smith보금자리론은 한국주택금융공사(HF)가 공급하는 만기까지 금리가 고정되는 정책 주택담보대출이에요. 부부합산 연소득 7,000만 원 이하(신혼가구 8,500만 원, 미성년 자녀 1명 9,000만 원, 다자녀 1억 원)인 무주택자 또는 처분 조건부 1주택자가 6억 원 이하 주택을 살 때, 최대 3억 6천만 원(생애최초 4억 2천만 원, 다자녀 4억 원)을 10~50년 만기로 빌릴 수 있어요. 2026년 10월 아낌e보금자리론 금리는 만기에 따라 연 4.90~5.20%예요.
변동금리 대출을 가진 사람은 금리가 오르내릴 때마다 매달 상환액이 바뀌는 걸 견뎌야 해요. 보금자리론은 이 불확실성을 없애는 데 초점을 둔 상품이에요. 처음 정한 금리가 10년이든 30년이든 그대로 가요. 게다가 대출 기간 전체가 고정금리라 스트레스 DSR의 가산 금리도 붙지 않고, DSR 대신 DTI 60% 기준을 적용받아요.
이 글의 조건은 2026년 10월 한국주택금융공사 보금자리론 상품 안내와 보금자리론 금리안내(2026년 10월 1일 공시) 기준이에요. 금리는 매달 새로 공시되고 소득·한도 기준도 정책에 따라 바뀌니, 신청하는 달의 공시를 기준으로 다시 계산해 보세요.
보금자리론 조건 한눈에 보기 (2026년 10월 기준)
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 대상 | 성년인 무주택자 또는 일시적 2주택(기존 주택 3년 내 처분 조건), 신용평점(NICE) 271점 이상 |
| 부부합산 연소득 | 7,000만 원 이하 · 신혼가구(혼인신고 7년 이내) 8,500만 원 · 미성년 자녀 1명 9,000만 원 · 다자녀 1억 원 |
| 주택 가격 | 6억 원 이하(시세·감정가·매매가 중 하나라도 6억 원 넘으면 불가) |
| 대출 한도 | 3억 6천만 원 · 다자녀·전세사기피해자 4억 원 · 생애최초 4억 2천만 원 |
| LTV | 아파트 70%, 기타 주택 65%(규제지역 등 10%p 차감, 생애최초·실수요자 제외) |
| DTI | 60%(규제지역 10%p 차감, 생애최초·실수요자 제외) |
| 만기 | 10·15·20·30·40·50년(40·50년은 나이 조건 있음) |
| 금리 | 실행일부터 만기까지 고정, 매월 공시(만기가 길수록 높음) |
| 상환 방식 | 원리금균등, 원금균등, 체증식(원금균등·체증식은 만 40세 미만 등 제한, 50년 만기 불가) |
| 중도상환수수료 | 3년 이내 최대 0.5%(사회적 배려층·3자녀 이상·전세사기피해자 면제) |
2026년 10월 만기별 금리
| 상품 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아낌e보금자리론 | 4.90% | 5.00% | 5.05% | 5.10% | 5.15% | 5.20% |
| u·t-보금자리론 | 5.00% | 5.10% | 5.15% | 5.20% | 5.25% | 5.30% |
아낌e는 전자약정·전자등기를 함께 하는 방식이라 0.1%p 낮아요. 같은 조건이면 아낌e로 신청하는 편이 30년 동안 이자를 줄이는 가장 쉬운 방법이에요.
보금자리론과 디딤돌 차이
둘 다 실수요자의 주택 구입을 돕는 정책대출이라 헷갈리기 쉬워요. 운영 주체부터 달라요.
