집 살 때 부대비용 총정리, 5억·7억·10억 아파트 실제 계산 예시

결론부터 말하면, 서울에서 무주택자가 85㎡ 이하 아파트를 사면 부대비용은 매매가의 약 2.2~4.3%이고, 5억 원이면 약 1,125만 원, 7억 원이면 약 1,977만 원, 10억 원이면 약 4,288만 원이에요(이사·청소 250만 원 포함, 아래 가정 기준). 가장 큰 덩어리는 취득세이고, 그다음이 중개보수, 그리고 등기할 때 한꺼번에 나가는 채권 할인·인지세·법무사 보수 순서예요.

가격 협상에 바로 쓸 숫자도 계산해 두었어요. 6억~9억 원 구간에서는 집값을 1,000만 원 깎으면 취득세·지방교육세가 57만~102만 원 같이 줄고, 9억 원짜리를 8억 9,900만 원으로 100만 원만 깎아도 부대비용이 약 113만 원 줄어요(아래 '9억 경계 계산표'). 기준은 2026년 10월 지방세법 세율, 주택 중개보수 상한요율, 국민주택채권 매입률이고, 내 조건은 집 살 때 부대비용 계산기로 다시 넣어 보면 돼요.

집 살 때 매매가 말고 드는 돈, 항목부터 정리

부대비용은 "언제 내는 돈인가"로 나누면 기억하기 쉬워요. 계약일에는 계약금만 오가고, 실제 부대비용은 대부분 잔금일과 등기 접수 날(보통 같은 날)에 몰려요.

이 중 위쪽 다섯 개는 법으로 정해진 계산식이 있고, 아래쪽은 협의하거나 고를 수 있는 돈이에요. 이 구분이 뒤에서 "어디서 아낄 수 있나"를 판단하는 기준이 돼요.

취득세·지방교육세·농특세: 부대비용의 절반 이상

지방세법 제11조에 따른 1주택(무주택자가 첫 집을 사는 경우 포함) 기본세율은 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 그 사이는 취득가액(억 원) × 2/3 − 3 으로 계산한 세율(%)을 소수점 넷째 자리까지 반올림해 써요. 7억 원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.6667%라 1.67%가 적용돼요. 지방교육세는 이 세율의 1/10이고, 전용 85㎡를 넘으면 농특세 0.2%가 더해져요.

같은 1주택인데 5억 원과 10억 원의 취득세 합계가 6배 차이가 나요. 집값은 2배인데 세율이 1%에서 3%로 3배가 되기 때문이에요. 다주택 중과(조정대상지역 2주택 8% 등), 일시적 2주택 예외, 과세표준에 들어가는 옵션 비용 같은 세부 규칙은 주택 취득세 계산 구조 글에 따로 정리해 두었어요.

생애최초 감면을 받으면 이 표에서 취득세가 최대 200만 원 줄어요(지방세특례제한법 제36조의3, 취득가액 12억 원 이하, 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없을 때, 2028년 말까지). 5억 원 아파트라면 취득세 500만 원이 300만 원이 되는 셈이에요. 아파트가 아닌 전용 60㎡ 이하 소형주택 등 일정 요건을 갖추면 한도가 300만 원이에요. 감면은 신청해야 적용되고, 취득일부터 3개월 안에 전입해 상시 거주를 시작하지 않거나 3년 이상 거주하지 않고 팔거나 임대하면 추징되니, 법무사에게 맡기더라도 감면 신청 여부를 꼭 확인하세요.

중개보수: 상한요율과 부가세까지 계산하기

주택 매매 중개보수 상한은 2억~9억 원 미만 0.4%, 9억~12억 원 미만 0.5%예요. 5억 원이면 200만 원, 7억 원이면 280만 원, 10억 원이면 500만 원이 상한이고, 일반과세자 중개사무소는 여기에 부가세 10%를 별도로 받을 수 있어요. 그래서 실제로 통장에서 나가는 돈은 220만·308만·550만 원이 될 수 있어요.

