가족 간 부동산 매매 세금, 부모 자식 저가 거래 기준과 증여 추정·자금출처 체크

부모님 집을 자녀가 사거나, 반대로 자녀 명의 집을 부모가 사는 경우가 있어요. 증여 대신 매매로 하면 세금이 줄지 않느냐는 생각에서 출발하는 경우가 많아요.

결론부터 말하면, 가족 간 매매는 가능하지만 세법은 배우자·직계존비속 간 양도를 원칙적으로 증여로 추정하기 때문에 "진짜 매매"임을 납세자가 입증해야 해요. 그리고 시가보다 싸게 거래하면 자녀 쪽 증여세(차액이 시가 30%와 3억 원 중 적은 금액 이상), 부모 쪽 양도세(차액이 시가 5% 이상 또는 3억 원 이상), 취득세가 각각 다른 기준으로 걸려요. 증여세는 문제없는데 양도세에서 걸리는 경우가 가장 흔해요.

이 글은 2026년 10월 기준 세법 구조를 정리한 거예요. 금액이 큰 거래라 실제 진행 전에는 국세청 상담센터(126)나 세무사 검토를 받는 편이 결과적으로 가장 싸게 먹혀요.

왜 가족 간 매매를 따로 보나: 증여 추정

상속세 및 증여세법 제44조는 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정해요. "판 것"이라고 주장하려면 실제로 대가를 주고받았다는 사실을 납세자가 입증해야 한다는 뜻이에요.

추정이 깨지는 대표적인 경우는 이래요.

• 대가를 지급한 사실이 명백히 입증되는 경우(금융 이체 내역 등)
• 자녀가 그 대가를 자기 소득, 기존 재산, 상속·증여받은 재산 등으로 지급했음이 확인되는 경우
• 경매·공매로 취득한 경우 등

출발점이 일반 거래와 다르기 때문에, 가격과 돈의 흐름 두 가지를 모두 일반 거래보다 꼼꼼하게 준비해야 해요.

첫 번째 포인트: 가격, 기준이 세 개예요

가족 간 거래는 시가보다 싸게 하는 경우가 많아요. 이때 세 가지 세금이 각자 다른 기준으로 봐요.

근거 조문은 각각 상증법 제35조(저가 양수에 따른 이익의 증여), 소득세법 제101조와 소득세법 시행령 제167조, 지방세법 제10조의3이에요. 증여세 기준(30%)과 양도세 기준(5%)이 다르다는 점이 핵심이에요. 시가 대비 몇 퍼센트 낮은지 퍼센트 계산기로 먼저 확인하면 어느 기준에 걸리는지 감이 와요.

시가 10억 원 아파트 예시

시가 10억 원이면 30%가 3억 원이라 증여세 기준금액은 3억 원이에요. 거래가별로 자녀 쪽 증여 과세 대상 금액을 계산하면 이래요.

• 거래가 7.5억 원: 차액 2.5억 원 < 3억 원 → 자녀 증여세 없음. 그러나 차액이 시가의 25%로 5% 이상이라 부모 양도세는 양도가액 10억 원으로 재계산해요.
• 거래가 6억 원: 차액 4억 원 − 3억 원 = 1억 원이 증여재산가액이에요. 성인 자녀 증여재산공제 5천만 원(10년 합산, 다른 증여가 없다고 가정)을 빼면 과세표준 5천만 원, 세율 10%로 500만 원, 신고세액공제 3%를 적용하면 485만 원이에요.
• 거래가 5억 원: 증여재산가액 2억 원 − 공제 5천만 원 = 1.5억 원, 세액 1.5억 × 20% − 1천만 원 = 2,000만 원, 신고세액공제 후 1,940만 원이에요.

부모가 1세대1주택 비과세 대상이라면 양도가액을 시가로 재계산해도 12억 원 이하 비과세 범위 안에 있으면 실제 양도세가 없을 수 있어요. 반대로 다주택자라면 시가 기준 재계산이 큰 세금으로 이어질 수 있어요. 비과세 요건은 1주택 비과세 정리를 참고하세요.

