smith양도세를 계산하다 보면 가장 크게 숫자가 움직이는 칸이 장기보유특별공제(장특공)예요. 같은 집을 같은 값에 팔아도 이 공제율이 20%냐 80%냐에 따라 세금이 몇 배씩 달라지거든요. 결론부터 말하면, 장기보유특별공제는 보유 3년 이상부터 적용되고, 일반(표1)은 1년에 2%씩 최대 30%, 1세대1주택이면서 2년 이상 거주한 경우(표2)는 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4%로 최대 80%예요. 15억 원에 판 1세대1주택(보유 10년)을 예로 들면 거주 2년 미만일 때 양도세는 약 2,333만 원, 10년 거주했다면 약 262만 원이에요.
이 글에서는 표1과 표2 공제율표, 어떤 경우 표2를 받는지 판단 순서, 거주기간에 따른 세금 차이, 2년 거주 경계에서 흔히 하는 실수를 예시 계산으로 정리할게요. 양도세 전체 계산 순서는 양도세 계산 방법에, 비과세 요건 자체는 1세대1주택 비과세 요건에 따로 정리해 뒀어요. 내 숫자로 바로 계산하려면 양도소득세 계산기를 쓰면 돼요.
장기보유특별공제란: 오래 가질수록 차익을 덜어 주는 제도
장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제2항에 있는 제도로, 오래 보유한 부동산의 양도차익 중 일부를 빼 주는 거예요. 물가 상승분까지 차익으로 보고 세금을 매기면 불공평하다는 취지라, 보유기간이 길수록 공제율이 커져요.
계산 순서에서 장특공은 양도차익 바로 다음이에요.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- (1세대1주택 12억 초과라면) 과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
- 장기보유특별공제 = 과세 대상 차익 × 공제율
- 양도소득금액 − 기본공제 250만 원 = 과세표준 → 세율 적용
차익에 비율로 곱하는 공제라서, 차익이 클수록 공제액도 커져요. 그래서 오래 보유해 차익이 큰 집일수록 장특공의 영향이 결정적이에요.
장기보유특별공제율표: 표1과 표2
| 보유·거주 기간 | 표1 일반 | 표2 보유분 | 표2 거주분 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 12% | 24% | 24% |
| 8년 이상 | 16% | 32% | 32% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표2는 보유분과 거주분을 따로 세서 더해요. 보유 10년·거주 4년이면 40% + 16% = 56%, 보유 10년·거주 10년이면 40% + 40% = 80%예요. 보유와 거주를 모두 꽉 채운 경우 공제율이 어떻게 벌어지는지 보면 이래요.
표2는 10년에 80%로 꽉 차고, 표1은 15년이 되어야 30%예요
표로 보기
| 구분 | 표1 일반 | 표2 1세대1주택 |
|---|---|---|
| 3년 | 6 | 24 |
| 4년 | 8 | 32 |
| 5년 | 10 | 40 |
| 6년 | 12 | 48 |
| 8년 | 16 | 64 |
| 10년 | 20 | 80 |
| 15년 | 30 | 80 |
표1은 15년을 넘겨야 최대 30%인데, 표2는 10년이면 이미 80%예요. 같은 10년 보유라도 공제율이 4배 차이 나는 거예요.
표2를 받으려면: 판단 순서
표2는 조건이 까다로워요. 아래 순서로 하나라도 걸리면 표1(또는 공제 없음)으로 내려가요.
- 자산 종류: 분양권은 장특공이 없어요. 조합원입주권은 종전 주택 부분(관리처분계획인가 전 차익)에만 적용돼요.
- 중과 여부: 조정대상지역 다주택 중과가 적용되면 장특공이 배제돼요. 2022년 5월부터 이어지던 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일로 끝났어요. 지금은 조정대상지역(2025년 10월부터 서울 전역과 경기 12개 지역) 주택을 다주택자가 팔면 원칙적으로 중과와 장특공 배제가 함께 적용돼요.
- 보유 3년: 보유 3년 미만이면 표1·표2 모두 없어요.
- 1세대1주택 비과세 요건: 양도일 현재 1세대 1주택이고, 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함)해서 12억 초과분만 과세되는 '고가주택'이어야 표2 대상이에요. 일시적 2주택 등 1주택으로 보는 특례도 포함돼요.
- 2년 이상 거주: 표2는 보유기간 중 거주 2년 이상이 필요해요. 거주 2년 미만이면 1주택이어도 표1이에요.
여기서 보유기간은 취득일(보통 잔금일)부터 양도일까지, 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 세요. 같은 집에서 나갔다 다시 들어온 경우 거주기간은 합산해요.
거주기간별 양도세 비교: 15억 1주택 예시
아래는 예시 계산이에요. 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄고 중과는 없는 경우예요.
