입주권 분양권 차이, 취득세·양도세·주택 수와 리스크 한 번에 비교

둘 다 "아직 지어지지 않은 아파트에 들어갈 권리"라서 같은 걸로 착각하기 쉬워요. 결론부터 적으면, 입주권은 기존 집이 새 집으로 바뀌는 과정의 권리라서 비용이 열려 있고, 분양권은 새로 맺은 계약이라서 가격은 닫혀 있지만 규제와 자금 일정이 변수예요. 그리고 세금에서는 둘 다 "주택 수"에 들어갈 수 있다는 점부터 의심하고 시작해야 해요.

숫자로 줄이면 두 가지예요. 준공 전에 팔 생각이면 분양권은 양도차익 1억 원에서 세후 3,565만 원, 입주권(2년 이상)은 7,945만 원이 남아요. 그리고 사서 들어갈 생각이면, 입주권이 같은 평형 분양권보다 싸게 나온 금액이 공사비 상승분(이 글의 가정으로 10%당 4천만 원)과 취득세 차이를 넘는지가 기준이에요. 아래에 두 기준을 직접 계산한 표가 있어요.

이 글은 2026년 10월 기준 세법·제도의 큰 원칙으로 정리했어요. 세율은 소득세법 제104조(양도소득세 세율)와 지방세법을 기준으로 했고, 특례는 자주 바뀌므로 실제 거래 전에는 국세청·위택스 안내와 관할 세무서, 시·군·구청 세무과에서 다시 보세요.

입주권 분양권 차이 한눈에 비교

표만 보면 단순한데, 실제 판단은 항목 하나하나에 붙은 조건에서 갈려요. 아래에서 돈 계산부터 순서대로 봐요.

가격 구성 비교: 같은 10억이라도 내용물이 달라요

입주권 매물 가격은 보통 "총매수가 10억, 그중 프리미엄 3억"처럼 말해요. 여기서 놓치기 쉬운 게 분담금은 매수가와 별개로 앞으로 낼 돈이라는 점이에요. 같은 단지 같은 평형을 두고 두 권리를 비교한 예시예요.

예시에서 입주권은 권리가액 5억에 프리미엄 3억을 얹어 8억에 사고, 분담금 2억을 이후에 내요. 분양권은 분양가 8억(계약금·중도금·잔금)에 프리미엄 2억을 얹어요. 총액은 같아 보여도 차이가 있어요.

• 조합원 분양가: 입주권은 일반분양가보다 낮아요. 그 차이(예시에서 1억)가 프리미엄에 이미 녹아 있는지 확인해야 해요.
• 동·호수: 입주권은 먼저 정해져요. 조합원이 로열층을 우선 배정받는 경우가 많아 같은 평형이라도 층·향이 달라요.
• 옵션 비용: 분양권은 발코니 확장·옵션 비용이 따로 붙어요. 입주권도 옵션이 있지만 조합원 혜택으로 무상 제공되는 항목이 있는 경우가 있어요.

분담금이 움직이면 총비용도 움직여요

입주권의 가장 큰 변수는 공사비예요. 공사비가 오르면 비례율이 떨어지거나 조합원 분양가가 올라 분담금이 늘어나요. 공사비 10% 상승마다 이 조합원의 분담금이 4천만 원씩 늘어난다고 가정하면 이렇게 돼요.

최근 몇 년 공사비가 크게 오르면서 분담금이 수억 원 늘어난 사업장 소식이 잦았어요. 입주권을 살 때는 "관리처분 당시 분담금"이 아니라 현재 공사비 협상 상황과 추가 분담금 가능성을 조합 총회 자료로 확인하는 게 필수예요. 분담금 계산 구조는 재개발 재건축 절차 글의 비례율 예시를 참고하면 돼요.

입주권 분양권 취득세, 언제 얼마나 내나

취득세는 "무엇을 언제 취득했는가"로 결정돼요.

분양권은 권리를 사는 단계에서는 취득세가 없어요. 아파트가 준공되고 잔금을 치를 때(사용승인일과 잔금일 중 빠른 날) 주택 취득세를 내요. 과세표준은 분양가이고, 분양권을 프리미엄 주고 샀다면 프리미엄을 포함한 실제 취득가액이 기준이 돼요.

입주권은 시점이 둘로 나뉘어요.

