

전세 만기가 다가오면 집주인에게서 "이번에 좀 올려야겠어요" 혹은 "제가 들어가 살려고요"라는 연락이 오곤 해요. 이때 꺼낼 수 있는 카드가 계약갱신청구권이에요. 결론부터 말하면 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 딱 한 번 갱신을 요구할 수 있고, 갱신되면 2년이 연장되며, 보증금·월세 증액은 기존의 5% 이내로 제한돼요. 집주인은 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있어요.

근거 조문은 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)이고, 증액 상한은 제7조에 있어요. 실제로 쓸지 말지는 숫자로 판단할 수 있어요. 집주인 요구가 5% 이하면 청구권을 아껴 두고, 5%를 넘으면 행사하는 게 유리해요. 전세 3억 원에 시세가 10% 올랐다면 청구권 하나로 보증금 1,500만 원, 대출 이자 4% 기준 2년간 약 120만 원을 아껴요. 아래에 반전세 상한표, 시세 상승률별 절약액, 실거주 거짓 거절 배상액을 직접 계산해 정리했어요.

계약갱신청구권 기본 구조: 1회, 2년, 5%

계약갱신청구권은 2020년 7월 말 주택임대차보호법 개정(흔히 임대차3법)으로 도입됐어요. 핵심 숫자는 세 개예요.

최초 2년 + 갱신 2년으로 최대 4년 거주를 보장받는 구조이고, 갱신 뒤에는 임차인만 언제든 해지를 통보할 수 있어요(도달 후 3개월 뒤 효력).

행사 기간 계산법: 만기에서 거꾸로 세기

행사 기간은 만료일을 기준으로 역산해요. 예를 들어 계약 만료일이 2027년 3월 31일이라면,

• 시작: 6개월 전 → 2026년 9월 30일 무렵부터
• 끝: 2개월 전 → 2027년 1월 31일 무렵까지

정확한 초일·말일 계산은 민법의 기간 계산 규칙을 따르는데, 하루 차이로 다투는 일을 피하려면 마감일 1~2주 전에 여유 있게 보내는 게 좋아요. 날짜 더하기·빼기 계산기로 만기일에서 6개월, 2개월을 빼서 달력에 표시해 두면 깜빡할 일이 없어요.

통보 방법에 형식 제한은 없어서 말로 해도 효력은 있어요. 하지만 나중에 "그런 말 들은 적 없다"는 분쟁이 생기면 증명이 어려워요. 그래서 이렇게 권해요.

1. 문자·카톡: 날짜와 내용이 남고, 상대가 읽었는지도 확인돼요. "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 명확히 쓰세요.
2. 내용증명: 분쟁 가능성이 보이면 우체국 내용증명으로 한 번 더. 도달 시점이 공적으로 남아요.
3. 통화 녹음: 보조 수단으로만.

애매한 표현("계속 살고 싶은데 어떻게 생각하세요?")은 피하고, 권리 행사라는 점이 드러나게 쓰는 게 핵심이에요.

만기까지 날짜별 할 일

만료일이 2027년 3월 31일인 계약을 예로 들면 이런 순서가 돼요.

5% 상한 계산법: 전세, 월세, 반전세

순수 전세

가장 간단해요. 보증금 × 5%가 최대 증액이에요. 퍼센트 계산기에 보증금을 넣으면 바로 나와요.

3억 원 전세라면 최대 1,500만 원, 즉 3억 1,500만 원까지만 올릴 수 있어요. 집주인이 3억 3천만 원을 요구한다면 갱신청구권을 행사하는 순간 그 요구는 5% 범위로 줄어들어요.

월세가 섞인 반전세

보증금과 월세를 같이 올리거나, 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우에는 둘을 같은 단위로 맞춰야 해요. 실무에서 흔히 쓰는 방식은 월세를 전월세 전환율로 보증금으로 환산해 합친 뒤 5%를 적용하는 거예요. 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에서 "연 10%"와 "한국은행 기준금리 + 2%p" 중 낮은 비율로 정하고 있어요.

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%라서, 지금 법정 전환율은 3.00% + 2%p = 5.0%예요. 이 비율로 계산한 예시예요.