시가 9.5억 원 이상 거래하면 깨끗한가

차이가 5% 미만이면 세 가지 기준을 모두 피할 수 있어요. 시가 10억 원 기준으로 9억 5천만 원 초과(차이 5천만 원 미만)가 그 선이에요. 다만 이건 시가가 정말 10억 원일 때 이야기라, 시가 자체를 어떻게 잡느냐가 다음 문제예요.

두 번째 포인트: 시가는 얼마로 보나

모든 판단은 "시가"에서 출발해요. 시가를 어떻게 잡느냐에 따라 차액이 바뀌고, 결과도 바뀌어요.

• 아파트: 같은 단지, 면적·위치·용도가 비슷한 주택의 매매사례가액이 시가로 쓰일 수 있어요. 실거래가 조회법은 실거래가 해석법에 정리했어요.
• 빌라·단독주택: 비교 거래가 드물어 감정평가를 받아 두는 방법이 많이 쓰여요. 감정평가액이 있으면 시가로 인정받기 쉬워요.
• 공시가격: 시가를 산정하기 어려울 때 보충적으로 쓰이지만, 국세청이 사후에 감정평가로 시가를 다시 정하는 경우도 있어요.

세목마다 시가를 찾는 기간도 달라요.

같은 거래라도 세목마다 참고하는 사례 기간이 달라 시가가 다르게 잡힐 수 있어요. 거래 전에 비교 거래 자료나 감정평가서를 준비해 두는 게 가장 확실한 방어예요.

세 번째 포인트: 돈의 흐름과 자금출처

가격보다 더 자주 문제 되는 것이 자금이에요.

• 자녀가 낸 매매대금이 어디서 왔는가(소득, 저축, 대출)
• 대금이 실제로 부모 계좌로 이체됐는가(현금 수수는 입증이 어려움)
• 받은 돈을 부모가 다시 자녀에게 돌려주지 않았는가

부모에게 빌린 돈이라면: 차용증과 이자

부모에게 돈을 빌려 집값을 냈다면 차용증, 이자 지급 기록, 원금 상환 계획이 있어야 실제 차용으로 인정받을 가능성이 높아져요. 이자를 전혀 받지 않거나 적정 이자율(2026년 10월 기준 연 4.6%)보다 낮게 받으면 그 차이를 증여로 볼 수 있는데, 그 차이가 연 1천만 원 미만이면 과세하지 않아요(상증법 제41조의4).

다만 이 기준은 이자 부분에 대한 것이고, 원금을 갚지 않으면 원금 자체가 증여로 볼 수 있다는 점은 별개예요. 차용증에는 금액, 이자율, 이자 지급일, 상환 기한을 적고 실제로 이자를 이체하는 기록을 남기세요. 상환 기간이 지나치게 길거나 자녀의 소득으로 상환할 능력이 없어 보이면 차용으로 인정받기 어려워요.

주택 취득 시 자금조달계획서를 내야 하는 경우(규제지역 주택이거나 비규제지역 6억 원 이상 등)에는 그 내용과 실제 자금 흐름이 맞아야 해요. 계획서에 "부모 차입"을 적었다면 차용증과 이체 내역이 함께 준비돼 있어야 해요.

네 번째 포인트: 전세를 끼는 경우와 부담부증여

자녀가 부모 집을 사면서 기존 전세보증금을 승계하고 나머지만 내는 구조도 흔해요. 이때 승계한 보증금은 결국 자녀가 갚아야 할 채무예요. 나중에 그 보증금을 부모가 대신 돌려준다면 증여 문제가 생기니, 세입자가 바뀔 때 보증금을 누가 반환했는지 기록이 남도록 하세요.

비슷한 구조로 부담부증여가 있어요. 전세보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기면서 증여하는 방식인데, 채무 부분은 부모가 양도한 것으로 보아 양도세가, 나머지는 자녀 증여세가 과세돼요. 매매와 증여의 중간 형태라 상황에 따라 유리할 수 있어요.

