smith"연봉 5천이면 주담대 얼마까지 나와요?"라는 질문에 답하려면 결국 비율 하나를 거꾸로 풀어야 해요. 결론부터 말하면 DTI(총부채상환비율)는 (신규 주담대 연간 원리금 + 기존 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100이고, 한도는 "연소득 × DTI 기준 − 기존 부담"으로 1년에 갚을 수 있는 돈을 구한 뒤 대출 원금으로 역산해요. 연소득 5,000만 원, DTI 40%, 금리 4%, 30년 원리금균등이면 최대 약 3억 4,910만 원이에요.
다만 2026년 10월 현재 은행권 주담대 한도는 대부분 DSR에서 결정되고, LTV·상품 한도까지 함께 걸려요. 그래서 이 글은 DTI 계산을 손으로 따라 할 수 있게 단계별로 풀고, 같은 사람을 DSR로 다시 계산하면 얼마나 줄어드는지까지 비교했어요. 숫자는 DTI 계산기와 같은 방식(첫해 12개월 원리금 합계)으로 직접 계산했어요.
DTI 계산 공식: 분자에 들어가는 것과 빠지는 것
DTI(Debt To Income)는 "연소득 중 몇 %를 빚 갚는 데 쓰는가"를 보는 지표예요. 계산식은 이래요.
DTI(%) = (신규 주담대 연간 원리금 + 기존 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100
| 항목 | DTI에 넣는 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 신규 주택담보대출 | 연간 원금 + 이자 | 첫해 상환액 기준으로 보는 게 일반적 |
| 기존 주택담보대출 | 연간 원금 + 이자 | 이미 갚고 있는 주담대 |
| 신용대출·자동차 할부 등 | 연간 이자만 | DSR과 가장 큰 차이 |
| 연소득 | 세전 소득 | 근로소득은 원천징수영수증 총급여 등 |
연소득은 세전 금액이에요. 근로소득자는 보통 원천징수영수증의 총급여, 사업소득자는 소득금액증명원의 소득금액을 써요. 증빙 소득이 없으면 국민연금·건강보험료 납부액이나 카드 사용액으로 소득을 추정하는 방식(인정소득·신고소득)이 쓰이기도 하는데, 이 경우 인정 금액에 한도가 있어 실제 소득보다 낮게 잡힐 수 있어요. 금융기관마다 기준이 달라 꼭 상담에서 확인하세요.
DTI 계산 예시: 연소득 6,000만 원, 주담대 3억
실제로 숫자를 넣어 볼게요.
- 연소득(세전): 6,000만 원
- 신규 주담대: 3억 원, 연 4%, 30년(360개월), 원리금균등
- 기존 주담대: 없음
- 신용대출: 이자 연 150만 원
1단계, 신규 주담대 월 상환액. 원리금균등 월 상환액은 P × i ÷ (1 − (1 + i)^(−n))이에요. P = 3억, i = 0.04 ÷ 12 ≈ 0.003333, n = 360을 넣으면 월 약 143만 2천 원이에요.
2단계, 연간 원리금. 143만 2천 원 × 12 = 약 1,719만 원.
3단계, 분자 합계. 1,719만 원 + 기존 주담대 0 + 신용대출 이자 150만 원 = 1,869만 원.
4단계, DTI. 1,869 ÷ 6,000 × 100 = 약 31.1%.
DTI 40% 기준이라면 여유가 있고, 1년에 2,400만 원(6,000 × 40%)까지 상환 부담을 질 수 있으니 아직 약 531만 원의 여유가 남아요. 이 여유를 원금으로 바꾸는 게 다음 절의 역산이에요.
대출 한도 역산: 연봉에서 최대 주담대 구하기
역산은 계산 순서를 거꾸로 하면 돼요.