1. 매수 단계: 기존 건물이 아직 있으면 주택 취득으로, 멸실(철거) 후라면 토지 취득으로 봐요. 토지 취득세는 취득세 4%에 농어촌특별세·지방교육세를 더해 4.6% 수준이라 1주택자 주택세율(1~3%)보다 높아요.
2. 준공 단계: 새 건물에 대해 원시취득 취득세(2.8% + 부가세)를 내요. 조합원은 대체로 분담금 등 건축비 부분이 과세표준이 돼요.

예를 들어 멸실 후 입주권을 8억에 사면 토지분 취득세만 대략 8억 × 4.6% = 3,680만 원이에요. 같은 금액의 주택을 1주택자로 샀다면 6~9억 구간 세율(8억이면 약 2.33%, 지방세법 제11조)에 지방교육세를 더해 약 2,050만 원이에요(85㎡ 이하 기준). 철거 전이냐 후냐에 따라 취득세가 두 배 가까이 차이 날 수 있다는 뜻이에요. 내 조건에서 주택 취득세가 얼마인지는 취득세 계산기로 먼저 가늠해 보고, 입주권·토지 과세 여부는 시·군·구청에 확인하세요.

또 하나, 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권·분양권은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함돼요(지방세법 제13조의2). 입주권·분양권을 가진 상태에서 다른 집을 사면 다주택 중과세율이 적용될 수 있어요. 2025년 10월 이후 서울 전역 등 조정대상지역에서 일시적 2주택이 아닌 2주택이 되면 8%, 3주택 이상은 12% 중과세율이 적용돼요.

양도세와 주택 수: 기존 집 비과세가 흔들리는 지점

양도세에서 가장 흔한 사고는 기존 1주택 비과세를 기대했다가 입주권·분양권 때문에 2주택자가 되는 경우예요.

• 입주권은 주택 수에 포함돼요.
• 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 포함돼요.

그래서 집 한 채를 가진 사람이 분양권에 당첨되거나 입주권을 사면, 기존 집을 팔 때 1세대1주택 비과세가 아니라 특례 요건을 맞춰야 해요. 대표적인 특례는 두 가지예요.

• 3년 안에 기존 집 처분: 기존 집을 산 지 1년 이상 지난 뒤 입주권·분양권을 취득하고, 그로부터 3년 안에 기존 집을 팔면 비과세 가능.
• 실거주 이전 특례: 3년이 지나도 새 집 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 완공 전 또는 완공 후 3년 안에 기존 집을 팔면 비과세 가능.

근거 조문은 입주권이 소득세법 시행령 제156조의2, 분양권이 제156조의3이에요. 요건이 촘촘하고 예외가 많아서, 기존 집 처분 계획부터 그린 다음 분양권·입주권을 사는 게 순서예요.

타임라인으로 보는 1주택자 특례 예시

2022년 5월에 기존 집을 산 1주택자가 2024년 3월에 분양권(2027년 6월 완공 예정)을 취득했다고 해 볼게요(예시).

두 특례 모두 기존 집이 원래 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖춰야 한다는 점은 같아요. 일시적 2주택 일반 요건은 일시적 2주택 체크리스트와 세목별 주택 수 판단 기준에서 따로 정리했어요.

권리 자체를 팔 때의 세율도 달라요. 입주권은 주택과 같은 단기 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율)이 적용돼요. 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상이어도 60%예요. 즉 분양권은 오래 들고 있어도 준공 전에 팔면 높은 세율이 그대로예요. 단기 세율 완화는 정부가 여러 차례 추진했지만 2026년 10월까지 법 개정은 이뤄지지 않았어요.

세후로 비교하면: 양도차익 1억 원 예시

입주권과 분양권을 각각 2년 반 보유하고 양도차익 1억 원에 판 경우를 계산해 봤어요(비과세 대상이 아니고 다른 양도소득이 없는 경우, 기본공제 250만 원 반영).

차익 크기별로 보면: 분양권 세금은 입주권의 2~6배

같은 조건(기본공제 250만 원, 지방소득세 포함, 필요경비 미반영)으로 차익 크기만 바꿔 계산했어요.

