청약 가점 계산법, 84점 만점 항목별 배점과 부적격 피하는 기준 총정리

청약 가점은 무주택기간(최대 32점) + 부양가족 수(최대 35점) + 청약통장 가입기간(최대 17점), 이 세 항목을 더한 값이고 만점은 84점이에요. 계산 자체는 덧셈이지만 "무주택기간을 언제부터 세는지", "부모님을 부양가족으로 넣을 수 있는지"에서 틀리는 사람이 정말 많아요.

가점은 청약홈에서 신청자가 직접 입력하는 방식이라, 잘못 넣으면 당첨이 되더라도 서류 검증 단계에서 부적격 처리돼요. 이 글은 가상의 네 가구 점수 계산, 기다리면 1년에 몇 점 오르는지(통장·무주택이 둘 다 만점 전이면 연 3점) 연도별 추이표, 그리고 "목표 커트라인과의 차이 ÷ 연간 상승폭 = 기다릴 햇수"라는 판단 기준을 담았어요.

기준은 2026년 10월 현재 시행 중인 「주택공급에 관한 규칙」 가점 기준이에요(국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙 별표 1이 가점 산정 기준표예요). 청약 제도는 거의 매년 손질되니 신청 직전에는 반드시 해당 단지 모집공고와 청약홈 안내를 다시 확인해 주세요.

청약 가점 배점표, 세 항목 84점 구조

가점제는 민영주택 일반공급에서 가점제 물량에 적용돼요(추첨제 물량은 점수와 무관). 세 항목의 배점 방식은 다음과 같아요.

표만 봐도 구조가 보여요. 부양가족과 무주택기간 두 항목이 67점으로 전체의 약 80%예요. 통장 가입기간은 아무리 오래돼도 17점이 끝이라, "통장을 오래 들었으니 유리하겠지"라는 생각은 반만 맞아요. 1인 가구가 가점제에서 불리하다는 말도 여기서 나와요. 부양가족이 0명이면 시작이 5점이라 만점 대비 30점이 이미 빠진 채로 출발하거든요.

항목별 점수를 빠르게 계산하는 공식

배점표를 매번 찾아보기 귀찮으면 아래처럼 외워 두면 편해요. (y = 만 년수, 소수점 버림)

• 무주택기간: 2 × (y + 1) 점, 최대 32점 → 4년 차(만 4년 이상 5년 미만)면 10점
• 부양가족: 5 + 5 × 인원 점, 최대 35점 → 2명이면 15점
• 통장 가입기간: 1년 이상이면 y + 2 점, 최대 17점 → 8년이면 10점

무주택기간 계산, 가장 많이 틀리는 기산점

무주택기간은 "집이 없었던 기간 전부"가 아니에요. 시작점이 법으로 정해져 있어요.

1. 만 30세가 된 날부터 센다.
2. 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 센다.
3. 그 사이 본인이나 배우자가 주택을 소유했다가 처분했다면, 마지막으로 무주택자가 된 날부터 다시 센다.

그래서 만 30세 미만 미혼은 아무리 오래 무주택이었어도 무주택기간 점수가 0점이에요. 그리고 무주택 여부는 본인만이 아니라 세대 전체(배우자, 같은 등본의 직계존비속 포함)로 판단해요. 배우자가 결혼 전에 산 오피스텔이나 분양권을 갖고 있으면 문제가 될 수 있어요.

무주택으로 봐주는 예외

모든 주택 소유가 유주택으로 처리되는 건 아니에요. 대표적인 예외는 이렇습니다.

• 소형·저가주택: 민영주택 일반공급 가점제에서, 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 일정 금액 이하인 주택 1채는 무주택으로 봐요. 2024년 개정으로 수도권 1억 6천만 원, 비수도권 1억 원 이하로 기준이 올라갔어요. 단 특별공급에는 이 예외가 적용되지 않아요.
• 60세 이상 직계존속 소유 주택: 같은 세대의 만 60세 이상 부모님이 집을 갖고 있어도 신청자는 무주택으로 봐요. 대신 그 부모님은 부양가족에서 빠져요.
• 상속으로 받은 공유지분: 상속으로 지분을 받았다가 일정 기간 내 처분한 경우 등 예외가 있어요.

예외 조건은 세부 요건이 까다롭고 개정이 잦아서, 본인이 해당한다고 생각되면 모집공고의 "무주택 판단 기준" 항목을 반드시 읽어 보세요.