이 금액은 받을 수 있는 최대치라서 그 안에서 협의할 수 있어요. 협의는 계약 전에 하고, 부가세 포함 여부까지 문자로 남겨 두는 게 좋아요. 요율표 전체와 월세 환산, 구간 경계 이야기는 부동산 중개보수 계산법 글에 있고, 금액만 빨리 보려면 중개보수 계산기를 쓰면 돼요.

등기 비용: 채권 할인·인지세·수수료·법무사 보수

소유권이전등기를 할 때는 네 가지 돈이 한꺼번에 나가요.

국민주택채권 할인 비용. 등기를 하려면 시가표준액(아파트는 공동주택 공시가격)에 지역·구간별 매입률을 곱한 만큼 국민주택채권을 사야 해요. 서울·광역시는 시가표준액 2억 6천만~6억 원 미만이 1000분의 26, 6억 원 이상이 1000분의 31이에요. 대부분은 사자마자 은행에 되팔고(즉시매도), 그때 생기는 할인 차액만 부담해요. 공시가격 4.9억 원이면 매입액 1,274만 원이고, 할인율 5%를 가정하면 본인부담은 약 63.7만 원이에요. 매입률표와 할인율이 왜 매일 바뀌는지는 국민주택채권 할인 비용 글에서 자세히 다뤘어요.

인지세. 부동산 매매계약서에 붙이는 세금으로, 계약 금액이 1억 원 초과~10억 원 이하면 15만 원, 10억 원 초과면 35만 원이에요. 주택은 1억 원 이하이면 비과세예요. 계약서를 함께 작성한 매도인·매수인이 나눠 내는 경우가 많아서 아래 예시에서는 매수인 몫을 절반(7.5만 원)으로 잡았어요. 주택담보대출 약정서에도 인지세가 붙는데, 대출금 1억 원 초과~10억 원 이하면 15만 원을 은행과 반씩 나눠요.

등기신청수수료. 소유권이전등기 1건에 방문 신청 1만 5천 원, 전자신청은 그보다 저렴해요. 금액은 작지만 빠지면 접수가 안 돼요.

법무사 보수. 법무사에게 맡기면 보수와 부가세, 일부 대행 실비가 붙어요. 사무소마다 다르고 대출 은행이 지정한 법무사가 소유권이전까지 함께 처리하는 경우가 많아요. 아래 예시에서는 50만~70만 원으로 가정했어요. 대출이 없다면 셀프 등기로 이 비용을 아낄 수도 있어요.

견적서를 받으면 세금·채권·인지세·수수료와 법무사 보수를 나눠서 보세요. 앞의 네 가지는 누가 해도 같은 돈이라 비교할 건 보수와 대행비뿐이에요.

5억·7억·10억 아파트 부대비용 계산 예시

아래는 같은 조건으로 세 가격대를 계산한 결과예요.

• 서울, 무주택자가 첫 집 매수(1주택 기본세율), 전용 85㎡ 이하, 생애최초 감면 미적용
• 공시가격은 매매가의 70%로 가정, 채권 할인율 5% 가정
• 중개보수는 상한요율에 부가세 10% 포함, 인지세는 매수인 절반 부담
• 법무사 보수 50만·60만·70만 원, 이사·청소 250만 원은 예시 금액

채권 매입액은 잠깐 냈다가 되파는 돈이라 합계에 넣지 않았고, 실제 비용인 할인 본인부담만 더했어요.

전용 85㎡를 넘는 집이면 농특세 0.2%가 붙어 합계가 각각 100만·140만·200만 원 늘어나요.

이미 집이 있다면: 2주택 취득세 중과 비교

위 예시는 무주택자가 첫 집을 사는 경우예요. 1주택자가 한 채를 더 사면 취득세가 지역에 따라 완전히 달라져요. 2025년 10월 15일부터 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역이라, 서울에서 두 번째 집을 사면 일시적 2주택이 아닌 한 8% 중과가 적용돼요.

같은 7억 원 집인데 부대비용이 4,600만 원 가까이 늘어요. 갈아타기라면 종전 주택 처분 기한(3년)을 반드시 지켜야 하고, 기한 안에 못 팔면 중과 차액과 가산세가 추징돼요. 일시적 2주택 요건은 일시적 2주택 체크리스트에 정리했어요.