- 취득가액 8억 원, 양도가액 15억 원, 필요경비 3,000만 원, 보유 10년
- 양도차익 6억 7,000만 원 → 12억 초과분 비율 3억 ÷ 15억 = 20% → 과세 대상 차익 1억 3,400만 원
| 거주기간 | 공제율 | 장특공 | 과세표준 | 세금 합계 (지방세 포함) |
|---|---|---|---|---|
| 2년 미만 (표1) | 20% | 2,680만 원 | 1억 470만 원 | 약 2,333만 원 |
| 2년 | 48% | 6,432만 원 | 6,718만 원 | 약 1,140만 원 |
| 3년 | 52% | 6,968만 원 | 6,182만 원 | 약 998만 원 |
| 4년 | 56% | 7,504만 원 | 5,646만 원 | 약 857만 원 |
| 6년 | 64% | 8,576만 원 | 4,574만 원 | 약 616만 원 |
| 8년 | 72% | 9,648만 원 | 3,502만 원 | 약 439만 원 |
| 10년 | 80% | 1억 720만 원 | 2,430만 원 | 약 262만 원 |
가장 극적인 구간은 거주 2년 미만 → 2년이에요. 표1(20%)에서 표2(48%)로 넘어가면서 세금이 절반 이하로 줄어요. 그 뒤로는 거주 1년마다 4%p씩 공제가 늘어 세금이 70만~140만 원씩 줄어들어요.
양도가가 클수록 표2의 힘이 커져요
12억을 조금 넘는 집이면 과세 대상 차익 자체가 작아서 장특공 차이도 작아요. 반대로 비싼 집일수록 차이가 커져요.
- 8억에 사서 13억에 판 경우(필요경비 3,000만 원, 보유 10년): 거주 10년이면 약 31만 원, 거주 2년 미만이면 약 297만 원
- 10억에 사서 20억에 판 경우(필요경비 5,000만 원, 보유 10년): 거주 10년이면 약 1,307만 원, 거주 2년 미만이면 약 1억 413만 원
20억 매도 사례에서는 거주 여부 하나로 세금이 9,000만 원 넘게 갈려요. 처음부터 실거주 계획을 세우고 2년 이상 사는 게 장기적으로 가장 큰 절세가 되는 이유예요.
일반 주택(표1)은 보유기간이 답
다주택자이거나 비과세 요건을 못 갖춘 집은 표1이라 보유기간만 볼 수 있어요. 5억에 사서 9억에 판 경우(필요경비 2,500만 원, 양도차익 3억 7,500만 원)를 보면 이래요.
| 보유기간 | 공제율 | 세금 합계 (지방세 포함) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 약 1억 2,547만 원 |
| 5년 | 10% | 약 1억 1,887만 원 |
| 10년 | 20% | 약 1억 242만 원 |
| 15년 | 30% | 약 8,675만 원 |
표1은 1년 더 보유해도 2%p라 세금이 수백만 원 줄어드는 정도예요. 부부 공동명의라면 10년 보유 기준 약 7,961만 원으로 단독(약 1억 242만 원)보다 2,281만 원 줄어요. 기본공제를 두 번 받고 누진세율이 나눠 적용되기 때문이에요.
2026년 5월 이후 다주택자: 중과가 붙으면 장특공도 사라져요
중과 한시 배제가 2026년 5월 9일에 끝나면서, 조정대상지역 주택을 다주택 상태로 팔면 세율 가산(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)과 장특공 배제가 한꺼번에 적용돼요. 위 표1 예시(5억 취득, 9억 양도, 필요경비 2,500만 원, 보유 10년)를 같은 조건으로 다시 계산하면 차이가 이렇게 커요.
| 상황 (보유 10년) | 장특공 | 세율 | 세금 합계 (지방세 포함) |
|---|---|---|---|
| 비조정지역 2주택, 일반 과세 | 20% (표1) | 기본세율 | 약 1억 242만 원 |
| 조정대상지역 2주택, 중과 | 배제 | 기본세율 + 20%p | 약 2억 1,732만 원 |
| 조정대상지역 3주택 이상, 중과 | 배제 | 기본세율 + 30%p | 약 2억 5,829만 원 |
같은 차익인데 중과 여부 하나로 세금이 두 배 넘게 벌어져요. 일시적 2주택(신규 취득 후 3년 안에 종전 주택 양도), 상속주택, 일정 요건의 장기임대주택처럼 중과에서 빠지는 예외도 있으니, 2주택 이상이라면 일시적 2주택 체크리스트와 국세청 양도소득세 안내로 내 경우가 예외인지 먼저 확인하세요.
보유·거주기간을 날짜로 세는 법
공제율은 "몇 년 이상"으로 끊기기 때문에 하루 차이로 한 칸이 내려갈 수 있어요. 기간을 세는 기준을 날짜로 정리하면 이래요.
| 구분 | 시작일 | 끝나는 날 | 예시 |
|---|---|---|---|
| 보유기간 | 취득일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) | 양도일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날) | 2016-10-20 잔금 → 2026-10-20 이후 양도해야 10년 |
| 거주기간 | 주민등록 전입일 | 전출일(또는 양도일) | 2024-03-05 전입 → 2026-03-05 이후 2년 |
| 분양 아파트 보유 | 잔금 청산일(입주 시점) | 양도일 | 분양 계약일은 보유기간이 아님 |
| 상속 주택 보유 | 상속개시일 | 양도일 | 피상속인 보유기간은 장특공에선 합산 안 함 |
경계 근처라면 잔금일을 며칠 늦추는 것만으로 공제율이 한 칸 올라가요. 계약서를 쓰기 전에 보유·거주기간을 위 기준으로 먼저 세 보세요.