• 현재 계약: 보증금 1억 원, 월세 50만 원
• 월세 환산액: 50만 원 × 12 ÷ 5.0% = 1억 2,000만 원
• 환산 합계: 2억 2,000만 원
• 5% 상한: 1,100만 원

이 1,100만 원을 보증금으로만 올리면 보증금 1억 1,100만 원 + 월세 50만 원, 월세로만 올리면 1,100만 원 × 5.0% ÷ 12 = 약 4만 5,833원이 늘어난 월세 약 54만 5,833원이 상한이에요. 둘을 섞어 올려도 환산 합계 증가분이 5%를 넘지 않으면 돼요. 기준금리가 바뀌면 전환율도 따라 바뀌니, 갱신 시점의 금리로 다시 계산하세요.

반전세 조합별 5% 상한 (전환율 5.0%로 직접 계산)

자주 틀리는 지점: 월세만 5%? 합계의 5%?

표의 마지막 두 칸이 다른 게 핵심이에요. 보증금은 그대로 두고 월세만 올릴 때, "월세 × 1.05"로 계산하는 설명과 "환산 합계의 5%를 월세로 옮기는" 계산이 다른 상한을 내요. 보증금 비중이 큰 계약일수록 차이가 커서, 3억 원/30만 원 계약은 31.5만 원 대 약 37.8만 원으로 6만 원 넘게 벌어져요. 법에 환산 방법이 직접 적혀 있지 않아 해석 여지가 있고, 이 글은 실무에서 흔히 쓰는 환산 합계 방식을 썼어요. 반대로 보증금과 월세를 똑같이 5%씩 올리면 두 방식 모두 정확히 상한과 같아져요(1억/50만 → 1억 500만/52.5만). 금액이 크거나 의견이 갈리면 지자체 전월세 상담 창구나 주택임대차분쟁조정위원회의 계산을 받아 두세요.

또 하나, 전환율은 갱신 시점의 기준금리로 다시 계산해요. 기준금리가 0.25%p 내려 전환율이 4.75%가 되면 같은 월세의 환산액이 커져 상한도 달라져요.

청구권을 지금 쓸까, 아껴 둘까: 숫자로 보는 기준

전세 3억 원에서 주변 시세가 얼마나 올랐느냐에 따라 청구권 하나의 값어치가 달라져요. 올린 보증금을 연 4% 대출로 마련한다고 가정한 계산이에요.

판단 기준은 이렇게 정리돼요.

• 집주인 요구가 5% 이하 → 청구권을 쓰지 않아도 결과가 같아요. 합의 갱신으로 하고 "청구권 행사 아님"을 기록해 다음 만기용으로 아껴 두세요.
• 집주인 요구가 5% 초과 → 행사하면 초과분이 그대로 절약액이에요. 다음 만기에는 청구권이 없다는 점만 감안하면 돼요.
• 아무 연락이 없음 → 묵시적 갱신을 기다리면 증액 0원에 청구권도 남아요.

가상 예시: 반전세 세입자 윤씨의 갱신

계산 순서를 보여 주려고 만든 가상 사례예요. 윤씨는 보증금 1억 원·월세 50만 원 계약이 2027년 3월 31일 끝나요. 2026년 11월, 집주인이 "보증금은 그대로, 월세 60만 원"을 요구했어요.

1. 현재 환산 합계 = 1억 + 50만 × 12 ÷ 5.0% = 2억 2,000만 원
2. 요구안 환산 합계 = 1억 + 60만 × 12 ÷ 5.0% = 2억 4,400만 원 → 2,400만 원(약 10.9%) 증가라 5% 초과
3. 윤씨는 2027년 1월 중순(마감 2주 전) 문자로 청구권을 행사
4. 상한 1,100만 원을 월세로만 옮기면 50만 + 1,100만 × 5.0% ÷ 12 = 약 54.6만 원
5. 월세 차이 약 5.4만 원 × 24개월 = 약 130만 원을 2년 동안 덜 내요

윤씨가 2029년 만기 때 같은 집에 더 살려면 그때는 청구권이 없어 시세대로 협상해야 해요. 2년 뒤 시세 상승이 크게 예상되면, 이번엔 5%를 받아들이고 합의 갱신으로 청구권을 아끼는 선택지도 비교해 볼 만해요.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

임대인은 아래 사유가 있을 때만 거절할 수 있어요. 사유가 없는 거절은 효력이 없어서, 임차인이 기간 내에 청구했다면 계약은 갱신된 것으로 봐요.