부양가족 수, 주민등록등본이 기준

부양가족은 본인을 제외한 세대원 중 아래 조건을 충족하는 사람이에요. 입주자모집공고일 기준 주민등록등본이 판단 근거예요.

부양가족에서 제일 많이 나오는 실수는 부모님 전입 시점이에요. 청약 직전에 부모님 주소를 옮겨 놓는 건 3년 요건 때문에 효과가 없어요. 게다가 2025년 이후 부양가족 위장전입 검증이 강화돼 직계존속의 실제 거주 여부를 건강보험 이용 내역 등으로 확인하는 방향으로 바뀌었으니, 서류상으로만 맞춘 부양가족은 위험해요.

정부의 점검도 계속 강해지고 있어요. 국토교통부는 2024년 하반기 점검부터 직계존속의 건강보험 요양급여내역 제출을 받기 시작했고, 2025년 상반기 점검에서 부정청약 의심 252건 가운데 245건이 위장전입이었다고 밝혔어요. 2026년 5월에는 2025년 7월 이후 분양한 규제지역 등 43개 단지의 가점 만점·대가족 당첨자를 전수조사하면서, 30세 이상 자녀의 등재 요건을 1년에서 3년으로 늘리는 방안도 함께 발표했어요. 신청할 단지의 모집공고에 적힌 부양가족 기준이 최신 기준이니 꼭 대조해 보세요.

또 하나, 부모님이 주택을 소유하고 계신데 만 60세 미만이면 신청자 세대 전체가 유주택이 될 수도 있어요. 부양가족 점수 5점 올리려다 무주택기간 점수 전체를 날리는 일이 생기는 거죠.

청약통장 가입기간, 배우자 통장도 반영

통장 가입기간은 가입일부터 입주자모집공고일까지의 기간이에요. 중간에 통장을 해지하고 다시 만들었다면 새로 만든 날부터 세요.

2024년 3월 개편으로 배우자 통장 가입기간 점수의 50%를 최대 3점까지 더할 수 있게 됐어요. 예를 들어 본인 가입 8년(10점), 배우자 가입 6년(8점)이라면 배우자 점수의 절반인 4점이 아니라 상한 3점이 더해져 13점이 돼요. 다만 합산해도 만점 17점을 넘을 수는 없어요.

미성년자 시절 가입기간은 2024년 개정으로 인정 범위가 2년에서 5년으로 늘었어요(납입 인정 한도도 240만 원에서 600만 원으로). 아이 명의 통장을 일찍 만들어 두라는 말이 나오는 이유예요. 다만 이 확대는 2024년 이후 납입분부터 반영되는 구조라, 그 전에 성년이 된 사람은 종전 기준(최대 2년)이 적용돼요.

또 2024년 3월 25일부터 가점이 같으면 추첨 대신 통장 가입기간이 긴 사람을 먼저 당첨시켜요. 커트라인 점수에 동점자가 몰리는 인기 단지에서는 통장 기간 1~2년 차이가 당락을 가를 수 있어서, 가입기간 점수가 만점이라도 통장을 해지하지 않는 게 유리해요. 통장 운영 전략은 청약통장 월 납입액과 소득공제 정리에서 따로 다뤘어요.

가구 유형별 청약 가점 계산 예시

실제로 어느 정도 점수가 나오는지 가상의 네 가구로 계산해 볼게요. 모두 예시이고, 모집공고일 기준이에요.

C 가구를 보면 혼인신고가 32세라 기산점은 혼인일이 아니라 만 30세예요. "결혼한 지 6년이니 6년"이라고 입력하면 14점이 되어 실제보다 4점 낮게 들어가요. 반대로 혼인 전 무주택 기간을 30세 이전부터 세서 높게 입력하면 부적격이에요. 낮게 입력하면 손해, 높게 입력하면 부적격이라는 비대칭을 꼭 기억해 두세요.

기다리면 몇 점 오를까: 연도별 가점 추이

가족 수가 그대로라면 해마다 오르는 건 무주택기간(+2점)과 통장 가입기간(+1점)뿐이에요. 그래서 둘 다 만점 전이면 1년에 3점, 통장만 만점(15년)이면 2점, 둘 다 만점이면 0점 올라요. 위 B·C 가구가 지금 조건 그대로 기다린다고 보고 직접 계산했어요.