차익이 작을수록 배수가 커요. 입주권은 누진세율 아래쪽 구간(6~15%)을 쓰지만 분양권은 처음 1원부터 60%라서예요. 분양권을 준공 전에 팔면 차익의 약 34.6%만 손에 남는다고 보면 돼요(1 − 60% × 1.1, 기본공제 효과 제외).

장기보유특별공제도 차이가 있어요. 원조합원이 입주권을 팔 때는 관리처분인가 전 기존 주택 보유 기간 분에 대해 공제가 가능하지만, 입주권을 사들인 승계조합원이 준공 전에 팔면 장기보유특별공제를 받기 어려워요.

입주권에서 조심할 것

지위양도 제한. 투기과열지구 안에서는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한돼요(10년 보유·5년 거주 1주택자 등 예외 있음). 2025년 10월부터 서울 전역이 투기과열지구라 서울 재건축은 조합설립인가가 난 단지부터 이 제한이 걸려요. 사고 나서 조합원 자격이 없다는 걸 알게 되면 현금청산 대상이 될 수 있어요. 매수 전 조합에 승계 가능 여부를 서면으로 확인하세요. 규제지역 구분은 투기과열지구와 조정대상지역 차이 참고.

재초환 부담금. 재건축 입주권은 준공 무렵 재건축초과이익환수 부담금이 조합원에게 배분될 수 있어요. 사업 중간에 입주권을 산 승계조합원도 예외가 아니에요. 예정액 통지 여부를 확인하고 계약서에 부담 주체를 적어 두세요. 자세한 계산은 재건축초과이익환수제 글에 있어요.

이주 시점과 실거주. 이주·철거가 끝난 입주권은 사는 순간 살 집이 아니라 땅이에요. 입주까지 3~4년 이상 다른 곳에 살아야 할 수 있으니 그동안의 주거비를 총비용에 넣어 계산해야 해요.

이주비 대출 승계. 매도인이 받은 이주비 대출을 승계하는 조건이라면 승계 가능 여부, 금리, 상환 시점을 은행과 조합에 확인해요.

분양권에서 조심할 것

전매제한. 지역과 공급 유형(공공·민간, 분양가상한제 적용 여부)에 따라 일정 기간 되팔 수 없어요(주택법 제64조). 2023년 4월 완화 이후 기준은 대략 이래요.

서울은 2025년 10월부터 전역이 규제지역이라 새로 분양하는 단지 분양권은 3년 전매제한을 받는다고 보면 돼요. 기간은 당첨자 발표일부터 계산하고, 최종 기준은 해당 단지 입주자모집공고예요. 실거주 의무가 붙은 단지도 있어요.

중도금·잔금 구조. 계약금 10~20% 이후 중도금을 4~6회로 나눠 내고 잔금은 입주 때 내요. 중도금은 집단대출로 묶이는 경우가 많고, 잔금 때는 새로 주택담보대출을 받아야 하는데 그 시점의 LTV·DSR 규제가 계약 당시와 다를 수 있어요. DSR 계산기로 잔금 대출 한도를 미리 확인해 두세요.

분양권 매수 시 자금 흐름. 분양권을 사면 매도인이 낸 계약금·중도금과 프리미엄을 한꺼번에 줘야 해요. 프리미엄이 낮아 보여도 초기 현금 부담은 커요.

판단 기준: 입주권 할인이 공사비 상승을 몇 %까지 버티나

들어가 살 목적이라면 질문은 "입주권이 같은 평형 분양권보다 얼마나 싸게 나왔나"예요. 위 가격 구성 예시를 이어서, 가상의 조건으로 계산했어요.

• 가정: 공사비 10% 상승마다 분담금 4천만 원 증가(위 차트와 같은 가정), 85㎡ 이하 1주택 기준
• 취득세 차이: 멸실 후 입주권 매수가 8억 × 4.6% = 3,680만 원 vs 분양권 잔금 10억 × 3.3%(취득세 3% + 지방교육세 0.3%) = 3,300만 원 → 입주권이 380만 원 더 많고, 준공 때 원시취득 취득세가 따로 붙어요
• 손익분기 공사비 상승률 = (입주권이 싼 금액 − 380만 원) ÷ 4천만 원 × 10%

이 표의 4천만 원은 가정값이에요. 실제로는 조합 총회 자료의 '공사비 1% 변동 시 비례율 변화'를 내 권리가액에 곱해 내 단지 값으로 바꿔 넣으세요. 원시취득 취득세는 분담금 규모에 따라 달라 표에 넣지 않았으니, 그만큼 손익분기는 더 낮아져요.