6억·9억 경계에서 부대비용이 뛰는 이유

가격대가 올라갈 때 부대비용이 매끄럽게 늘지 않고 계단처럼 뛰는 구간이 있어요.

• 6억 원 초과: 취득세율이 1%에서 누진 구간으로 들어가요. 6억 원은 1%(600만 원)인데 7억 원은 1.67%예요.
• 9억 원: 취득세율 3%가 되고, 중개보수 상한도 0.4%에서 0.5%로 올라가요. 8억 9천만 원과 9억 원은 중개보수 상한만 해도 356만 원과 450만 원으로 차이가 나요.
• 공시가격 6억 원: 서울·광역시 채권 매입률이 1000분의 26에서 31로 올라가요. 다만 할인 본인부담으로 보면 차이는 수십만 원 수준이에요.

9억 경계 계산표: 100만 원 차이가 213만 원이 되는 구간

같은 가정(서울 1주택·85㎡ 이하, 공시가격 매매가의 70%, 채권 할인율 5%, 중개보수 상한+부가세, 인지세 매수인 절반·등기수수료 포함, 법무사·이사비 제외)으로 경계 근처 가격을 직접 계산했어요.

8억 9,900만 원과 9억 원은 집값이 100만 원 차이인데 부대비용은 약 113만 원 차이예요. 중개보수 상한이 9억 원 '이상'부터 0.5%로 바뀌기 때문이에요(취득세 3%는 9억 원 '초과'부터지만, 9억 원 정확히도 누진식 결과가 3%예요). 8억 9천만 원과 9억 1천만 원을 비교하면 가격 차이 2,000만 원에 부대비용 차이 약 246만 원이 더 붙어요.

판단 기준: 9억 원 안팎 매물이라면 매도인에게 "9억 원"이 아니라 "8억 9,900만 원"을 제안할 이유가 숫자로 있어요. 같은 이유로 6억~9억 원 구간 전체에서 가격 1,000만 원 인하는 취득세·교육세만으로 6억 5천만 원대에서 약 57만 원, 7억 원대에서 약 72만 원, 8억 5천만 원대에서 약 94만 원, 9억 원에서 약 102만 원을 같이 줄여요. 누진 구간에서는 집값이 오를수록 세율도 같이 올라가서, 깎는 1,000만 원의 가치가 위로 갈수록 커지는 거예요.

줄일 수 있는 돈과 줄일 수 없는 돈

7억 원 예시에서 법정 비용(취득세·교육세·채권 할인·인지세·수수료)은 약 1,359만 원으로 전체의 70%쯤이에요. 이 부분은 감면 요건을 챙기는 것 말고는 줄일 방법이 거의 없어요. 나머지 약 618만 원이 협의와 선택으로 달라지는 돈이에요.

• 중개보수: 상한 대비 협의 여지가 있는지 계약 전에 물어보기. 부가세 포함 여부도 같이.
• 법무사 보수: 대출 은행 지정 법무사라도 보수 견적은 미리 받아 볼 수 있어요.
• 이사·청소: 성수기(봄·가을 이사철, 월말·손 없는 날)를 피하면 같은 서비스도 가격이 달라져요.
• 선수관리비: 아파트에 따라 매도인이 처음 입주할 때 낸 선수관리비를 매수인이 정산해 주는 경우가 있어요. 금액은 크지 않지만 잔금일 정산표에 들어가니 미리 확인하세요.

부대비용 준비 일정표

잔금일 현금 계획: 부대비용은 대출로 안 나와요

주택담보대출은 집값을 기준으로 나오기 때문에 부대비용은 대부분 자기자금으로 준비해야 해요. 취득세는 등기 접수 전에 내야 하고, 채권 할인·인지세·수수료도 등기 신청 서류에 영수증이 들어가요. 잔금일 통장에는 "잔금 − 대출 실행액 + 부대비용"이 있어야 한다는 뜻이에요.