실거주 거절, 무엇을 확인할까

실거주 사유는 임대인 본인과 직계존속·비속(부모, 자녀)까지 인정돼요. 형제자매는 해당하지 않아요. 대법원은 2023년 12월 판결(2022다279795)에서 실거주 사유가 있다는 점은 임대인이 증명해야 한다고 판단했어요. 임대인의 주거 상황, 가족 사정, 이사 계획의 구체성 같은 사정을 종합해 본다는 취지예요. 거절 통보를 받으면 "누가, 언제부터 들어와 사는지"를 문자로 확인해 기록해 두세요.

매매로 집주인이 바뀌는 경우

새 집주인의 실거주 거절이 가능한지는 소유권 이전등기 시점이 갈림길이에요. 대법원은 2022년 12월 판결(2021다266631)에서 임차인이 이미 갱신을 요구했더라도, 매수인이 갱신 거절이 가능한 기간(만료 2개월 전까지) 안에 소유권 이전을 마쳤다면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봤어요. 반대로 그 기간이 지난 뒤 등기를 넘겨받았다면 거절이 어렵다는 게 일반적인 해석이에요. 매매 소식이 들리면 등기부등본의 갑구에서 소유권 이전 날짜부터 확인하세요.

실거주라더니 다른 세입자를? 손해배상 계산

임대인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신됐다면 계약이 이어졌을 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 져요. 법은 손해배상액을 다음 세 금액 중 가장 큰 금액으로 정하고 있어요.

1. 갱신 거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 새 임차인에게서 받는 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
3. 갱신 거절로 임차인이 실제 입은 손해액 (이사비, 중개수수료, 늘어난 이자 등)

환산월차임은 보증금을 법정 전환율로 월 차임으로 바꾼 금액이에요. 아래는 2026년 10월 전환율 5.0%로 계산한 예시예요.

• 기존 전세 3억 원 → 환산월차임 3억 × 5.0% ÷ 12 = 125만 원
• ① 3개월분: 375만 원
• 새 세입자 전세 3억 6천만 원 → 환산월차임 150만 원, 차액 25만 원
• ② 차액 2년분: 25만 원 × 24 = 600만 원
• ③ 실제 손해(이사비·수수료 등 예시): 400만 원

새 임차인이 들어왔는지는 확정일자 부여 기관에서 확인할 수 있어요. 실거주 사유로 갱신을 거절당한 임차인은 그 주택의 임대차 정보(확정일자 부여일, 보증금·차임, 임대차 기간)를 요청할 수 있는 이해관계인에 포함돼요. 인터넷등기소에서는 안 되고, 주민센터 등 확정일자 부여 기관을 찾아가 신분증과 종전 계약서로 신청해요. 손해배상은 거절 통보 문자, 이사 비용 영수증, 새 집 중개수수료 영수증을 모아 두면 ③ 금액을 증명하기 쉬워요.

묵시적 갱신 vs 갱신청구권, 무엇이 유리할까

만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 아무 말을 하지 않으면 묵시적 갱신이 돼요. 같은 조건으로 2년이 연장되고, 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있으며 3개월 뒤 효력이 생겨요.

결정적인 차이는 횟수 소진 여부예요. 묵시적 갱신은 갱신청구권을 쓴 게 아니어서, 다음 만기에 청구권을 그대로 쓸 수 있어요. 그래서 이런 전략이 나와요.

• 집주인이 기간 내에 아무 연락이 없다 → 굳이 먼저 청구권을 꺼내지 않고 묵시적 갱신을 기다린다.
• 집주인이 증액이나 퇴거를 요구해 왔다 → 그때 청구권 행사 여부를 판단한다. 5% 이내 증액이면 행사하는 게 유리한 경우가 많다.
• 집주인과 좋은 조건으로 새 계약서를 쓰는 합의 갱신 → 계약서에 "갱신청구권 행사 아님"을 명시할지 여부가 다툼이 될 수 있으니, 합의 내용을 분명히 기록한다.

단, 2개월 전 마감 직전까지 기다리다 집주인이 마감일에 증액을 통보하면 생각할 시간이 부족해요. 마감 3~4주 전까지 연락이 없으면 가볍게 의사를 물어보는 것도 방법이에요.

5% 상한이 적용되지 않는 경우

5% 상한은 갱신청구권을 행사해 갱신된 계약(그리고 계약 기간 중 증액 청구)에 적용돼요. 아래 경우는 상한이 걸리지 않거나 다르게 봐요.