- 연간 상환 가능액 = 연소득 × DTI 기준 − 기존 주담대 연간 원리금 − 기타 대출 연간 이자
- 월 상환 가능액 = 연간 상환 가능액 ÷ 12
- 최대 대출 원금 = 월 상환 가능액 × (1 − (1 + i)^(−n)) ÷ i (원리금균등 기준)
연소득 5,000만 원, 다른 대출 없음, DTI 40%, 연 4%, 30년이라면
- 연간 상환 가능액 = 5,000 × 40% = 2,000만 원
- 월 상환 가능액 = 2,000 ÷ 12 ≈ 166만 7천 원
- 최대 원금 = 166.67만 × (1 − 1.003333^(−360)) ÷ 0.003333 ≈ 3억 4,910만 원
같은 방법으로 연소득과 DTI 기준별 한도를 계산하면 아래와 같아요. 기존 대출이 없고 연 4%·30년 원리금균등이라고 가정했어요.
DTI 한도는 연소득에 정확히 비례해요. 연소득이 2배면 한도도 2배죠. 연 4%·30년 기준으로는 "연간 상환 가능액 1만 원당 약 17.5만 원"을 빌릴 수 있다고 기억해 두면 암산이 편해요(1 ÷ (143.22 × 12 ÷ 30,000) ≈ 17.46).
기간·금리·상환 방식에 따라 한도가 달라지는 이유
같은 소득, 같은 DTI 기준이라도 대출 조건에 따라 연간 원리금이 달라지니 한도도 달라져요. 연소득 5,000만 원, DTI 40%(연 2,000만 원)로 고정하고 조건만 바꿔 계산해 봤어요.
- 기간: 30년 → 40년으로 늘리면 한도가 3.49억에서 3.99억으로 약 5,000만 원 늘어요. 대신 총이자도 크게 늘어나요. 기간별 총이자 비교는 주담대 30년 vs 40년에 계산해 두었어요.
- 금리: 0.5%p 차이로 한도가 약 2,000만 원씩 움직여요. 금리가 오르면 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어드는 구조예요.
- 상환 방식: 원금균등은 초반 상환액이 가장 커서, 첫해 원리금으로 계산하는 DTI에서는 한도가 2.75억으로 크게 줄어요. 만기일시상환은 계산기 기준 "이자 + 원금 ÷ 대출기간"으로 잡아 약 2.73억이 나와요. 상환 방식 선택 자체는 대출 상환 방식 고르는 법을 참고하세요.
DTI와 DSR 차이: 같은 사람, 한도가 얼마나 달라질까
DTI와 DSR은 분모(연소득)는 같고, 기타 대출을 어떻게 넣느냐가 달라요. DTI는 신용대출의 이자만, DSR은 신용대출의 원금 상환분까지 넣어요. 신용대출은 실제 만기와 상관없이 5년에 나눠 갚는 것으로 보고 계산하는 게 일반적이에요. 두 지표의 비교표와 도입 배경은 DTI DSR 차이 총정리에 자세히 있으니, 여기서는 숫자로만 비교해 볼게요.
- 연소득 6,000만 원, 신용대출 3,000만 원(연 5.5%)
- 신규 주담대: 연 4%, 30년, 원리금균등
- DTI 40%: 신용대출 이자 165만 원만 반영 → 연간 여유 2,235만 원
- DSR 40%: 신용대출 600만 원(원금 ÷ 5년) + 165만 원 = 765만 원 반영 → 연간 여유 1,635만 원
- DSR 40% + 스트레스 금리 3%p: 한도 계산에만 금리를 7%로 가정
DTI로는 3억 9,000만 원이 나오던 한도가 DSR로는 2억 8,500만 원, 스트레스 가산까지 붙으면 2억 500만 원으로 줄어요. 신용대출 3,000만 원이 주담대 한도를 1억 원 이상 깎는 셈이죠. 주담대를 알아보기 전에 쓰지 않는 마이너스통장 한도를 줄이거나 신용대출을 먼저 갚으라는 조언이 나오는 이유가 이거예요.