7억 원 아파트를 대출 4억 원으로 산다면, 계약금 7천만 원을 이미 낸 상태에서 잔금일에 필요한 내 돈은 잔금 6억 3천만 원 − 대출 4억 원 = 2억 3천만 원에 부대비용 약 1,727만 원(이사·청소 제외)을 더해 약 2억 4,727만 원이에요(중도금 없이 계약금·잔금만 있는 경우). 대출 한도와 월 상환액은 주택담보대출 계산기로 따로 확인해 두세요. 잔금일 시간순 준비는 매매 잔금일 체크리스트에 정리했어요.

집을 산 뒤에도 매년 재산세가 나와요. 6월 1일 기준 소유자에게 부과되니 잔금일이 5월 말인지 6월 초인지에 따라 그해 재산세를 누가 내는지가 갈려요. 금액은 재산세 계산기로 미리 볼 수 있어요.

마지막으로 영수증은 꼭 모아 두세요. 중개보수, 법무사 보수, 채권 할인 비용 등은 나중에 집을 팔 때 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 항목이에요.

자주 묻는 질문

9억 원 아파트를 8억 9천만 원에 사면 부대비용이 얼마나 줄어요?

서울 1주택·85㎡ 이하 가정으로 취득세·교육세는 2,970만 원에서 2,868만 원으로, 중개보수 상한(부가세 포함)은 495만 원에서 392만 원으로 줄어 법정·중개 비용 합계가 약 206만 원 줄어요. 집값 1,000만 원을 더하면 잔금일 현금 부담이 약 1,206만 원 가벼워져요.

집 살 때 부대비용은 보통 집값의 몇 %인가요?

1주택자가 85㎡ 이하 아파트를 산다면 6억 원 이하는 약 2%대, 7억~8억 원은 약 3% 안팎, 9억 원 이상은 4%를 넘는 경우가 많아요. 이사·청소비를 빼면 0.5%p 정도 낮아져요. 다주택 중과가 적용되면 취득세만 8~12%라 완전히 다른 수준이 돼요.

국민주택채권 매입액 전체를 내야 하나요?

아니에요. 매입한 채권을 은행에서 바로 되파는 즉시매도를 선택하면 할인 차액만 부담해요. 공시가격 4.9억 원 아파트라면 매입액은 1,274만 원이지만 할인율 5% 기준 실제 부담은 약 64만 원이에요. 할인율은 매일 바뀌어요.

인지세는 매수인이 다 내나요?

부동산 매매계약서는 매도인과 매수인이 함께 작성하는 문서라 인지세를 반씩 나누는 경우가 많아요. 1억 원 초과~10억 원 이하는 15만 원이라 각자 7만 5천 원이에요. 계약서 특약으로 정하거나 중개사무소 관행을 따르기도 해요.

법무사 비용을 아끼려면 어떻게 하나요?

대출이 없다면 셀프 등기를 고려할 수 있어요. 대출이 있으면 은행 지정 법무사가 근저당 설정과 함께 처리하는 게 일반적이지만, 견적서에서 세금·채권과 보수를 분리해 보고 보수가 과하면 조정을 요청할 수 있어요.

부대비용도 대출로 받을 수 있나요?

주택담보대출은 집값과 소득 기준으로 한도가 정해지고 부대비용을 위한 별도 한도는 없어요. 취득세와 등기 비용은 등기 접수 전에 내야 해서 자기자금으로 미리 준비하는 게 안전해요.

정리

• 부대비용 = 취득세·지방교육세(·농특세) + 중개보수(부가세) + 채권 할인 + 인지세 + 등기수수료 + 법무사 보수 + 이사·청소.
• 서울 1주택·85㎡ 이하 예시로 5억 원 약 1,125만 원, 7억 원 약 1,977만 원, 10억 원 약 4,288만 원.
• 6억·9억 경계에서 취득세율과 복비 요율이 바뀌어 부담이 계단처럼 뛰어요.
• 세금·채권·인지세는 누가 해도 같고, 아낄 수 있는 건 복비 협의·법무사 견적·이사 일정이에요.

내 조건으로는 집 살 때 부대비용 계산기에서 한 번에 계산해 보세요. 항목별로 따로 보고 싶다면 취득세 계산기와 중개보수 계산기도 있어요.