| 구분 | 디딤돌 대출 | 보금자리론 |
|---|---|---|
| 운영 | 주택도시기금(국토교통부) | 한국주택금융공사(HF) |
| 소득 기준 | 6,000만 원(유형별 최대 8,500만 원) | 7,000만 원(유형별 최대 1억 원) |
| 주택 가격 | 5억 원(신혼·2자녀 6억 원) | 6억 원 |
| 순자산 기준 | 있음(5억 1,100만 원) | 없음 |
| 최대 한도 | 2억~3억 2천만 원 | 3억 6천만~4억 2천만 원 |
| 금리(2026년 10월) | 연 2.85~4.15% | 연 4.90~5.20%(아낌e) |
| 대상 | 무주택 세대주 | 무주택 또는 처분 조건부 일시적 2주택 |
순서로 보면 디딤돌 자격이 되면 디딤돌, 소득이나 집값이 디딤돌을 넘으면 보금자리론, 6억 원을 넘으면 은행 주담대예요. 2026년 10월 기준 두 상품의 금리 차이는 1%p 이상이라 디딤돌 자격이 되는지부터 꼼꼼히 따져 볼 만해요. 디딤돌 조건은 디딤돌 대출 조건에 정리해 두었어요.
보금자리론 한도 계산 예시
예시 1: 비규제지역 신혼부부, 5억 8천만 원 아파트
부부합산 소득 7,800만 원인 신혼부부(혼인 3년, 생애최초 아님)로 가정해 볼게요(예시).
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| ① 자격 | 소득 7,800만 원 ≤ 신혼 8,500만 원, 주택 5.8억 ≤ 6억 | 통과 |
| ② 최대 한도 | 일반 | 3억 6,000만 원 |
| ③ LTV | 5.8억 × 70% = 4억 600만 원 − 방공제(예: 2,800만 원) | 3억 7,800만 원 |
| ④ DTI 60% | 연 4,680만 원까지 상환 가능 → 30년·5.10%면 원금 약 7억 1,800만 원까지 | 충분 |
| 실제 한도 | ②③④ 중 최소 | 3억 6,000만 원 |
자기자금은 2억 2천만 원에 취득세와 이사비 등이 더 필요해요.
예시 2: 같은 부부가 규제지역 주택을 사는 경우
규제지역이면 LTV가 60%로 낮아져 5.8억 × 60% = 3억 4,800만 원에서 방공제를 빼야 해요. 최대 한도 3억 6천만 원보다 낮아지고, 금리도 0.2%p 가산돼 30년 5.30%가 돼요. 다만 생애최초 구입자나 실수요자 요건을 충족하면 LTV·DTI 차감이 없어요.
예시 3: 생애최초, 5억 5천만 원 아파트
최대 한도가 4억 2천만 원으로 올라가지만 LTV 70%면 3억 8,500만 원(방공제 전)이라, 이번엔 LTV 계산값이 한도를 정해요. 생애최초라도 보금자리론 LTV는 아파트 70%가 상한이라는 점을 기억해 두세요.
내 조건으로 바로 계산하려면 LTV 계산기를 써 보세요. 같은 부부가 은행 변동금리 주담대를 받으면 수도권 기준 스트레스 금리 3%가 붙어 DSR 한도가 깎이지만, 보금자리론은 고정금리라 이 감소가 없어요. 자세한 계산은 스트레스 DSR 설명에 있어요.
고정금리의 진짜 가치, 변동 위험 계산
고정금리는 처음엔 변동금리보다 금리가 높을 때가 많아요. 그런데 30년 동안 금리가 어떻게 될지는 아무도 몰라요. 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌렸을 때 금리 수준별 월 상환액을 계산해 보면 위험의 크기가 보여요.
5.1%로 고정했다면 월 162만 9천 원이 30년 내내 그대로예요. 변동금리 4%로 시작했다가 몇 년 뒤 7%가 되면 월 200만 원 가까이로 뛰고, 반대로 3%로 떨어지면 126만 원대로 줄어요. 고정금리는 "금리가 내려가면 손해, 올라가면 이득"인 보험이라고 생각하면 돼요. 금리가 내려가면 중도상환수수료가 사라진 3년 뒤 갈아탈 수도 있어서, 하방 손해는 어느 정도 줄일 수 있어요.