스트레스 DSR은 2025년 7월 3단계가 시행되며 수도권 주담대 1.5%p, 지방 0.75%p로 정해졌고, 2025년 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 3%p로 올라갔어요(금융위원회 보도자료). 변동금리일수록 가산이 그대로 붙고, 고정금리 기간이 긴 상품일수록 가산폭이 줄어드는 구조예요. 세부 수치는 대책마다 바뀌어 왔으니 스트레스 DSR 설명과 금융기관 안내를 함께 확인하세요. 내 대출을 넣어 직접 계산하려면 DSR 계산기에서 기존 대출을 최대 3개까지 넣을 수 있어요.
DTI가 지금도 쓰이는 곳과 최종 한도 정하는 법
DSR이 실질적인 기준이 된 뒤에도 DTI는 사라지지 않았어요. 2026년 10월 기준으로 이런 곳에서 여전히 확인해요.
- 정책 모기지: 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책 상품은 은행권 DSR 대신 자체 DTI 기준(60%)을 적용해요. 상품별 요건은 주택도시기금과 한국주택금융공사 공고로 확인하세요.
- 지역별 주담대 규제: 은행업감독규정에 따라 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 밖의 수도권 60%의 DTI 기준이 함께 심사돼요. 2025년 10월 15일부터 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역이라 서울 주택은 DTI 40%가 적용돼요.
- 본인 점검용: 다른 대출이 거의 없는 사람은 DTI와 DSR 결과가 비슷하게 나와서, DTI로 대략의 한도를 먼저 가늠하기 좋아요.
최종 한도는 한 가지 비율로 정해지지 않아요. LTV(집값 기준), DTI, DSR(소득 기준), 상품·정책 한도(예: 수도권 주담대 최대 금액 제한) 중 가장 작은 값이 내 한도예요. 예를 들어 소득으로는 4억이 나와도 LTV로 3억이면 3억이고, 소득으로 3억인데 집값 기준으로 5억이 나와도 3억이에요. 집값 기준 한도는 LTV 계산기로 따로 계산해 보세요.
2026년 10월 기준 지역별 규제 한눈에 보기
| 구분 | LTV(무주택·처분조건) | DTI | 수도권·규제지역 주담대 최대 금액 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구·조정대상지역(서울 전역 등) | 40% (생애최초 70%) | 40% | 시가 15억 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억 |
| 그 밖의 수도권 | 70% | 60% | 최대 6억 |
| 비수도권 | 70% | 적용 없음(DSR로 심사) | 상품별 |
금액 한도는 2025년 6·27 대책(수도권 주담대 6억 원 상한)과 10·15 대책(고가주택 구간별 차등)으로 생긴 것이라, 소득이 충분해도 이 금액을 넘을 수 없어요. 숫자는 대책 때마다 바뀌어 왔으니, 대출 상담 시점의 금융감독원·금융위원회 안내로 다시 확인하세요.
상황별 역산 예시 세 가지
| 상황 | 연간 상환 가능액 계산 | 최대 주담대 (연 4%, 30년) |
|---|---|---|
| 맞벌이 합산 연 9,000만 원, 대출 없음, 서울(DTI 40%) | 9,000 × 40% = 3,600만 | 약 6.28억 → 금액 한도 6억(15억 이하) 적용 |
| 연 5,000만 원, 자동차 할부 이자 연 100만 원, 경기 비규제(DTI 60%) | 3,000 − 100 = 2,900만 | 약 5.06억 → 실제는 DSR·LTV로 더 줄 수 있음 |
| 연 4,000만 원, 기존 주담대 연 원리금 600만 원, 서울(DTI 40%) | 1,600 − 600 = 1,000만 | 약 1.75억 |
첫 번째처럼 소득 기준으로 6억 원이 넘게 나와도 금액 한도에서 잘리고, LTV 40%라면 집값 15억 원이 돼야 6억 원이 나와요. 결국 세 가지를 모두 계산해 가장 작은 값을 보는 습관이 필요해요.