판단 기준: 기다릴까, 다른 길로 갈까

기다릴 햇수 = (관심 단지 최근 당첨 최저 가점 − 내 점수) ÷ 연간 상승폭으로 계산해요.

• C 가구가 노리는 단지의 최근 최저 가점이 61점이면 차이 9점 ÷ 3점 = 3년이에요.
• B 가구가 같은 단지를 노리면 차이 32점 ÷ 3점 = 10.7년인데, 통장은 5년 뒤 만점이 돼 그 뒤로는 연 2점이라 실제로는 더 걸려요. 이 경우 가점제보다 추첨제 물량·특별공급이 현실적이에요.
• 부양가족 1명은 무주택 2.5년치(5점)에 해당해요. 실제로 함께 살 계획이 있는 무주택 부모님이라면 3년 요건 때문에 동거 시작 시점이 점수를 크게 바꿔요. 위장전입은 아래 주의처럼 부정청약이에요.

커트라인은 단지·면적·시기마다 달라서, 위 계산의 '목표 점수'는 청약홈 당첨가점 조회에서 직접 찾은 값을 넣어야 해요.

청약홈 가점 입력 순서와 증빙 서류

가점은 청약 신청 화면에서 항목별로 직접 고르는 방식이에요. 당첨되면 아래 서류로 입력값을 검증받아요. 청약홈은 한국부동산원이 운영해요.

순서는 이렇게 하면 실수가 줄어요.

1. 모집공고일을 먼저 확인해요. 모든 기간 계산의 기준일이에요.
2. 주민등록초본으로 부모님 전입일과 내 세대 변동 이력을 뽑아 3년 요건을 날짜로 계산해요.
3. 배우자 포함 세대원 전원의 주택·분양권 이력을 정리해요.
4. 청약 가점 계산기로 먼저 점수를 내 보고, 청약홈 화면의 점수와 같은지 비교해요.
5. 다르면 어느 항목에서 차이가 나는지 찾은 뒤에 신청해요.

청약 가점 몇 점이면 당첨될까

"몇 점이면 된다"는 정답은 없어요. 지역, 단지 선호도, 전용면적, 해당 시점의 경쟁 상황에 따라 당첨 커트라인이 수십 점씩 차이 나요. 그래서 막연한 평균보다 관심 단지의 과거 당첨 가점을 직접 보는 게 훨씬 정확해요.

1. 청약홈 → 청약일정 및 통계 → 당첨가점 조회에서 최근 1~2년 관심 지역 단지를 찾는다.
2. 전용 59㎡, 84㎡처럼 내가 넣을 면적의 최저·평균 가점을 메모한다.
3. 내 점수와 비교해 "가점으로 노릴지, 추첨제 물량이나 특별공급으로 갈지"를 정한다.

점수가 낮다면 가점제에만 매달릴 필요가 없어요. 전용 85㎡ 초과 물량이나 비규제지역에는 추첨제 비율이 있고, 신혼부부·생애최초 같은 특별공급은 가점제와 완전히 다른 기준으로 뽑아요. 유형별 구조는 청약 특별공급 종류 비교에 정리해 두었어요.

청약 가점 부적격, 흔한 실수 체크리스트

부적격 판정을 받으면 당첨이 취소되고, 주택공급에 관한 규칙에 따라 당첨일부터 일정 기간 다른 분양주택 당첨이 제한돼요.

단순 계산 실수(부적격)와 달리, 위장전입처럼 고의로 점수를 부풀린 부정청약은 차원이 달라요. 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금, 계약 취소와 주택 환수, 최대 10년 청약 자격 제한까지 받을 수 있어요.

아래는 실제로 자주 걸리는 패턴이에요.

• 무주택기간을 혼인 전부터 계산: 만 30세 이전 미혼 기간은 0이에요.
• 배우자의 결혼 전 주택·분양권 누락: 세대 전체 기준이라 배우자 이력도 포함돼요.
• 부모님 등재 3년 미달: 공고일 기준으로 3년이 "계속" 이어져야 해요. 중간에 주소를 한 번 옮겼다면 다시 셉니다.
• 유주택 부모님을 부양가족으로 넣음: 부양가족 불인정에 그치지 않고 무주택 판단까지 영향을 줄 수 있어요.
• 30세 이상 자녀 등재 기간 1년 미달: 미혼이어도 1년이 안 되면 제외예요.
• 통장 재가입 사실을 잊음: 해지 후 재가입이면 새 가입일 기준이에요.
• 기준일을 신청일로 착각: 모든 기간은 신청일이 아니라 입주자모집공고일 기준이에요. 만 30세 생일이나 통장 가입 기념일이 공고일 바로 뒤라면 하루 차이로 무주택 2점·통장 1점이 덜 인정돼요.