만기 선택, 20년·30년·40년·50년 총이자 비교
보금자리론은 만기가 길수록 금리가 조금씩 높아지는 구조예요. 3억 원을 원리금균등으로 빌린다고 하고, 2026년 10월 아낌e 금리로 계산해 볼게요.
| 만기(아낌e 금리) | 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|
| 20년 (5.05%) | 약 198만 8천 원 | 약 1억 7,700만 원 |
| 30년 (5.10%) | 약 162만 9천 원 | 약 2억 8,600만 원 |
| 40년 (5.15%) | 약 147만 7천 원 | 약 4억 900만 원 |
| 50년 (5.20%) | 약 140만 5천 원 | 약 5억 4,300만 원 |
20년에서 50년으로 늘리면 월 부담은 58만 원 줄지만 총이자는 3억 6천만 원 넘게 늘어요. 30년과 50년만 비교해도 월 22만 원을 아끼려고 이자를 2억 5천만 원 더 내는 셈이에요. 회차별 스케줄을 보면 초반 몇 년은 납입액 대부분이 이자예요. 같은 원금으로 만기만 바꿔 보려면 원리금균등 상환 스케줄 계산기를 써 보세요. 만기 선택의 일반론은 주담대 30년 vs 40년 비교에서 따로 다뤘어요.
나이에 따라 고를 수 있는 만기
| 구분 | 선택 가능한 최장 만기 |
|---|---|
| 만 35세 미만, 또는 만 40세 미만 신혼가구 | 50년 |
| 만 40세 미만, 또는 만 50세 미만 신혼가구 | 40년 |
| 그 외 | 30년 |
만기와 상환 방식은 실행한 뒤에 바꿀 수 없어요. 50년 만기를 고르면 원금균등·체증식도 선택할 수 없으니, 처음에 신중하게 정해야 해요.
만기는 이렇게 고르면 좋아요
- 월 상환액이 세후 월 소득의 30~35%를 넘지 않는 가장 짧은 만기를 먼저 찾아요.
- 소득이 앞으로 늘어날 가능성이 크다면 체증식(초반 부담이 낮고 점점 늘어나는 방식)도 비교해요(만 40세 미만 등 조건).
- 긴 만기를 고르더라도 여윳돈이 생기면 수수료가 없어지는 3년 뒤부터 중도상환해서 총이자를 줄여요.
상환 방식별 차이는 주담대 상환방식 비교에서 계산 예시로 정리했어요.
우대금리 정리 (최대 1.0%p)
| 우대 항목 | 우대 폭 |
|---|---|
| 신혼가구 | 0.3%p |
| 신생아 출산 가구 | 0.2%p(신혼가구 우대와 중복 불가) |
| 다자녀 | 2자녀 0.5%p, 3자녀 이상 0.7%p |
| 사회적 배려층(장애인·한부모·다문화 등) | 항목당 0.7%p, 최대 2항목 |
| 저소득 청년 | 0.1%p |
| 녹색건축물 / 미분양 입주 | 0.1%p / 0.2%p |
| 전세사기피해자 | 1.0%p |
| 전자약정·전자등기(아낌e) | 0.1%p(1.0%p 한도와 별도) |
우대는 중복 적용되지만 합계 1.0%p가 상한이에요. 예를 들어 2자녀 신혼가구라면 0.5 + 0.3 = 0.8%p가 붙어 30년 금리가 5.10%에서 4.30%로 내려가요(아낌e 기준 예시). 3억 원 30년이면 월 상환액이 약 14만 원 줄어드는 차이예요.
신청 방법과 진행 순서
- 자격 사전 점검: 한국주택금융공사 홈페이지나 앱에서 소득·주택가격·한도를 미리 계산해요.
- 신청 경로 선택: 아낌e는 공사 홈페이지에서 비대면으로, t-보금자리론은 은행 창구에서 신청해요. 금리는 아낌e가 0.1%p 낮아요.
- 서류 제출: 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 소득 증빙(원천징수영수증 또는 국세청 홈택스 소득금액증명원), 매매계약서, 등기사항전부증명서.
- 심사·승인: 소득·신용·담보 심사 후 승인 금액이 정해져요.
- 실행: 잔금일에 근저당 설정과 함께 대출이 실행되고, 이때 금리가 만기까지 고정돼요.
매월 1일 무렵 다음 달 금리가 새로 공시되니, 금리가 오르는 시기라면 적용 기준일(신청일인지 실행일인지)을 상담 때 꼭 확인하세요.