다른 설명과 결과가 달라지는 지점

• "입주권 = 싸다": 매수가만 비교하면 그래 보이지만, 분담금은 매수가 밖에서 나가는 돈이에요. 총비용(매수가 + 남은 분담금 + 추가 분담 가능성 + 취득세 두 번)으로 비교해야 같은 선에 서요.
• 취득세 시점: 입주권은 살 때(멸실 후라면 토지 4.6%)와 준공 때(원시취득) 두 번, 분양권은 잔금 때 한 번이에요. 같은 날 기준으로 현금 흐름을 그리면 입주권이 훨씬 일찍 큰돈이 나가요.
• 보유 기간을 늘리면 세율이 내려간다?: 입주권은 2년을 넘기면 기본세율로 내려가지만, 분양권은 1년 이상이면 몇 년을 들고 있어도 준공 전에는 60%예요. 분양권에서 '조금만 더 버티면' 전략은 통하지 않아요.

상황별로 어느 쪽이 맞을까

• 무주택, 청약 가점이 높은 경우: 분양권(청약)부터. 조합원 분양가보다는 비싸도 추가 분담 리스크가 없어요.
• 무주택, 가점이 낮고 특정 지역 신축을 원하는 경우: 입주권 검토 가능. 단 지위 승계 여부, 남은 분담금, 이주 기간 주거비를 다 합해서 비교해요.
• 1주택자가 갈아타려는 경우: 둘 다 주택 수에 들어가므로 기존 집 처분 일정과 비과세 특례 요건부터 맞춰요.
• 단기 시세차익이 목적인 경우: 단기 양도세율(60~70%)과 전매제한을 고려하면 남는 게 크지 않은 경우가 많아요. 위 세후 비교처럼 먼저 계산해 보세요.

자주 묻는 질문

입주권과 분양권 중 어느 쪽이 더 싸나요?

일반적으로 조합원 분양가가 일반분양가보다 낮아서 입주권 쪽 기본 가격은 싸요. 하지만 프리미엄에 그 차이가 반영되고, 분담금 증가 가능성과 이주 기간 주거비가 붙어요. 총비용과 리스크를 합산해 비교해야 해요.

분양권도 양도세 주택 수에 들어가나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 주택 수에 포함돼요. 그 전에 취득한 분양권은 포함되지 않아요. 취득세 중과 판단에서는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 들어가요.

입주권을 철거 후에 사면 취득세가 왜 높아지나요?

멸실 후에는 주택이 아닌 토지를 취득한 것으로 보기 때문이에요. 토지 취득세율은 부가세 포함 4.6% 수준이라 1주택자 주택세율보다 높아요. 철거 일정과 잔금일을 맞춰 보고, 정확한 세율은 관할 지자체에 확인하세요.

입주권을 사면 조합원 분담금도 제가 내야 하나요?

그래요. 입주권을 사면 조합원 지위를 승계하므로 남은 분담금, 향후 추가 분담금, 재건축이라면 재초환 부담금까지 함께 떠안는 구조예요. 계약서에 남은 분담금 금액과 납부 일정, 추가 부담 발생 시 처리 기준을 명시해 두는 게 좋아요.

분양권은 언제 팔 수 있나요?

전매제한 기간이 끝난 뒤에 팔 수 있어요. 기간은 지역, 분양가상한제 적용 여부, 공급 유형에 따라 다르고 정책에 따라 자주 바뀌었으니 해당 단지 모집공고에서 확인해요. 팔 때는 보유 기간 1년 미만 70%, 그 이상 60%의 단기 세율이 적용될 수 있어요.

정리

• 입주권 = 기존 자산의 변신, 비용이 열려 있어요(분담금·청산금·재초환).
• 분양권 = 새 계약, 가격은 닫혀 있지만 전매제한·대출 규제·잔금 일정이 변수.
• 취득세는 입주권 멸실 여부, 분양권 잔금 시점에 따라 달라지고, 양도세 주택 수는 둘 다 포함될 수 있어요.
• 기존 집이 있다면 처분 계획과 비과세 특례 요건을 먼저 그리고 나서 사요.

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