가점을 지키는 방법

• 배우자 통장 유지: 배우자 통장은 최대 3점(통장 3년치)이에요. 해지하면 다시 0부터 세요.
• 무주택기간 끊지 않기: 주택 수에 포함되는 자산을 사면 무주택기간이 0부터 다시 시작돼요. B 가구라면 12점이 2점으로 떨어져요.

자주 묻는 질문

만 30세 전에 결혼했다가 이혼했으면 무주택기간은 어떻게 세나요?

혼인 이력이 있으면 만 30세 이전이라도 최초 혼인신고일부터 무주택기간을 세는 것이 원칙이에요. 다만 그 기간 중 주택 소유 이력이 있으면 마지막 무주택이 된 날부터 다시 셉니다. 사례가 복잡하면 청약홈 상담이나 해당 사업주체에 문의하는 게 안전해요.

따로 사는 부모님을 부양가족으로 넣을 수 있나요?

직계존속은 신청자와 같은 주민등록등본에 3년 이상 계속 올라 있어야 인정돼요. 따로 산다면 생활비를 드리고 있어도 가점제 부양가족으로는 셀 수 없어요. 반대로 배우자는 주소가 달라도 인정돼요.

배우자 통장 가입기간은 무조건 더해지나요?

배우자 통장 가입기간 점수의 50%를 최대 3점까지 더할 수 있어요. 본인 통장이 이미 15년 이상으로 17점 만점이라면 더해도 17점이에요. 신청 화면에서 배우자 통장 정보를 별도로 입력해야 반영돼요.

가점을 낮게 입력하면 어떻게 되나요?

실제보다 낮게 입력해도 부적격은 아니지만, 입력한 점수로 경쟁하기 때문에 그만큼 손해예요. 높게 입력한 경우만 부적격이 되므로, 애매한 항목은 근거 서류로 확인한 뒤 정확한 점수를 넣는 게 가장 좋아요.

청약 가점은 1년에 몇 점 오르나요?

부양가족 수가 그대로라면 무주택기간 2점과 통장 가입기간 1점, 합쳐서 1년에 3점이에요. 통장이 15년(17점)을 채우면 2점, 무주택기간까지 15년(32점)을 채우면 더 오르지 않아요. 그 뒤로는 부양가족이 늘어야 점수가 올라요.

가점이 같으면 누가 당첨되나요?

2024년 3월 25일 이후 모집공고 단지부터는 동점자 가운데 청약통장 가입기간이 긴 사람이 우선이에요. 예전처럼 추첨으로 정하지 않기 때문에, 가점 만점권이 아니어도 통장을 오래 유지하는 게 의미가 있어요.

청약 가점은 어디서 계산해 볼 수 있나요?

이 사이트의 청약 가점 계산기나 청약홈(한국부동산원) 사이트의 청약가점 계산기에서 항목별로 입력해 볼 수 있어요. 이 글의 공식으로 먼저 손계산을 해 보고, 청약홈 결과와 다르면 어떤 항목에서 차이가 나는지 확인하는 방식이 실수를 줄여 줘요.

정리

청약 가점은 세 항목의 덧셈이지만, 점수를 결정하는 건 기산점과 인정 조건이에요. 무주택기간은 만 30세 또는 혼인신고일부터, 부모님은 3년 동거 요건, 통장은 가입일과 배우자 합산 상한 3점. 이 세 가지만 정확히 잡아도 계산 오류의 대부분은 사라져요.

점수가 낮게 나왔다면 실망하기보다 전략을 바꾸는 게 맞아요. 특별공급 자격을 먼저 확인해 보고(생애최초 특별공급 자격 체크리스트, 신혼부부 특별공급 질문 정리), 당첨 이후 자금 계획은 LTV 계산기와 취득세 계산기로 미리 맞춰 두면 계약 단계에서 당황할 일이 줄어요. 최종 판단은 언제나 해당 단지 모집공고와 청약홈 안내를 기준으로 해 주세요.