흔한 오해와 실수 체크리스트

• "5%는 무조건 올려야 하는 것" → 상한일 뿐이에요. 시세가 떨어졌다면 감액 협상도 가능해요.
• "2개월 전 날짜에 문자 보내면 충분" → 도달 시점 다툼 여지를 남기지 마세요. 여유 있게 보내세요.
• "갱신하면 새 계약서를 꼭 써야 한다" → 꼭 필요하진 않아요. 다만 증액했다면 증액분에 대한 약정서를 쓰고 확정일자를 새로 받아야 증액분 순위가 확보돼요. 이유는 전입신고·확정일자 글에 정리했어요.
• "증액 계약도 신고 안 해도 된다" → 금액이 바뀐 갱신 계약은 전월세 신고 대상이에요. 전월세 신고제 기준을 확인하세요.
• "갱신 후에는 2년 꼭 채워야 한다" → 임차인은 언제든 해지 통보 가능, 3개월 뒤 효력이에요.
• "형제가 들어와 산다니 어쩔 수 없다" → 형제자매 실거주는 법정 거절 사유가 아니에요.

만기가 지나도 보증금을 못 받고 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 대항력을 유지한 뒤 이사하세요.

자주 묻는 질문

계약갱신청구권은 문자로 보내도 효력이 있나요?

네, 형식 제한이 없어서 문자·카톡도 효력이 있어요. 다만 상대가 받았다는 기록이 남아야 하므로 읽음 확인이 되는 수단을 쓰고, 분쟁 가능성이 있으면 내용증명을 함께 보내는 게 안전해요. 문구는 "계약갱신청구권을 행사합니다"처럼 명확하게 쓰세요.

갱신 때 집주인이 5%보다 더 올리자고 하면 거절해도 되나요?

갱신청구권을 행사했다면 5%를 넘는 증액 요구에는 응할 의무가 없어요. 지자체 조례로 더 낮은 상한을 정한 경우에는 그 기준이 적용돼요. 임차인이 원해서 5% 넘게 합의하는 것은 별개의 문제지만, 그 경우 권리 관계가 복잡해질 수 있으니 기록을 남기세요.

묵시적 갱신이 된 뒤에도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?

네, 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않기 때문에 다음 만기에 청구권을 한 번 쓸 수 있어요. 그래서 조건 변화가 없다면 묵시적 갱신이 임차인에게 더 유리한 경우가 많아요.

계약갱신청구권 행사 기간 마지막 날이 주말이면 어떻게 되나요?

민법의 기간 계산 규칙에 따라 다툼이 생길 수 있는 부분이라, 마지막 날에 맞춰 보내는 것 자체를 피하는 게 안전해요. 만료일에서 2개월을 뺀 날보다 1~2주 앞서 문자와 내용증명을 보내 도달 기록을 남기세요.

갱신된 계약을 중간에 해지하면 중개수수료를 내야 하나요?

갱신 후 임차인은 언제든 해지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생기므로, 원칙적으로 새 세입자를 구하는 중개수수료를 임차인이 부담할 의무는 없다는 해석이 일반적이에요. 다만 합의로 정한 내용이 있다면 그에 따르니 계약서·합의 내용을 확인하세요.

집주인 부모님이 들어와 산다는 것도 거절 사유가 되나요?

네, 임대인의 직계존속(부모)과 직계비속(자녀)의 실거주도 법정 거절 사유예요. 형제자매나 배우자의 형제는 포함되지 않아요. 거절 후 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 대상이 돼요.

정리

• 행사 기간: 만료 6개월 전 ~ 2개월 전, 기록 남는 방식으로
• 횟수 1회, 연장 2년, 증액 상한 5% (조례로 더 낮을 수 있음)
• 반전세는 전환율(2026년 10월 5.0%)로 환산해 합친 뒤 5% 적용이 실무 관행 — 월세만 5% 올리는 계산과 상한이 달라요
• 집주인 요구가 5% 이하면 합의 갱신으로 청구권을 아끼고, 넘으면 행사
• 거절은 법정 사유만, 실거주는 본인·직계존비속까지
• 실거주 거짓 거절은 세 가지 중 큰 금액으로 손해배상
• 묵시적 갱신은 청구권을 아껴 두는 효과

5% 상한 금액은 퍼센트 계산기로 바로 확인할 수 있어요. 이 글은 2026년 10월 기준 주택임대차보호법을 바탕으로 했어요. 전환율의 기준이 되는 기준금리와 지자체 조례, 판례 해석은 바뀔 수 있으니 실제 분쟁에서는 법제처 국가법령정보센터, 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 안내를 함께 보세요.