중도상환수수료와 대환 타이밍
고정금리 상품은 나중에 금리가 내려가면 갈아타고 싶어지죠. 보금자리론은 최초 실행일부터 3년 이내 상환하면 남은 기간에 비례해 최대 0.5%의 수수료가 붙어요. 3억 원을 1년 만에 전액 갚으면 수수료는 약 100만 원이에요(0.5% × 남은 기간 3분의 2). 사회적 배려층, 3자녀 이상 다자녀, 전세사기피해자는 면제예요.
이런 분께 맞아요, 이런 분께는 덜 맞아요
| 맞는 경우 | 덜 맞는 경우 |
|---|---|
| 금리 변동에 신경 쓰고 싶지 않음 | 3년 안에 팔거나 크게 상환할 계획 |
| 월 상환액을 고정해 가계를 운영하고 싶음 | 디딤돌 자격이 됨(더 낮은 금리) |
| 디딤돌 소득·주택가격 기준을 살짝 넘음 | 주택 가격이 6억 원 초과 |
| 스트레스 DSR로 은행 한도가 부족함 | 2년 내 출산(신생아 특례가 유리할 수 있음) |
은행 변동금리가 보금자리론보다 크게 낮은 시기에는 초기 이자 부담 차이도 함께 따져야 해요. 반대로 은행 대출은 수도권에서 스트레스 금리 3%로 한도가 줄어드는 만큼, 같은 소득이라도 보금자리론 쪽이 필요한 금액을 채우기 쉬운 경우가 많아요.
자주 묻는 질문
보금자리론은 DSR 규제를 받나요?
보금자리론은 DSR 대신 DTI 60%(규제지역 50%, 생애최초·실수요자는 60% 유지)를 적용받아요. 또 만기까지 고정금리라 스트레스 금리도 붙지 않아요. 다만 보금자리론 원리금은 이후 다른 대출의 DSR 계산에는 포함될 수 있어요.
1주택자도 보금자리론을 받을 수 있나요?
새 집으로 갈아타는 일시적 2주택인 경우, 기존 주택을 대출 실행일부터 3년 안에 처분하는 조건으로 구입 용도 대출을 받을 수 있어요. 처분 기한을 지키지 못하면 대출이 회수되고 3년간 이용이 제한돼요.
50년 만기는 누구나 고를 수 있나요?
아니에요. 만 35세 미만이거나 만 40세 미만 신혼가구만 50년 만기를 선택할 수 있어요. 40년은 만 40세 미만 또는 만 50세 미만 신혼가구이고, 그 외에는 최장 30년이에요.
보금자리론 금리는 언제 바뀌나요?
매달 공사가 그달 적용 금리를 공시해요(2026년 10월분은 10월 1일 공시). 이미 실행된 대출은 만기까지 실행 당시 금리가 유지되고, 새로 신청하는 대출에만 바뀐 금리가 적용돼요.
디딤돌과 보금자리론을 같이 받을 수 있나요?
둘 다 구입자금 정책 모기지라 같은 주택에 중복 이용하는 것은 안 돼요. 자격이 모두 된다면 금리와 한도를 비교해 하나를 고르세요.
오피스텔이나 빌라도 되나요?
공부상 주택이면 아파트가 아니어도 대상이에요. 다만 아파트가 아닌 기타 주택은 LTV가 65%로 낮고, 업무용 오피스텔처럼 공부상 주택이 아닌 건물은 대상이 아니에요.
정리
보금자리론의 핵심은 넓은 자격 + 만기까지 고정금리예요. 2026년 10월 금리는 아낌e 기준 4.90~5.20%로 디딤돌보다 1%p 이상 높지만, 디딤돌 기준을 넘는 실수요자에게는 스트레스 DSR 가산 없이 한도를 지키는 수단이 돼요. 만기를 길게 잡을수록 총이자가 빠르게 늘어나니 감당 가능한 가장 짧은 만기를 고르고, 우대금리(최대 1.0%p)를 빠짐없이 챙기고, 여윳돈은 수수료가 없어지는 3년 뒤 상환에 쓰는 전략이 좋아요. 대출 가능 금액은 주택담보대출 계산기로 확인해 보세요.