DTI·대출 한도 계산할 때 흔한 실수
- 세후 월급으로 계산: DTI의 연소득은 세전이에요. 실수령액으로 계산하면 한도를 실제보다 낮게 잡아요. 반대로 상환 계획은 실수령액으로 세워야 해요.
- 기존 주담대를 이자만 넣기: 기존 주담대는 원금까지 넣어야 해요. 이자만 넣는 건 신용대출 같은 기타 대출뿐이에요.
- 마이너스통장 사용액만 넣기: DTI에선 이자만이라 영향이 작지만, DSR에서는 쓴 돈이 아니라 한도 전체가 들어가요.
- 한도 = 적정 대출로 착각: DTI 40%는 연소득의 40%를 원리금으로 낸다는 뜻이에요. 연소득 5,000만 원이면 매달 166만 원 이상을 30년간 내야 하니, 생활비와 금리 상승을 고려한 내 상환 가능액부터 따져 보세요.
- 금리를 우대 전 금리로 계산: 우대금리 조건을 못 채우면 금리가 오르고, 한도 계산 금리도 달라질 수 있어요.
자주 묻는 질문
DTI는 어떻게 계산하나요?
(신규 주담대 연간 원리금 + 기존 주담대 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 세전 연소득 × 100이에요. 연소득 6,000만 원에 3억 원(연 4%, 30년 원리금균등) 주담대와 신용대출 이자 150만 원이 있으면 (1,719 + 150) ÷ 6,000 ≈ 31.1%예요.
연봉 5천만 원이면 DTI 40%로 얼마까지 빌릴 수 있나요?
다른 대출이 없고 연 4%·30년 원리금균등이면 약 3억 4,910만 원이에요. 연간 원리금 2,000만 원, 월 약 166만 7천 원을 낼 수 있는 원금을 역산한 값이에요. 실제로는 DSR·LTV·상품 한도 중 가장 작은 값이 적용돼요.
DTI와 DSR 중 어느 쪽 한도가 더 작나요?
보통 DSR이 더 작아요. DSR은 신용대출·마이너스통장 같은 기타 대출의 원금까지 넣기 때문이에요. 다른 대출이 전혀 없다면 두 값이 비슷하게 나오고, 은행권 주담대에는 스트레스 가산금리까지 붙어 DSR 한도가 더 줄어들어요.
대출 기간을 늘리면 DTI 한도가 늘어나나요?
네. 기간이 길수록 연간 원리금이 줄어서 같은 소득으로 더 많이 빌릴 수 있어요. 연소득 5,000만 원·DTI 40%·연 4% 기준으로 30년은 약 3.49억, 40년은 약 3.99억이에요. 대신 총이자는 크게 늘어나요.
DTI 기준은 지금 몇 %인가요?
2026년 10월 기준으로 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 밖의 수도권 60%이고, 서울 전역은 2025년 10월부터 규제지역이라 40%예요. 디딤돌·보금자리론 같은 정책 모기지는 60% 기준을 따로 써요. 규제는 정부 대책에 따라 자주 바뀌니 금융위원회 발표와 이용할 금융기관에 꼭 확인하세요.
정리
DTI는 "주담대는 원리금, 다른 대출은 이자만"을 연소득으로 나눈 비율이고, 한도는 연소득 × 기준에서 기존 부담을 빼 연간 상환 가능액을 구한 뒤 원금으로 역산하면 나와요. 연봉 5,000만 원·DTI 40%·연 4%·30년이면 약 3억 4,910만 원, 기간·금리·상환 방식에 따라 2.7억~4억 사이로 움직여요. 다만 실제 한도는 DSR과 LTV, 상품 한도 중 가장 작은 값이고, 신용대출이 있으면 DSR에서 크게 줄어요.
내 조건을 넣어 보려면 DTI 계산기에서 기준별 최대 주담대를, DSR 계산기에서 기존 대출과 스트레스 금리를 반영한 한도를 확인하세요. 이 글의 수치는 2026년 10월 기준 예시 계산이며, 실제 대출 가능 여부와 한도는 금융기관 심사로 결정돼요.