장특공과 함께 챙길 절세 포인트
장기보유특별공제는 차익에 비율로 곱해지기 때문에, 그 앞 단계인 양도차익을 줄이면 공제 뒤 숫자도 같이 줄어요.
- 필요경비 증빙: 취득세, 살 때·팔 때 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·섀시 교체 같은 자본적 지출은 차익에서 빠져요. 도배·장판·보일러 수리 같은 일반 수선비는 안 돼요. 영수증과 계좌이체 내역을 매수 때부터 모아 두세요.
- 양도 시기 분산: 같은 해에 두 건을 팔면 기본공제 250만 원은 한 번만 받고 소득이 합쳐져 누진세율이 올라가요. 해를 나눠 팔면 각각 기본공제와 낮은 구간을 쓸 수 있어요.
- 공동명의: 부부가 반씩 보유하면 양도소득이 나뉘어 누진세율 구간이 낮아져요. 다만 명의를 나중에 바꾸면 증여세·취득세가 생기니, 처음 취득할 때 정하는 게 좋아요.
2년 거주 경계에서 흔한 실수
- 전입일 기준 착각: 거주기간은 이삿날이 아니라 주민등록 전입일부터 세요. 이사 후 전입신고를 늦게 했다면 그만큼 거주기간이 줄어요.
- 잔금일 하루 차이: 보유기간 3년, 10년 같은 경계를 하루 차이로 못 넘기면 공제율이 한 칸 내려가요. 잔금일을 경계 다음 날 이후로 잡는 게 안전해요.
- 세대원만 거주: 원칙적으로 거주요건은 세대 전원이 함께 살아야 해요. 취학·근무상 형편 같은 부득이한 사유가 아니면 일부만 살면 인정이 어려울 수 있어요.
- 주택 수 착오: 오피스텔·분양권·입주권이 주택 수에 들어가 1세대1주택이 깨지는 경우가 많아요. 세금별 주택 수 계산을 먼저 확인하세요.
- 신고 기한: 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스나 관할 세무서에 예정신고해야 해요. 늦으면 무신고가산세(20%)와 납부지연가산세가 붙어요. 1세대1주택 비과세라도 12억 초과 고가주택이면 신고 대상이에요.
자주 묻는 질문
장기보유특별공제 80%는 몇 년 살아야 받나요?
1세대1주택으로 보유 10년 이상, 거주 10년 이상이어야 80%예요. 보유 10년·거주 5년이면 40% + 20% = 60%처럼 거주기간만큼 덜 받아요.
1주택인데 거주를 안 했으면 장특공을 못 받나요?
받을 수는 있지만 표1이 적용돼요. 보유 3년 6%부터 연 2%p씩 늘어 15년 이상 30%가 최대예요. 표2(최대 80%)는 2년 이상 거주해야 해요.
분양권으로 산 아파트의 보유기간은 언제부터인가요?
분양권 상태에서는 장특공이 없고, 보유기간은 아파트 잔금을 치르고 취득한 날부터 세요. 그래서 분양받은 아파트는 입주(취득) 후 3년이 지나야 장특공이 시작돼요.
다주택자도 장기보유특별공제를 받나요?
중과가 적용되지 않으면 표1로 받아요. 조정대상지역 다주택 중과가 적용되면 장특공 자체가 배제돼요. 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일에 끝나서, 지금은 비조정지역 주택이거나 일시적 2주택 같은 중과 예외에 해당할 때만 표1을 받을 수 있어요.
상속받은 집의 보유기간은 언제부터 세나요?
장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일(사망일)부터 세요. 다만 1세대1주택 비과세 판단 등 일부 규정은 동일세대 피상속인의 보유기간을 합산하는 특례가 있어 상황마다 달라요.
정리
장기보유특별공제는 표1(일반, 연 2%, 최대 30%)과 표2(1세대1주택·거주 2년 이상, 보유 4% + 거주 4%, 최대 80%) 두 가지예요. 비싼 1주택일수록 거주기간이 세금을 크게 바꾸고, 특히 거주 2년을 채우는지가 가장 큰 갈림길이에요. 팔기 전에 보유·거주 기간을 날짜로 정확히 세 보고, 경계 근처라면 잔금일을 조정하는 것만으로도 큰 차이를 만들 수 있어요.
- 내 조건으로 계산: 양도소득세 계산기
- 전체 계산 순서: 양도세 계산 방법, 양도차익부터 세율까지
- 비과세 요건: 1세대1주택 비과세 요건과 12억 계산
- 필요경비 미리 구하기: 취득세 계산기, 중개수수료 계산기