매매 vs 증여 vs 부담부증여, 무엇이 유리한가

매매가 늘 유리한 건 아니에요.

부모가 1세대1주택 비과세 대상이라면 매매가 유리할 수 있고, 아니라면 증여가 나을 수도 있어요. 취득세는 취득세 계산기로 유상취득 기준을 먼저 확인하고, 증여 취득세(3.5%, 조정대상지역 공시가격 3억 원 이상 주택을 다주택자가 증여하면 12% 중과, 1세대1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 중과 제외)와 비교해 보세요. 2025년 10월 이후 서울 전역이 조정대상지역이라 서울 주택 증여는 중과 여부를 특히 꼼꼼히 봐야 해요. 주택 수에 따라 세금이 달라지니 세목별 주택 수 기준도 함께 보세요.

거래 진행 순서와 신고 기한

양도세 예정신고와 증여세 신고는 홈택스에서 할 수 있어요. 등기 절차는 셀프 등기 하는 법에 정리해 뒀어요.

흔한 실수와 준비 체크리스트

거래 전 준비할 것을 정리하면 이래요.

• 시가 근거: 비교 거래 자료 또는 감정평가서
• 거래가 대비 시가 차이 비율 계산(5%, 30%, 3억 기준 각각 확인)
• 자녀 자금 출처 증빙: 소득, 예금, 대출, 기존 증여 신고 내역
• 부모 차입이 있다면 차용증, 이자 이체 계획, 상환 계획
• 매매대금 계좌 이체(현금 금지)
• 부모 양도세·자녀 취득세·증여세 시뮬레이션, 매매·증여·부담부증여 비교

자주 묻는 질문

부모 자식 간 집을 시세보다 얼마나 싸게 팔 수 있나요?

자녀 증여세 기준으로는 시가와의 차액이 시가 30%와 3억 원 중 적은 금액 미만이면 증여세가 없어요. 하지만 부모 양도세는 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면 시가로 재계산하므로, 두 기준을 모두 확인해야 해요.

가족 간 매매도 실거래 신고를 해야 하나요?

네, 일반 매매와 똑같이 계약일부터 30일 안에 신고해야 해요. 직거래라면 매도인과 매수인이 공동으로 신고해요. 신고 금액은 계약서 금액과 같아야 해요.

부모님께 돈을 빌려 집을 사면 증여세가 나오나요?

실제 차용으로 인정되면 원금은 증여가 아니에요. 차용증, 이자 지급, 원금 상환 기록이 있어야 하고, 적정 이자율(연 4.6%)과 실제 이자의 차이가 연 1천만 원 이상이면 그 차이에 대해 증여세가 과세될 수 있어요.

가족 간 매매에서 시가는 누가 정하나요?

납세자가 비교 거래나 감정평가로 근거를 마련해 신고하지만, 세무서가 다른 매매사례가액이나 감정평가로 시가를 다시 정할 수 있어요. 다툼을 줄이려면 거래 전 감정평가를 받아 두는 방법이 많이 쓰여요.

매매와 증여 중 어느 쪽이 세금이 적나요?

부모의 주택 수와 비과세 여부, 자녀의 자금 사정, 주택에 낀 채무, 지역 등에 따라 달라 일률적으로 말할 수 없어요. 매매·증여·부담부증여 세 가지를 같은 조건으로 계산해 비교하고 세무 상담을 받는 것이 가장 정확해요.

정리

• 가족 간 매매는 증여로 추정되는 데서 출발해요. 대금 이체와 자금 출처로 입증해요.
• 시가 기준을 먼저 잡고, 자녀 증여세(30%·3억), 부모 양도세(5%·3억), 취득세(시가인정액) 기준을 각각 확인해요.
• 부모 차입은 차용증 + 이자 이체 + 상환 기록. 무이자는 약 2.17억 원까지 이자 증여 문제가 없어요.
• 매매·증여·부담부증여를 모두 놓고 세무 상담을 받아요.

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